W lipcu Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopę referencyjną o 0,25 pkt proc., do równych 5 proc. To druga w tym roku obniżka – w maju RPP ścięła stopy z 5,75 do 5,25 proc. Niższe stopy to tańsze kredyty hipoteczne i większa zdolność kredytowa klientów. Ale czy takie, niespecjalnie duże obniżki, wystarczą, żeby rozgrzać rynek?

Kupujący pospieszą się z transakcjami?

Anton Bubiel, prezes platformy Rentier.io i dyrektor operacyjny SonarHome, uważa, że druga obniżka stóp procentowych zdecydowanie ożywi rynek. – Oznaki ożywienia były już zresztą widać po pierwszej obniżce. Liczba pytań o kredyty wzrosła – mówi Anton Bubiel.

Z danych Biura Informacji Kredytowej (BIK) wynika, że banki i SKOK-i dostały w czerwcu 37,47 tys. wniosków o kredyty mieszkaniowe, o 37 proc. więcej niż rok temu.

– Kupujący już w czerwcu wybrali się więc na zakupy – mówi Bubiel. – Ci, którzy wcześniej podjęli decyzję o zakupie mieszkania, ale czekali na lepszy moment, mają dziś jednak duży dylemat. Patrząc historycznie, obniżki stóp procentowych powodowały wzrosty cen mieszkań. Zaczynały się one niedługo po rozpoczęciu cyklu obniżek – przypomina.

Prezes Rentier.io nie wyklucza, że tak będzie i tym razem. – Być może dlatego niektórzy, chcąc kupić mieszkanie „jeszcze w dołku”, zintensyfikowali poszukiwania – mówi. – Bardzo prawdopodobne, że dalszych obniżek cen ofertowych już nie będzie. Wyhamowywanie spadków odnotowaliśmy już w czerwcu, a w wielu miastach nawet wzrosty.

W porównaniu z majem zmiany były jednak nieznaczne, o ok. 0,5 - 1 proc. – Wzrosty odnotowano m.in. w Gdyni, Gdańsku i Katowicach. W Krakowie i Lublinie ceny praktycznie się nie zmieniły, w Warszawie, Wrocławiu, Poznaniu, Szczecinie i Łodzi odnotowaliśmy spadki cen z miesiąca na miesiąc – wskazuje prezes Rentier.io.

Anton Bubiel zaznacza, że ożywczą tendencję może odwrócić czarny łabędź, czyli nieprzewidywalne zdarzenie. – Przykładem może być sytuacja sprzed kilku tygodni, kiedy zaostrzył się konflikt na Bliskim Wschodzie. Widzieliśmy, jak w krótkim czasie świat może pogrążyć się w chaosie, a ceny ropy naftowej gwałtownie wzrosnąć – wskazuje. – Utrzymywanie się wysokich cen ropy przez dłuższy czas niewątpliwie wpływa na inflację i może wpłynąć na dalsze decyzje dotyczące stóp procentowych – wyjaśnia.

Także Aleksander Skirmuntt, ekspert Maxon Nieruchomości, uważa, że po spadkach stóp kupujący pójdą na rynek. – Każda obniżka to dobra wiadomość. Na rynek trafia kolejna grupa klientów, bo ich dochody „obsłużą” ratę kredytu – wyjaśnia. – Mam nadzieję, że dość długi okres flauty przyczyni się także do bardziej elastycznych postaw sprzedających w czasie negocjacji cen.

Kolejne obniżki stóp procentowych, jak dodaje Skirmuntt, wpłyną na tempo sprzedaży. – Jeśli popyt wzrośnie bardzo mocno, sprzedający mogą wpaść na pomysł, że można podnieść ceny – zaznacza. Zdaniem eksperta Maxon Nieruchomości klientów kredytowych, którzy kupują mieszkania na własne potrzeby, pospieszać nie trzeba. – Spadające stopy przyspieszą decyzje gotówkowiczów, bo zwiększający się popyt spowoduje spadek oferty – mówi.

