Ponad 2 mln uchodźców przybyło do Polski od wybuchu wojny w Ukrainie. Ich napływ wywołał spektakularne zmiany na rynku najmu.

– Oferta w wielu miastach kurczyła się z tygodnia na tydzień w niespotykanym dotąd tempie – mówi Marcin Krasoń, ekspert obido.pl. – Część lokali właściciele udostępnili nieodpłatnie, część „po kosztach,” a część uchodźców po prostu stać na wynajem na warunkach rynkowych.

Mieszkań zaczyna brakować. – Właściwie zostały już tylko lokale, których właściciele proponują umowy najmu okazjonalnego albo z jakichś powodów nie chcą obcokrajowców – zauważa Katarzyna Liebersbach-Szarek z krakowskiej agencji Nieruchomości Łobzowskie. – Pierwsza fala uchodźców wynajmowała raczej większe dwu- i trzypokojowe mieszkania o lepszym standardzie. Teraz schodzi absolutnie wszystko. Ludzie są zdesperowani. Czteroosobowe rodziny przychodzą oglądać kawalerki. Oferty znikają w tym samym dniu.

Niewielki wybór

Wątpliwości nie pozostawiają statystyki ofert z portalu Nieruchomosci-online.pl. – Porównując liczbę ogłoszeń najmu z 16 marca z tymi z 17 lutego (tuż przed wybuchem wojny), widać, że oferta wyraźnie się skurczyła w każdym z dziesięciu największych miast – mówi Alicja Palińska z działu analiz Nieruchomosci-online.pl. – Ubyło niemal wszystkich lokali, niezależnie od liczby pokoi. Wyjątkiem są kawalerki w Białymstoku i Łodzi, gdzie odnotowaliśmy wzrost podaży o 18 i 2,5 proc. Nigdy wcześniej mieszkania nie znikały tak szybko.

We Wrocławiu i Krakowie dostępność lokali w ciągu miesiąca skurczyła się o ponad 60 proc. – Niektórzy pośrednicy odbierają po kilkadziesiąt telefonów dziennie w sprawie pomocy dla uchodźców. Często nie mogą już nic zaproponować. W dziesięciu głównych ośrodkach najszybciej znikają mieszkania dwu- i trzypokojowe. Nieco mniejszy był spadek podaży kawalerek – mówi Alicja Palińska. Jak szacuje, popyt na najem był w marcu trzy razy większy niż w styczniu czy lutym tego roku.

Barbara Bugaj, główny analityk SonarHome, ocenia, że w dużych miastach można jeszcze wynająć niedrogie mieszkania. Większość to jednak kawalerki. – Mocno ograniczona jest oferta dwóch pokoi. W Warszawie można znaleźć lokal za 1,7–1,8 tys. zł miesięcznie. Ale to pojedyncze propozycje – mówi analityczka. – Mieszkania z czynszem do 2 tys. zł stanowią zaledwie ok. 7 proc. całej oferty, z czego ok. 70 proc. to kawalerki.

W Poznaniu dwa pokoje można wynająć za 1,4–1,5 tys. zł, w Krakowie za 1,8 tys. zł. Wysokość czynszów nie jest bardzo zróżnicowana. – Większość ofert jest zbliżona do przeciętnej stawki, a tańsze lokale zdarzają się bardzo rzadko – tłumaczy Barbara Bugaj. – Taniej są wyceniane mieszkania o niższym standardzie, ze starszym wyposażeniem.

O niedrogie lokale, za ok. 1 tys. zł, łatwiej jest w mniejszych miastach powiatowych i w aglomeracji śląskiej, wyłączając Katowice.

– Uchodźcy często wynajmują mieszkania większymi grupami. W dwóch pokojach mieszka np. pięć–siedem osób – mówi Barbara Bugaj.

SonarHome podaje, powołując się na dane Rentier.io, że w ostatnich trzech miesiącach stawki najmu wzrosły od kilku do kilkunastu procent. Jasno wynika to z zestawienia czynszów na podstawie ofert z okresu od 1 do 19 marca z tymi z lutego i stycznia.

– W porównaniu z lutym największą dynamikę wzrostu odnotowaliśmy w Katowicach i Łodzi, o 12 i 13 proc. – wskazuje Barbara Bugaj.

