Joanna Lebiedź: Fortuny robi się w czasie kryzysu

Kryzys na rynku nieruchomości w ostatnich latach wieszczono kilka razy. Dziś nad rynkiem zbierają się czarne chmury.

Rynek nieruchomości podlega cyklicznym wahaniom koniunktury. Zwyżki i spadki cen następują po sobie naprzemiennie. Gdyby pociągnąć linię ciągłą, wyznaczając maksymalne i minimalne ceny, powstałaby piękna i w miarę foremna sinusoida. Przy czym maksymalne wartości osiągane przez nieruchomości na przestrzeni tych lat, pomimo okresowych spadków, rosną. W ciągu ostatnich kilkudziesięciu lat były trzy kryzysy. Możemy je dokładnie zdefiniować, ponieważ już zaistniały i się skończyły. Ostatnim najbardziej dotkliwym i długotrwałym był kryzys lat 2007–2012, choć wskaźniki GUS jako początek zapaści mogą wskazywać rok 2008 lub przełom 2008 i 2009 r.

W 2008 r. finalizowały się transakcje zawiązane w 2007 r. A rok 2008 r. był rokiem przełomowym „wstrzymywania oddechu”. Byliśmy po podwyżce stóp procentowych, zaostrzeniu kryteriów oceny zdolności kredytowej oraz po astronomicznym wzroście cen i panice, która niebotycznie wywindowała ceny nieruchomości. A to wszystko po załamaniu się rynku nieruchomości w USA, co miało reperkusje także w Europie. Kryzys w Polsce dotknął wszystkie segmenty rynku – mieszkania, domy, grunty. Powoli zaczął się kończyć w 2011 r. Rok 2012 był już rokiem zauważalnego wyjścia z dołka cenowego. I jednocześnie początkiem hossy trwającej w zasadzie nieprzerwanie do dziś.

Trzęsienie ziemi miała wywołać pandemia.

Początek pandemii był pierwszym momentem wstrzymania oddechu po latach sielanki. 4 marca 2020 r. – pierwszy przypadek koronawirusa w Polsce. Od tego dnia wraz ze wzrostem statystyk zachorowań zadawaliśmy sobie pytanie, co będzie z rynkiem nieruchomości. Z tym pytaniem zostaliśmy dość krótko, bo klienci zaczęli masowo kupować nieruchomości. Do łask wróciły działki, domy za miastem i przede wszystkim rekreacja. Świetnie sprzedawały się nie tylko małe i średnie mieszkania. Te większe też. Wyraźnie widać ucieczkę z banków z gotówką w stronę nieruchomości.

Gorączka nakręciła ceny?

Wzmożony popyt jest czynnikiem istotnie kształtującym poziom cen. Kupujący o niektóre nieruchomości walczyli, ceny poszybowały. Częstym zjawiskiem była sprzedaż nieruchomości sporo powyżej ceny ofertowej. To zjawisko charakterystyczne dla momentów paniki, dobrze znane wyjadaczom. Masowy wykup nieruchomości i galopada cen nie są niczym dobrym, wieszczą nieuchronne nadejście załamania koniunktury.

Kryzys jest blisko?

Nie da się przeciągać struny bez oporu, pompować balona bez końca. Kiedyś pęknie. Pytanie kiedy. Począwszy od 2007 r., mieliśmy pięć lat spadków cen. Pięć lat słabej koniunktury. Renesansu wynajmów. Od 2012 r. praktycznie do dziś polski rynek nieruchomości działa.

Jeśli ktokolwiek przez ostatnie dziesięć lat inwestował w nieruchomości, flippy czy generalnie czerpał zyski z obrotu, najmu, flippowania, i te zyski rok do roku rosły, to należy się głęboko zastanowić nad tym, co mogą przynieść kolejne lata. Obecne wstrzymanie oddechu nie oznacza, że wchodzimy w fazę kryzysu. Ale mamy pierwsze jaskółki zwiastujące zmiany trendów.

Dramatycznie drożeją kredyty. Pośrednik z BIG Property mówił na naszych łamach, że w kwietniu „skończyła się zdolność kredytowa Polaków”. Kto kupi te wszystkie lokale?

Zdaniem analityków bankowych zdolność kredytową może stracić ok. 50 proc. tych, którzy do tej pory ją mieli. Obecni kredytobiorcy już mają sporo wyższe raty kredytu. Potencjalni kredytobiorcy mogą dla banków nie mieć wiarygodności kredytowej, czyli nie będą mogli kupić tego, co jeszcze nie tak dawno mogli. Obecni właściciele, obciążeni sporo wyższymi ratami, mogą się znaleźć w trudnej sytuacji.

Czynsz od lokatora nie wystarczy na spłatę raty. Czeka nas wysyp mieszkań kupowanych inwestycyjnie na kredyt?

Być może jakaś substancja kupiona na kredyt pojawi się na rynku ze względu na trudności z udźwignięciem kredytu. Bardzo podobny scenariusz realizował się w 2015 r., gdy kurs CHF wzrósł do 5 zł, a raty „najbezpieczniejszych” kredytów frankowych się podwoiły. Dochodziło do zbywania nieruchomości w celu uwolnienia się od zabójczych rat kredytu.

