Kupno mieszkania w bloku, który jeszcze nie wyszedł z ziemi, to ryzyko. Historia pełna jest dramatów ludzi, którzy tracili oszczędności, kupując dziurę w ziemi. Bo deweloper nie ukończył budowy, bo pod zastaw budowanych mieszkań wziął pożyczkę, bo zbankrutował.

Nabywców nowych mieszkań i domów miała chronić ustawa deweloperska, która weszła w życie dokładnie dziesięć lat temu – 29 kwietnia 2012 r. Budujące mieszkania firmy muszą m.in. zakładać rachunki powiernicze – otwarte albo zamknięte. Gromadzone są na nich pieniądze klientów. Z otwartych rachunków bank wypłaca firmie pieniądze stopniowo, po ukończeniu kolejnych etapów osiedla, z otwartych – po ukończeniu całej budowy. Zamknięte rachunki ma ok. 5 proc. inwestycji.

Cywilizowanie rynku

Sebastian Juszczak, ekspert Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD), jest przekonany, że ustawa deweloperska zagwarantowała klientom bezpieczeństwo.

– Z naszego badania wynika, że nabywcy, którzy musieli się zmierzyć z upadłością dewelopera, dzięki ustawie dostali klucze do mieszkań – podkreśla. – Od kiedy działa ustawa, upadłości deweloperów są zresztą niezwykle rzadkie. W ciągu dekady było jedynie kilka przypadków. Pieniądze nabywców są bezpieczne na każdym etapie inwestycji, niezależnie, czy są na rachunkach otwartych czy zamkniętych – zapewnia.

Te ostatnie, jak dopowiada Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca redNet 24, są dużo droższe, dlatego deweloperzy stosują je rzadko. – Prowadzenie zamkniętego rachunku podniosłoby cenę mieszkania – zaznacza dyrektor Tworska.

Także jej zdaniem ustawa spełniła swój główny cel. – Chroni nabywcę w dużym stopniu – ocenia. – Ustawa wprowadziła zasady i warunki, na jakich podpisywana jest umowa deweloperska, do której jako załącznik wydawany jest prospekt informacyjny. Daje on obszerne informacje na temat inwestycji. Jeśli deweloper nie dotrzyma warunków umowy, nabywca może się z niej wycofać bez straty. Deweloper ma też obowiązek dotrzymać standardu wykończenia czy poinformować kupującego o planowanych inwestycjach drogowych w okolicy – przypomina.

Także Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, uważa, że ustawa deweloperska spełniła pokładane w niej nadzieje. – Znacznie ograniczyła ryzyko utraty pieniędzy przez klientów, istotnie cywilizując pierwotny rynek mieszkań – mówi. – Od początku było jednak wiadomo, że nie chroni kupujących w 100 proc., więc wymaga nowelizacji. Trzeba było na nią czekać równe dziesięć lat. To zdecydowanie za długo.

Jędrzyński podkreśla, że jednym z bardziej spektakularnych przykładów niedoskonałości ustawy okazał się brak pełnej ochrony klientów dewelopera w przypadku upadłości banku prowadzącego jego rachunki.

– Następnie szwankował proces wypłat przez banki transz z rachunków powierniczych otwartych. Chodzi o wypłaty nieodpowiadające stopniom zaawansowania inwestycji – wyjaśnia. – Innym przewinieniem niesolidnych deweloperów było omijanie rachunków powierniczych, czyli przyjmowanie części wpłat klientów bezpośrednio na własny rachunek firmowy, z którego były wydawane na inne cele niż budowa osiedla. Dotychczasowe zapisy ustawy deweloperskiej nie regulują kwestii umów i opłat rezerwacyjnych, na co UOKiK zwracał uwagę już osiem lat temu. Rezerwacje przez lata bywały polem nadużyć – poprzez windowanie opłat rezerwacyjnych i niekorzystne dla nabywców zapisy skutkujące nieuzasadnionym ryzykiem braku zwrotu środków przy rezygnacji z zakupu lokalu.