Jak dodaje, w dużych miastach wzrost nie jest na razie drastyczny. W Warszawie w skali miesiąca stawki wzrosły o 6 proc., w Gdyni o 7 proc. W Poznaniu i Krakowie zmiany są kosmetyczne, 2–3 proc.

Nie tylko wojna

Z danych Rentier.io wynika, że średnia stawka najmu mieszkań w Warszawie (bez opłat licznikowych i administracyjnych) to 3 tys. zł. We Wrocławiu jest to 2,35 tys., w Gdańsku 2,3 tys., Gdyni 2,1 tys., Szczecinie i Krakowie 2 tys., Poznaniu 1,85 tys., Katowicach i Łodzi 1,8 tys., Bydgoszczy 1,6 tys., Białymstoku 1,55 tys., Rzeszowie 1,5 tys., Częstochowie i Toruniu 1,4 tys. zł.

Średnie stawki z 16 marca i z 17 lutego zostały porównane przez Nieruchomosci-online.pl. – Najem podrożał w każdym z dziesięciu głównych miast – mówi Alicja Palińska. – Największą dynamikę wzrostu czynszów odnotowały mieszkania trzypokojowe w Krakowie, Szczecinie i Wrocławiu. Stawki poszły w górę nawet o ok. 20 proc. Można założyć, że w przypadku takich lokali jedną z przyczyn tak wyraźnego wzrostu stawek było to, że wielu uchodźców poszukiwało mieszkań dla dużych rodzin.

Ekspertka zauważa, że czynsze rosną już od kilku miesięcy, a olbrzymi napływ uchodźców jeszcze wzmocnił ten trend. Wojna nie jest jedynym czynnikiem wpływającym na wzrost czynszów. Na rynek najmu weszły też osoby, które po kolejnych podwyżkach stóp procentowych nie są w stanie zaciągnąć kredytu na mieszkanie. Poza tym wysoka inflacja zmusza właścicieli lokali do przerzucania na wynajmujących coraz wyższych kosztów. Nie ma przesłanek, że najem w najbliższym czasie będzie tańszy.

W mediach pojawiają się informacje, że czynsze wzrosły już o ok. 30–40 proc. – Z danych to nie wynika. Być może to jednostkowe przypadki – wyjaśnia Barbara Bugaj. – Statystyki jasno pokazują, że potrzeba więcej czasu na ocenę zmian wywołanych falą uchodźców.

Przeciętne miesięczne wynagrodzenie w Ukrainie wynosi ok. 2 tys. zł. – Mediana jest dużo niższa, a płaca minimalna trzy razy mniejsza niż w Polsce. W zupełnie innej sytuacji niż uciekający przed rosyjskim atakiem są obywatele Ukrainy pracujący w Polsce już od jakiegoś czasu – dodaje analityczka.

Katarzyna Liebersbach-Szarek także twierdzi, że na rynku najmu jest trochę drożej, ale przynajmniej na razie nie są to drastyczne podwyżki. – Przecież uchodźcy nie pracują. Mają jakieś oszczędności, ale z próżnego i Salomon nie naleje – mówi pośredniczka.

Jak podaje, wynajem kawalerki w Krakowie kosztuje 1,4–1,8 tys. zł. Za większe mieszkanie trzeba zapłacić nawet 3 tys. zł.

Kolejna fala

Duży wzrost czynszów odnotowała trójmiejska firma Estatic Nieruchomości. – W ciągu miesiąca „wyparowała” co najmniej połowa ofert. Czynsze zwiększyły się średnio o 30 proc. Można powiedzieć, że rynek nominalnie odrabia teraz to, co stracił w wyniku szoku popytowego spowodowanego pandemią – mówi Łukasz Wydrowski, prezes Estatic Nieruchomości.

Z deficytem mieszkań Polska boryka się już od dekad. – Jeszcze przed wojną w Ukrainie wiele osób miało problemy ze znalezieniem odpowiedniego lokum. Nie jesteśmy najzamożniejszym narodem. Teraz trafiło do nas ponad 2 mln uchodźców. Duża część korzysta z gościnności ludzi, którzy przyjęli ich pod swój dach, ale taki stan nie będzie trwał wiecznie – przekonuje Łukasz Wydrowski. – W pewnym momencie ludzie zaczną się zwyczajnie męczyć finansowo i emocjonalnie. Może to spowodować kolejną falę najemców, którzy pojawią się na rynku.

