Stopa referencyjna NBP 5 maja została podniesiona z 4,5 do 5,25 proc. To już ósma od października podwyżka. – To kolejny sądny dzień – i dla mających kredyty hipoteczne, i dla planujących je zaciągnąć – mówi Łukasz Wydrowski, prezes Estatic Nieruchomości. A to nie koniec podwyżek: stopy mogą sięgnąć 8, a nawet 10 proc. – Bardziej niż stopy powinniśmy śledzić niesławny WIBOR, który decyduje o wysokości raty i zdolności kredytowej – tłumaczy prezes Wydrowski. Na dzień 5 maja WIBOR – 3M i 6M to 6,34 i 6,55 proc.

Ceny ciągle w górę

– Kupujący na kredyt to znacząca część popytu. Jak podaje NBP, takie transakcje w IV kw. 2021 r. stanowiły 54 proc. – mówi Wydrowski. – To naturalne, że przy wysokich cenach mieszkań i lawinowo spadającej zdolności kredytowej klienci mają ograniczone możliwości zakupu.

Prezes podaje, powołując się na uśrednione dane Biura Informacji Kredytowej i banków, że liczba nowych wniosków w I kw. br. spadła o ok. 25–30 proc. – Jest spora grupa osób, które brały „hipoteki” w ostatnich dwóch latach. Teraz zastanawiają się nad sprzedażą nieruchomości – mówi Łukasz Wydrowski. – Ich raty wzrosły nawet o 70 proc. Może to mocno zwiększyć podaż. Już dziś liczba nowych ogłoszeń na portalach rośnie.

Spadków cen na razie nie widać. Drożeją nowe i używane mieszkania. RynekPierwotny.pl podaje, że średnia cena ofertowa nowych lokali w Warszawie to niemal 13,3 tys. zł za mkw., o 23 proc. więcej niż rok temu. W Łodzi mieszkania zdrożały o 26 proc., do ponad 8,9 tys. zł, w Katowicach – o 27 proc., do ok. 9,6 tys. zł za mkw. Z analiz Morizona i Gratki.pl wynika, że przeciętne 50-metrowe mieszkanie na stołecznym rynku wtórnym kosztuje ponad 70 tys. zł więcej niż rok temu. W Gdańsku – ok. 100 tys.

– Wyraźnie wydłużył się średni czas sprzedaży mieszkań – mówi Łukasz Wydrowski. – Czasy, gdy wszystko schodziło na pniu, minęły – podkreśla. Widać to w statystykach. W I kw. br. na sześciu głównych rynkach deweloperzy sprzedali 10,4 tys. lokali. W IV kw. ub.r. – 15 tys., a w I kw. 2021 r. – 19,5 tys. – podaje JLL.

Co będzie, gdy grono klientów jeszcze się zmniejszy? Osiedla będą stały puste? – Wydaje się, że deweloperzy, szczególnie ci duzi, są przygotowani na zmianę sentymentów na rynku mieszkań – ocenia Anton Bubiel, prezes platformy Rentier.io i dyrektor operacyjny SonarHome.pl. W odpowiedzi na malejący popyt zaczną zmniejszać podaż. – Nabywcą mieszkań będzie klient zamożniejszy, mający nadal sporą zdolność kredytową lub posiadający gotówkę – przewiduje Anton Bubiel. – Mniej zamożni nabywcy będą szukać tańszych lokali na rynku wtórnym lub zostaną wypchnięci z rynku. Będą zmuszeni do wynajmu. To może spowodować jeszcze większy popyt na najem na i tak rozgrzanym rynku – ocenia. Zdaniem prezesa Rentier.io w trudnej sytuacji mogą się znaleźć mniejsze firmy korzystające z droższego finansowania pozabankowego oraz podmioty, które odpowiednio wcześnie nie zakontraktowały materiałów budowlanych.

