Sprzedaż mieszkań coraz niższa

Słabsze wyniki giełdowych deweloperów nie są zaskoczeniem, zdaniem ekspertów trend będzie kontynuowany wraz ze spadkiem zdolności kredytowej kolejnych grup konsumentów. Czy jest szansa na korektę cen lokali?

Publikacja: 12.04.2022 21:01

Sprzedaż mieszkań coraz niższa

Foto: Adobe Stock

W I kwartale br. 16 deweloperów, głównie z rynku kapitałowego, sprzedało niecałe 5,4 tys. mieszkań, o 24 proc. mniej niż rok wcześniej.

Taka skala spadku to efekt otoczenia rynkowego – dalszego wzrostu stóp procentowych i spadku zdolności kredytowej oraz najazdu Rosji na Ukrainę – ale też niezwykle wysokiej bazy. I kwartał ub.r. dla szerokiego rynku był rekordowy, a dla wielu firm z naszej listy co najmniej wyśmienity. Wobec IV kwartału ub.r., kiedy mieliśmy początek końca ery taniego pieniądza, spadek sprzedaży sięgnął 11 proc. Mamy więc kontynuację hamowania: w IV kwartale ub.r. tempo spadku kwartał do kwartału było zbliżone.

Elita lepsza niż rynek

Wyniki poszczególnych deweloperów tradycyjnie mocno się różnią, jednak większość zanotowała głębokie spadki rok do roku, a część nawet kwartał do kwartału.

Na plus wyróżniają się Murapol, który mocno nadrobił mizerny IV kwartał, a także Develia z najlepszym wynikiem od I kwartału 2018 r. Echo dynamikę rok do roku zawdzięcza konsolidacji Archicomu od kwietnia ub.r., a skok kwartał do kwartału to efekt nadgonienia z ofertą przez samo Echo.

– Wyniki sprzedaży spółek giełdowych za I kwartał są wyraźnie lepsze niż wstępne wyniki dla całego rynku – podkreśla Aleksandra Gawrońska, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego w JLL. – Biorąc pod uwagę czynniki silnie osłabiające popyt, spadek sprzedaży o 11 proc. kwartał do kwartału jest niewielki w porównaniu ze spadkiem o ponad 30 proc. w sześciu głównych miastach – podkreśla. JLL niebawem opublikuje cokwartalny raport o sprzedaży w sześciu największych aglomeracjach.

– Uzyskane w I kwartale br. wyniki poszczególnych deweloperów były w dużym stopniu uzależnione od dostępnej na początku roku oferty – wskazuje Gawrońska. – Patrząc na wyniki rok do roku trzeba pamiętać, że I kwartał 2021 r. to okres wyjątkowo wysokiej sprzedaży, spowodowanej kumulacją wspierających popyt czynników: wciąż niskich stóp procentowych i bardzo wysokiej liczby kredytów hipotecznych, odreagowywaniu przez nabywców wyhamowania zakupów w 2020 r., spowodowanym pandemią i napływem nabywców lokujących swoje oszczędności na rynku mieszkaniowym. Wyniki spółek giełdowych liczone rok do roku i kwartał do kwartału są na tle szerokiego rynku przyzwoite i potwierdzają większą odporność dużych graczy na szoki popytowe, i to niezależnie od dominującego w ich ofercie produktu – podkreśla ekspertka.

Co z cenami

Czego spodziewają się eksperci w kolejnych okresach? Na pewno baza w II kwartale również będzie wysoka.

– Spadki rzędu ponad 50 proc. w niektórych firmach świadczą, że klienci wystraszyli się radykalnych podwyżek stóp procentowych i konfliktu w Ukrainie – mówi Maciej Wewiórski, analityk DM BOŚ. – W marcu był wyraźny zastój w biurach sprzedaży. Deweloperzy nie wykonali jednak żadnych panicznych ruchów, typu obniżki cen, mających zwiększyć wolumeny. Trudno się zresztą dziwić, skoro oferta jest mocno wyprzedana, a doświadczenia z okresu pandemii nakazują zachować powściągliwość.