Zdaniem prezesa Estatic Nieruchomości może nie wystarczyć mieszkań z niskiego i średniego segmentu w dzielnicach sypialniach. Może być i tak, że stawki wzrosną do takiego poziomu, że mało kogo będzie stać na lokal. W dużych miastach trzeba się przygotować na wydatek od 40 do 100 zł za wynajem metra kwadratowego mieszkania plus opłaty.

O skokowym wzroście średnich stawek ofertowych mówi Marcin Krasoń. – Ale uwaga! Nie jest to spowodowane podnoszeniem cen przez właścicieli, nie drożeje przecież każde mieszkanie – zastrzega ekspert obido.pl. – Średnie czynsze rosną dlatego, że najszybciej znikają teraz tanie mieszkania. W statystykach jest więc mniej niedrogich lokali, co powoduje wzrost średniej stawki.

Marcin Krasoń zwraca uwagę, że docierający do Polski uchodźcy są bardzo różni. – Jedni mają ze sobą tylko mały plecak i potrzebują pomocy w każdej sferze życia. Inni trafiają do rodzin, znajomych. Są też majętne osoby, które stać na wynajem lub zakup nieruchomości – twierdzi Marcin Krasoń. – Zdecydowana większość chce jak najszybciej wrócić do ojczyzny. U nas szukają tymczasowego lokum.

Czy dziś w czasie rosnącego popytu warto zainwestować w mieszkanie? – Nie sposób przewidzieć, kiedy wojna się skończy. Nikt nie wie, kiedy zniknie z rynku ten dodatkowy popyt. Może się tak stać za miesiąc, a może za pięć lat – mówi Marcin Krasoń. – Kupowanie nieruchomości po to, by skorzystać z tego popytu, jest ryzykowne.

Inwestycje gotówkowe

Barbara Bugaj ocenia, że czynniki makroekonomiczne i wojna działają raczej hamująco na decyzje o zakupie mieszkań. Coraz mniej atrakcyjny jest zakup na kredyt. Z punktu widzenia rentowności inwestycja staje się bardziej ryzykowna mimo wzrostu czynszów. Do tego wzrost stóp procentowych i zmiana klimatu na rynkach finansowych powodują, że zwiększa się atrakcyjność innych alternatywnych form inwestycji (należących do pasywnych) o podobnej lub wyższej stopie zwrotu z kapitału. Dlatego, jak tłumaczy Barbara Bugaj, inwestycje w mieszkania na wynajem nie będą w tym roku masowe.

Oczywiście wciąż są osoby z gotówką, które inwestują w nieruchomości zachęcone m.in. bardzo wysoką inflacją. Barbara Bugaj podkreśla jednak, że skala inwestycji gotówkowych nie jest tak duża jak przed pandemią, kiedy rynek był rekordowo gorący.

Alicja Palińska ocenia, że popyt na rynku nieruchomości ostudzony podwyżkami stóp procentowych i pogorszeniem zdolności kredytowej nadal w bardzo dużym stopniu opiera się na zakupach gotówkowych. Napędza je chęć ucieczki przed inflacją, ale też realizacja celów inwestycyjnych przy rosnącym popycie na najem.

– Na razie nic nie wskazuje na zakończenie szoku podażowego. Oczywiście, mówimy tu o sytuacji nadzwyczajnej, której wpływ na rynek jest czasowy – podsumowuje Łukasz Wydrowski. – Jeśli sytuacja w Ukrainie się poprawi, to w najbliższych miesiącach powinniśmy zaobserwować uspokojenie, stabilizację cen i podaży. Ofertę mieszkań na rynku może zwiększyć uaktywnienie się inwestorów. Część naszych klientów już zaczyna pytać o możliwość zakupu mieszkania na wynajem. Nie podejmują jednak gwałtownych decyzji, mając świadomość ogromnej dynamiki na rynku. Szczególnie że duże zmiany obserwujemy również na rynku sprzedaży, gdzie przy malejącym popycie pojawia się duża liczba nowych ofert.