Zdążyć przed ustawą deweloperską

W piątek 1 lipca wchodzi w życie nowela ustawy deweloperskiej, która obowiązuje już równe dziesięć lat. Nowe prawo nakłada na firmy nowe obowiązki. Będą m.in. odprowadzać składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – do 1 proc. – od każdego sprzedanego mieszkania. Nawet jeśli klient wycofa się z umowy, deweloper nie odzyska wpłaconych do DFG pieniędzy.

Nowe przepisy umożliwiają też odstąpienie od umowy „ze względu na istotne wady” lokalu. Ale, jak wskazuje Polski Związek Firm Deweloperskich, ustawodawca nie określił, czym te istotne wady są. Ryzyko jest niemałe. Spekulanci, którzy skupują mieszkania, żeby odsprzedać je z zyskiem, mogą zrywać umowy, jeśli biznes nie wypali.

Większy ruch

Maciej Dymkowski z serwisu tabelaofert.pl przypomina, że jeśli deweloper rozpocznie sprzedaż mieszkań przed 1 lipca, podpisując choćby jedną umowę deweloperską, to przez dwa lata będzie zwolniony z przestrzegania zasad nowej ustawy. Czy deweloperzy będą się ścigać z czasem? Czy czeka nas wysyp inwestycji i próba sprzedaży osiedli przed 1 lipca, tak jak było dziesięć lat temu, gdy wchodziła w życie ustawa deweloperska?

– Przygotowanie inwestycji do sprzedaży to czasochłonny proces – zaznacza Jan Dominiewski, menedżer ds. rynku pierwotnego w Metrohouse.

Dodaje, że nie wszystko zależy od dewelopera. – Deweloper nie może więc tego procesu przyspieszyć – podkreśla. – Firmy, które mają pozwolenie na budowę lub się o nie starają, na pewno podejmą próbę wystartowania ze sprzedażą przed 1 lipca.

Zdaniem eksperta Metrohouse jest duża szansa na to, że w najbliższym czasie na rynku będzie wzmożony ruch.

Wysypu nowych inwestycji przed wejściem w życie nowelizacji ustawy nie spodziewa się natomiast Małgorzata Wełnowska, analityk Cenatorium. – O wprowadzenie nowych projektów przed lipcem mogą się usilnie starać mniejsi, mniej doświadczeni deweloperzy, aby minimalizować koszty – ocenia. – Duże i doświadczone przedsiębiorstwa deweloperskie od miesięcy przygotowują się do nowych przepisów.

Ekspertka zaznacza, że ostatnio dochodzi do renegocjacji umów z generalnymi wykonawcami, którzy, obawiając się strat, zaczynają od nowa ustalać warunki cenowe pomimo wcześniej zawartej ceny ryczałtowej. To efekt gwałtownie drożejących materiałów i surowców.

Będzie drożej

– Skala inwestycji wprowadzanych do oferty w maju i czerwcu nie powinna znacząco odbiegać od tej w I kw. – mówi Wełnowska. – Deweloperzy zdają sobie sprawę, że wprowadzenie zbyt dużej liczby mieszkań na rynek w sytuacji drastycznie spadającego popytu doprowadzi do nadpodaży. Utrzymująca się przewaga podaży nad popytem spowoduje presję cenową, a w konsekwencji może doprowadzić do spadków cen. Doświadczeni inwestorzy będą starali się utrzymać równowagę rynkową, tak aby utrzymać obecne ceny oraz zachować marże.

Jan Dominiewski nie ma wątpliwości, że zmiana ustawy wpłynie na organizację i koszty inwestycji. Będzie drożej. – Wpłaty na DFG zostaną przeniesione na nabywców – uważa ekspert Metrohouse.

Według niego jest jednak szansa na ustabilizowanie cen. – Jeżeli w najbliższym czasie do sprzedaży trafi duża liczba nowych mieszkań, a popyt nie wzrośnie, np. z uwagi na wyższe stopy procentowe, a co za tym idzie spadek zdolności kredytowej klientów, to deweloperzy być może będą się musieli pogodzić z mniejszymi zyskami i obniżkami cen – sygnalizuje Jan Dominiewski. Firmy być może zdecydują się na promocje, żeby nie zostać ze zbyt dużą liczbą mieszkań w ofercie.

Ekspert Metrohouse uważa, że po wejściu w życie nowych przepisów kupujący będą bardziej bezpieczni. – Deweloperzy trafią pod większą lupę – mówi.

Także Małgorzata Wełnowska uważa, że nowelizacja ustawy zwiększy poczucie bezpieczeństwa kupujących.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży w spółce Robyg, podziela opinię, że zmiany w ustawie deweloperskiej nie będą miały wpływu na działalność i procedury dużych deweloperów. – Nie spodziewamy się zmian – ani po stronie popytu, ani po stronie podaży – mówi dyrektor. Jej zdaniem nowe regulacje nie przyspieszą wprowadzania nowych osiedli do oferty. – Nowelizacja ustawy na pewno wzmocni bezpieczeństwo klientów –podkreśla Joanna Chojecka.

Do poprawki?

Suchej nitki na nowych przepisach nie zostawia Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) i apeluje o ich zamrożenie. Zdaniem PZFD potrzebna jest pilna nowelizacja.

Jak wskazuje Związek, konieczność uchwalenia nowego prawa miały uzasadniać „liczne upadłości w branży”. Powoływał się na to Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK). – Zdaniem UOKiK w latach 2012–2019 miało upaść 150 deweloperów. Takimi danymi posługiwano się w Sejmie podczas procedowania nowelizacji – wskazuje PZFD.

Związek dokonał weryfikacji tych danych. – Liczba upadłości firm deweloperskich, które od 2012 r. są objęte przepisami ustawy deweloperskiej i które prowadziły rachunki powiernicze, w latach 2012–2019 to… siedem. W sześciu przypadkach klienci firm, które ogłosiły upadłość, odebrali lub odbiorą mieszkanie – wskazuje PZFD. Tymczasem dane o rzekomych upadłościach deweloperów stały się podstawą do uchwalenia zupełnie nowej ustawy.

– DFG spowoduje, że zakup mieszkania od dewelopera będzie jeszcze bezpieczniejszy – przyznaje radca prawny Przemysław Dziąg, szef działu prawnego PZFD. – Szkopuł w tym, że w ustawie aż roi się od nieprecyzyjnych i niedookreślonych regulacji, co będzie powodować problemy we wdrażaniu i stosowaniu ustawy – i dla deweloperów, i dla nabywców. Podczas konsultacji wskazywaliśmy na te wady. UOKiK uwagi zignorował – podkreśla.

Mowa na przykład o przepisie, że wpłacona na DFG składka jest bezzwrotna, nawet gdy konsument odstąpi od umowy. Co więcej – deweloper zapłaci składkę od tego samego lokalu, sprzedając go kolejnemu nabywcy.