W kolejnych kwartałach spodziewa się utrzymania trendu spadkowego. Popyt kredytowy będzie gasł, aktywni mogą być kupujący w celach inwestycyjnych. Napływ Ukraińców nakręcił rynek najmu, oferta stopniała, a stawki wystrzeliły. – To powoduje wzrost atrakcyjności mieszkania jako inwestycji. Do tego rosnące ceny materiałów nie przemawiają za spadkiem cen lokali w średnim terminie, co dodatkowo wpływa na decyzje nabywców – mówi Wewiórski.

Jan Dziekoński, niezależny analityk i bloger (wcześniej Mzuri), podkreśla, że obserwujemy kontynuację trendu spadkowego trwającego od III kwartału ub.r. – Tzw. odłożony popyt z okresu covidu, podbijający wyniki deweloperów w 2021 r., zapewne już nie występuje. Popyt fundamentalny konsumentów nabywających na kredyt został ekspresowo przygaszony przez rosnące stopy, co potwierdzają dane o aktywności sektora kredytowego. Nie można się spodziewać niczego więcej, jak dalszych spadków zainteresowania. Wysokie oprocentowanie kredytów i zmiany w sposobie kalkulacji zdolności kredytowej powodują wykluczenie znaczącej liczby osób z rynku. Niewiele pomoże gwarancja wkładu przez BGK – bo tu barierą jest zdolność kredytowa – wskazuje Dziekoński

Zdaniem eksperta, należy ostrożnie oceniać siłę inwestorów. – Rekordowa inflacja skłania do kupowania, zwłaszcza że napływ uchodźców i szok popytowy na rynku najmu rozpalił nadzieje na zyski. Faktycznie czynsze wzrosły o co najmniej 10–20 proc., ale to za mało, żeby przy obecnych cenach lokali zapewnić pokrycie kosztów kredytu, czy atrakcyjną stopę zwrotu przy zakupie gotówkowym. Tymczasem poprzeczka nieubłaganie idzie w górę z każdą podwyżką stóp procentowych. Trudno się więc spodziewać, że inwestorzy zastąpią zmniejszony popyt konsumencki. Tendencję schładzania się rynku potwierdza wzrost dostępnej oferty na rynku pierwotnym i wtórnym – mówi Dziekoński. – Pod względem skali problemu kroczymy drogą podobną do roku 2007 r. w USA, z tym wyjątkiem, że nie mamy do czynienia z niską jakością bazy kredytowej i możemy mieć nadzieję na znacznie mniejsze konsekwencje ewentualnego tąpnięcia rynku – podkreśla.

Wojciech Matysiak, szef działu analiz nieruchomości w PKO BP, mówi, że widząc niską sprzedaż i ponowny wzrost kosztów wykonawstwa, deweloperzy uświadamiają sobie, że nie uda się im znaleźć nabywców na mieszkania wybudowane przy obecnych kosztach.

– Należy więc spodziewać się silnego hamowania inwestycji. Te, które są w realizacji, zostaną ukończone, a część lokali może dłużej pozostawać niesprzedanych. Będzie to skłaniało do obniżek cen w II połowie 2022 r. i w 2023 r. Warto przy tym dodać, że sytuacja płynnościowa deweloperów jest bardzo dobra, dlatego też skala korekty cen nie powinna być duża – podsumowuje Wojciech Matysiak.

W I kwartale br. 16 deweloperów, głównie z rynku kapitałowego, sprzedało niecałe 5,4 tys. mieszkań, o 24 proc. mniej niż rok wcześniej.

Taka skala spadku to efekt otoczenia rynkowego – dalszego wzrostu stóp procentowych i spadku zdolności kredytowej oraz najazdu Rosji na Ukrainę – ale też niezwykle wysokiej bazy. I kwartał ub.r. dla szerokiego rynku był rekordowy, a dla wielu firm z naszej listy co najmniej wyśmienity. Wobec IV kwartału ub.r., kiedy mieliśmy początek końca ery taniego pieniądza, spadek sprzedaży sięgnął 11 proc. Mamy więc kontynuację hamowania: w IV kwartale ub.r. tempo spadku kwartał do kwartału było zbliżone.

Pozostało 88% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Materiał Promocyjny
PR&Media Days 2024 - trendy i wyzwania
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu
Rynek nieruchomości
W mieszkaniówce przedwiośnie