Nowe przepisy

Także deweloperzy pozytywnie oceniają dziesięć lat pod rządami ustawy. Mateusz Bromboszcz, wiceprezes spółki Atal, komentuje, że w tym czasie rynek mieszkań znalazł się w fazie dynamicznego wzrostu.

– Wiele rodzin zaspokoiło potrzeby mieszkaniowe, deweloperzy notowali rekordowe poziomy sprzedaży i przekazań mieszkań, można więc stwierdzić, że prawo było skuteczne – ocenia. – Ustawa deweloperska przyczyniła się do zwiększenia bezpieczeństwa nabywców, zachęcając do kupowania lokali na rynku pierwotnym, bo daje to nabywcom szereg praw. Z drugiej strony w czasie obowiązywania ustawy rynek nie przyniósł wydarzenia, które mogłoby pokazać przydatność przewidzianych rozwiązań zabezpieczających. Nie oznacza to, że rynek nie jest przeregulowany, ale to kwestia przede wszystkim biurokracji i zawiłości postępowań administracyjnych przy uzyskiwaniu pozwoleń na budowę lub użytkowanie nieruchomości.

Rafał Półtorak, pełnomocnik zarządu spółki DOM.developer Wrocław, mówi o „uwiarygodnieniu standardów branży”. – Wprowadzając rachunki powiernicze, zabezpieczyliśmy interesy klientów. Dzięki formule prospektu informacyjnego zaczęliśmy transparentnie informować o inwestycjach, udoskonaliliśmy procedury odbiorów mieszkań – mówi. – Tym większa szkoda, że nowelizacja zaburza utrwaloną symetrię praw i obowiązków na niekorzyść deweloperów. Chodzi m.in. o nowe surowe wymagania dotyczące usuwania wad w przekazywanych lokalach i o Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG).

Nowela wejdzie w życie 1 lipca. Na DFG deweloperzy będą wpłacać do 1 proc. wartości każdego sprzedanego mieszkania. Eksperci oceniają, że fundusz wpłynie na wzrost cen mieszkań. – Podobnie jak i inne rozwiązania ujęte w nowelizacji, wpływające m.in. na przepływy finansowe czy zwiększające formalności po stronie deweloperów – mówi Sebastian Juszczak.

Pytany, jakich zmian deweloperzy wypatrują, mówi o zwiększeniu podaży działek inwestycyjnych. – Chodzi np. uwolnienie gruntów znajdujących się w Krajowym Zasobie Nieruchomości (KZN) czy zapowiadaną przez ministerstwo możliwość przekształcania gruntów usługowych i handlowych w tereny mieszkaniowe – tłumaczy ekspert PZFD.

– Nowelizacja ustawy deweloperskiej radykalnie uszczelnia jej przepisy – komentuje Jarosław Jędrzyński. – Niestety, nie da się tego zrobić bez nałożenia na deweloperów kolejnych obowiązków i wymagań, co pociągnie za sobą wzrost kosztów działalności. - DFG to tylko jeden z czynników wymagających dodatkowych nakładów finansowych. Innym czynnikiem windującym koszty będzie doprecyzowanie przepisów dotyczących kontroli etapów inwestycji przez bank. Koszty poniesie deweloper. Prowadzenie rachunków powierniczych będzie zapewne droższe. Do tego dochodzą obostrzenia przepisów dotyczących usuwania usterek w przekazywanych lokalach.

Ekspert RynkuPierwotnego nie ma wątpliwości, że deweloperzy będą próbować przerzucić koszty na nabywcę. - Czy to się uda i ceny nowych lokali jeszcze poszybują? O tym zadecyduje sytuacja na rynku. Sprzedaż wyraźnie hamuje. Alternatywą mogą być tu tylko obniżki marż deweloperskich, ale ich margines jest dość ograniczony – zaznacza Jędrzyński.