Deweloperzy niespecjalnie mogą sobie pozwolić na obniżki cen mieszkań. Koszty inwestycji rosną. Nowe osiedla będą stały puste?

Mamy wzrost cen materiałów budowlanych, paliwa, prądu, robocizny. Brak wielu rąk do pracy, które wyjechały bronić Ukrainy. Wyższe koszty produkcji mieszkań wskazywałyby na wzrost cen.

Jednak te okoliczności niekoniecznie muszą być zaakceptowane przez rynek. Jeśli Kowalski straci zdolność kredytową, to uzasadnianie ceny metra kosztami budowy nie będzie żadnym argumentem. I tak już było.

W latach 2009–2012 deweloperzy musieli przeprojektowywać stojące już niesprzedane budynki, aby móc uwolnić kapitał. Duże mieszkania dzielono na kilka mniejszych. Domy jednorodzinne – np. na cztery odrębne mieszkania. I po takim manewrze sprzedaż się finalizowała. Deweloperzy są zresztą doskonałym probierzem rynku. Nie mogą czekać zbyt długo na sprzedaż. Muszą szybko uwolnić środki i planować kolejne inwestycje. I te kolejne inwestycje trafiają zazwyczaj w zapotrzebowanie i możliwości klienta, w „wydolność” nabywców.

W latach 2009–2012 deweloperzy zmniejszali jednostki mieszkaniowe, co było posunięciem korzystnym dla obu stron transakcji. Bo mieli do czynienia z Kowalskim o znacząco mniejszej zdolności kredytowej. Czy w przypadku powtórki tego scenariusza deweloperzy będą obniżać ceny – tego nie wiemy. Na razie słyszymy o chęci indeksowania cen budowanych mieszkań o wskaźnik inflacji, co oznaczałoby wzrost cen. Pytanie, czy rynek z tak ograniczonymi możliwościami kredytowymi to udźwignie.

Na rynku wtórnym też jest chłodniej?

Rynek wtórny w zasadzie już wyhamowuje. Nie ma spektakularnych spadków cen, ale też ceny nie idą w górę. Pomału jest to zauważalne. Rynek nieruchomości wtórnych charakteryzuje dość duża bezwładność. Znaczy to tyle, że od zaistnienia jakiejś zmiany ekonomicznej czy gospodarczej do wyraźniej reakcji ze strony rynku nieruchomości mija kilka czy kilkanaście miesięcy. Wciąż finalizują się transakcje zapoczątkowane jeszcze na „dobrym rynku”, a sprzedający dobrze pamiętają, za ile sprzedał sąsiad, i też by tak chcieli. Najlepszym lekarstwem przy spadającym rynku jest czas. W chwili, gdy ktoś będzie zmuszony do sprzedaży, to jeśli mielibyśmy do czynienia z rynkiem idącym w stronę kryzysu, będzie musiał urealnić swoje oczekiwania cenowe, by sprzedać. W kryzysie ceny niektórych nieruchomości spadły o 30, a czasem 40 proc. w stosunku do pierwotnych oczekiwań zbywających. Jak będzie teraz, tego nie wiemy.

To dobry czas na inwestycje w nieruchomości?

Jeśli nawet wejdziemy w kryzys, to pamiętajmy, że największe fortuny robi się właśnie w kryzysie. Cała sztuka polega na tym, by trafić w dobry segment, dobry moment i możliwie najkorzystniejszą cenę.

Mieszkania na wynajem to dobry wybór?

Pandemia mocno ten rynek poturbowała. Nie wydaje się, by mogło być gorzej niż na początku pandemii. Mamy co prawda coraz więcej firm przestawionych częściowo na tryb online, ale mamy też mnóstwo gości zza wschodniej granicy. Studenci już mają zajęcia stacjonarnie. Może się okazać, że brak zdolności kredytowej skieruje tych wszystkich, których na kredyt nie będzie stać, w stronę wynajmu. Jeśli popyt na wynajem wzrośnie, czynsze mogą się ustabilizować, a może nawet wzrosnąć. Wszystko zależy od popytu. To też było mocno zauważalne w latach 2009-2012. Stoimy zatem przed jedną wielką niewiadomą pod tytułem „jak zachowa się rynek nieruchomości", co będzie czy co jest okazją.

Co jest okazją?

Dziś okazją wciąż są działki rekreacyjne w pobliżu Warszawy, z dobrym dojazdem i z domkiem do zamieszkania. Pandemia dość mocno odcisnęła piętno na wielu ludziach i podsiadanie własnego ogrodzonego trawnika z domkiem stało się wielką wartością. Jeśli znajdziemy taką ofertę w odległości do 40 minut jazdy samochodem, w cenie ok. 300 tys. zł, to dziś jest to okazja.

Okazją są także działki budowlane. Pod warunkiem, że w dobrej cenie. Problem w tym, że niedrogich działek budowlanych wokół Warszawy jest jak na lekarstwo. Choć czasem można coś ciekawego wyszukać. Być może okazją będą małe mieszkania na wynajem, jeśli proroczo przewidzimy renesans wynajmów w świetle niedostępnych kredytów. Oczywiście, pod warunkiem trafienia na uczciwego najemcę.