Na rynku pierwotnym wszelkie kwestie reguluje ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Jej art. 2, 3 i 4 wymieniają szczegółowo rodzaje nabycia nieruchomości.

– Musimy jednak sprawdzić dokumenty, które są powoływane do umowy deweloperskiej. Również w tym przypadku należy rozróżnić zakup na etapie tzw. dziury w ziemi i lokalu już gotowego po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie – wyjaśnia Dorota Dymyt-Holko, prawnik, ekspertka ds. ryzyka budowlanego.

Zgodnie z art. 26 ust. 1 ustawy nabywca ma prawo i powinien zapoznać się m.in. z aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, pozwoleniem na budowę albo zgłoszeniem budowy, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. – Weryfikacja własności gruntu, i to, o czym nabywcy zapominają, tj. zapoznanie się z projektem budowlanym, pozwala uniknąć wielu sporów w późniejszym okresie. Należy zwrócić uwagę, czy deweloper zadbał o dostęp do drogi publicznej, zapewnienie odbioru ścieków czy dostaw wody. Zdarzały się przypadki braku tych elementów i zapisy, że np. droga zostanie ustalona odrębnym opracowaniem – ostrzega ekspertka.

Czytaj więcej

Nowa ustawa deweloperska to prezent od UOKiK dla kupujących mieszkania

Jak dodaje, prospekt informacyjny, który jest załącznikiem do umowy, zawiera najważniejsze dane inwestycji i jest obowiązujący.

Dokładna analiza numeru działki, pozwolenia na budowę, formy własności, wyszczególnienia użytych do budowy materiałów itp. to zbiór informacji dokładnie opisujących nabywaną nieruchomość. Często jest on traktowany jak dodatek do umowy. A jest ważny!

Deweloper musi wykazać także uciążliwości występujące w sąsiedztwie w promieniu 1 km od inwestycji. – Opierając się na interpretacji UOKiK, warto pamiętać, że sąsiedztwo to nie jest to samo, co bezpośrednio stykające się z nieruchomością działki. To wszelkie działki lub jej fragmenty położone w okolicy inwestycji, które wspólnie tworzą urbanistyczną całość. Wskazówką i dla dewelopera, i dla nabywcy może być odwołanie do obszaru, o którym mowa w ustawie z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Obszar obejmować ma odległość nie mniejszą niż trzykrotna szerokość frontu działki, jednak nie mniej niż 50 m – wskazuje architekt Paweł Wołejsza.

Warto zwrócić też uwagę na normę, jaką deweloper oblicza powierzchnię lokalu – mówi Holko. Klienci często dopiero na odbiorze orientują się, że kupili lokal np. bez schodów, pieca czy innych elementów.