Czytaj więcej

RPP podnosi stopy procentowe piąty raz w 2022

Chwilowa gorączka

Z analiz Rentier.io wynika, że pomimo wzrostów czynszów (na co wpływ ma m.in. fala uchodźców z Ukrainy) najem jest tańszy od raty kredytu średnio o ponad 1 tys. zł. Inwestorzy kupujący lokale na wynajem przy wsparciu kredytu dokładają do biznesu. W stolicy różnica między ratą kredytu a stawką najmu to niemal 1,7 tys. zł. Rentier.io podaje, że 40-metrowe mieszkanie w Warszawie kupimy średnio za 523,2 tys. zł. Przeciętny koszt najmu (bez opłat administracyjnych i mediów) to ok. 2,5 tys. zł. Rata kredytu przed podwyżką: 3,9 tys. zł, po podwyżce: ponad 4,1 tys. zł. W Krakowie rata jest wyższa niż czynsz o ponad 1,6 tys. zł, w Gdańsku – o ponad 1,5 tys. zł. Na potrzeby symulacji Rentier.io zakłada, że WIBOR-y po podwyżce stóp o 0,75 pkt proc. wzrosną też o 0,75. – Symulacja bazuje na WIBOR-ze na poziomie 6,45 proc. przed majową podwyżką i założeniu, że po tej podwyżce WIBOR będzie reagował podobną dynamiką jak do tej pory i wyniesie 7,20 proc. – tłumaczy Anton Bubiel.

Wielkiej wyprzedaży lokali kupowanych na kredyt w wyniku tylko majowej podwyżki szef Rentier.io się nie spodziewa. – Część kredytobiorców po ośmiu miesiącach podnoszenia stóp niewątpliwie podjęła już decyzję o sprzedaży mieszkania. Nie jest to jednak duża skala – mówi. – Część jeszcze nie odczuła skutków i pewnie zdecyduje się na taki krok później. Wynika to głównie z różnego sposobu i czasu aktualizacji oprocentowania kredytów przez banki. A część kredytobiorców skorzystała ostatnio z możliwości „zamrożenia” rat na stałym poziomie.

Czytaj więcej

Glapiński o podwyżkach stóp: Duża część drogi cierniowej już za nami

Gorączkę na rynku najmu wywołała fala uchodźców z Ukrainy. Rynek odrabia straty po pandemicznym kryzysie. Według Otodom.pl średnie stawki najmu w Warszawie w ciągu roku poszły w górę aż o 42,4 proc., we Wrocławiu – niemal o 40 proc., w Gdańsku – o 19,4 proc.

Tomasz Błeszyński, prezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości, uważa, że inwestowanie w mieszkania z myślą o wynajmie Ukraińcom jest ryzykowne. – Nie wiemy, jak długo potrwa fala migracji. Czy obywatele Ukrainy będą mieć na tyle dobrze płatną i stabilną pracę, że pozwoli im na utrzymanie się i pokrycie kosztów? Coraz więcej obywateli Ukrainy wraca do kraju albo wyjeżdża do innych państw. Zainteresowanie zakupem lokali na wynajem może znacznie zmaleć – przestrzega.

Opinia dla „Rzeczpospolitej”
Marcin Krasoń, ekspert obido.pl

Kolejne podwyżki stóp procentowych coraz bardziej niepokoją kredytobiorców – i obecnych, i potencjalnych. Od jesieni 2021 r., gdy RPP zaczęła podnosić stopy, oprocentowanie kredytów idzie w górę. Skala wzrostów może przerażać. W niektórych przypadkach raty wzrosły niemal dwukrotnie. Obserwatorzy są przekonani, że to nie jest ostatnia podwyżka stóp. Według analityków ING mogą dojść nawet do 10 proc. Dzisiejsze raty urosłyby wtedy jeszcze o 50–60 proc. Chętnych na kredyt jest coraz mniej. W kwietniu wartość wnioskowanych kredytów spadła o 39 proc. (r./r.), a ich liczba – o 45 proc. – podaje Biuro Informacji Kredytowej. Na wstrzymanie decyzji wpływ mają nie tylko wysokie stopy, ale i wojna w Ukrainie. Nie bez znaczenia jest też oczekiwanie na program wsparcia osób niemających wkładu własnego, który wejdzie w życie pod koniec maja.