Dziś jest dobry moment na zakup nieruchomości – tak uważa Katarzyna Prządka, dyrektor biura Metrohouse – Czerniaków. – Podaż jest duża, a sprzedający skłonni do negocjacji cen. Wielu kupujących ogląda sporo nieruchomości, składa po kilka ofert, spokojnie negocjując warunki transakcji. Klienci wiedzą, że teraz jest ich czas i ich rynek – mówi dyrektor Prządka, zaznaczając, że to obserwacja warszawskiego rynku nieruchomości, który jest bardziej dojrzały niż mniejsze ośrodki.

Dużego ożywienia rynku dyrektor Prządka na razie się jednak nie spodziewa. – Każda obniżka stóp procentowych pozytywnie stymuluje rynek nieruchomości, ale stopy procentowe wciąż są u nas jednymi z najwyższych w Europie – wyjaśnia. – Ok. pół roku temu kupujący czekali jeszcze na jakiś rządowy program dopłat, wstrzymując się z zakupami. Dziś wiadomo, że takiego wsparcia raczej nie będzie.

Jak długo czekają mieszkania?

SonarHome analizuje statystyki dotyczące czasu aktywności ofert mieszkań w czerwcu. – Na razie nie widać wyraźnego skrócenia czasu ekspozycji ogłoszeń. Moim zdaniem minęło zbyt mało czasu od majowej obniżki stóp procentowych. W porównaniu z majem zmiana jest w zasadzie marginalna – mówi. – W kilku miastach, takich jak Gdynia, Kraków czy Lublin, czas ekspozycji skrócił się o ok. dwóch dni.

We wszystkich największych miastach badanych przez SonarHome średni czas ekspozycji oferty mieszkania jest o ok. 20 proc. dłuższy niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. W Warszawie i Krakowie oferty są na rynku średnio 107 dni, we Wrocławiu – 111, w Poznaniu – 100, a w Łodzi – 93 dni. – Czas sprzedaży jest wciąż bardzo długi – komentuje Bubiel.

Skirmuntt zauważa, że na klienta czekają najdłużej mieszkania o średniej wielkości – 60-80 mkw. – Niezmiennie cieszą się popularnością małe lokale, które są kupowane także na wynajem. Bez względu na dostępność kredytu zainteresowanie budzą też duże, drogie mieszkania, które kupują zamożne, niekorzystające z kredytów osoby – mówi.

Według Prządki szybciej zawsze sprzedają się małe mieszkania – do 38 mkw. – Mamy większą grupę kupujących: rodzice kupują takie lokale dla dziecka, pary – jako mieszkanie na start, mali i więksi inwestorzy na wynajem. Na rynku mniejszych mieszkań mocniej działają też flipperzy – zauważa. Jak dodaje, drożeć mogą duże mieszkania, których jest mało na rynku, czyli czteropokojowe, z dwoma miejscami postojowymi. – Rynek premium rządzi się osobnymi prawami, jest on odporny na okresowe wahania rynku – przyznaje dyrektor z Metrohouse. Dodaje, że czas sprzedaży mieszkania zależy od wielu czynników. – Najważniejsza jest odpowiednia cena i odpowiedni proces sprzedaży, dotarcie z ofertą do właściwej grupy klientów.

Z analiz Metrohouse wynika, że statystyczny czas sprzedaży statystycznego mieszkania finansowanego kredytem wynosi ok. trzech miesięcy.

Sprzedający poczekają

Sprzedających mieszkania Bubiel dzieli na grupy. – Pierwsza to osoby, którym rzeczywiście zależy na sprzedaży. Wiele z nich jest już na rynku, niebawem powinny odczuć ożywienie – mówi prezes. – Druga grupa to osoby, które planują sprzedaż mieszkania, ale wstrzymują się z wystawieniem oferty, czekając na lepsze nastroje i bardziej sprzyjające warunki. Nie sądzę, aby przedstawiciele tej drugiej grupy już teraz zdecydowali się na wejście na rynek – uważa.