PFR Nieruchomości zarządza dwoma funduszami: stricte komercyjnym Funduszem Mieszkań na Wynajem i Funduszem Sektora Mieszkań dla Rozwoju. Mają one teraz zyskać nową markę – „naj m”. Czemu to ma służyć?
Rynek bardzo się zmienił od momentu, gdy w 2013 r. uruchamialiśmy Fundusz Mieszkań na Wynajem. Wówczas byliśmy pionierem najmu instytucjonalnego w Polsce, dziś działamy w otoczeniu silnej konkurencji, szczególnie w największych miastach.
Coraz częściej walczymy o klienta z prywatnymi operatorami w tych samych lokalizacjach. Dobrym przykładem jest nasza nowa inwestycja przy ul. Białowieskiej we Wrocławiu, gdzie za sąsiada mamy jeden z największych projektów PRS w tym mieście.
Funkcjonujemy jak rynkowy operator, dlatego chcemy komunikować się w sposób bardziej zrozumiały dla klientów. Dotychczasowe nazwy funduszy dobrze znają eksperci i uczestnicy rynku, ale dla osób poszukujących mieszkania są po prostu mało czytelne.
Nowa marka jest jednak czymś więcej niż tylko zmianą komunikacji. To rezultat działań, które konsekwentnie prowadzimy od 2024 r. W ich wyniku oferta obu funduszy zaczęła się do siebie zbliżać. Fundusz Sektora Mieszkań dla Rozwoju po zakończeniu programu „Mieszkanie+” przeszedł dużą transformację – zmieniliśmy standard wyposażenia mieszkań, zwiększyliśmy elastyczność najmu, a nowe inwestycje realizujemy już wyłącznie z myślą o wynajmie bez dojścia do własności.
Skoro różnice pomiędzy ofertą obu funduszy w praktyce się zatarły, naturalnym krokiem było stworzenie jednej marki. Obejmie ona blisko 4,2 tys. mieszkań – niemal 2,5 tys. mieszkań Funduszu Mieszkań na Wynajem oraz wszystkie nowe inwestycje realizowane przez Fundusz Sektora Mieszkań dla Rozwoju. Wszystko, co dziś budujemy i projektujemy, będzie już rozwijane pod wspólnym szyldem. Tę wspólną markę nazwaliśmy „naj m”.
Czytaj więcej
Potrzeby mieszkaniowe są różnorodne. Jedni chcą kupować nieruchomości, korzystając m.in. z cyfrowej hipoteki. Inni potrzebują lokali na wynajem, je...
Ile mieszkań na wynajem na zasadach rynkowych oferuje dziś PFR Nieruchomości? Gdzie?
Dysponujemy zasobem ok. 8 tys. mieszkań w blisko 50 lokalizacjach w całej Polsce. Są to zarówno największe miasta – Warszawa, Wrocław czy Trójmiasto – jak i mniejsze ośrodki, takie jak Skawina, Nowy Targ, Jarocin czy Sianów. To zróżnicowany portfel. Częścią nieruchomości administrujemy bezpośrednio, część działa w ścisłej współpracy z samorządami. Niezależnie od modelu wszystkie te inwestycje realizowane są na zasadach rynkowych.
Zarządzamy środkami uczestnika funduszu, dlatego naszym obowiązkiem jest inwestowanie ich w sposób zapewniający określoną stopę zwrotu. Pod tym względem działamy dokładnie tak, jak każdy komercyjny inwestor na rynku nieruchomości.
Komercyjna logika obowiązuje też w relacjach z najemcami. Na etapie naboru badamy tzw. zdolność czynszową, czyli sprawdzamy, czy przyszły najemca będzie w stanie regularnie ponosić koszty najmu i utrzymania mieszkania. W rezultacie działamy rynkowo zarówno jako inwestor, jak i operator mieszkań na wynajem.
A co jest w planach?
Najbliższe miesiące będą bardzo intensywne. We Wrocławiu oddamy dwa nowe osiedla – łącznie blisko tysiąc mieszkań. W Warszawie wkrótce uruchomimy nowy projekt, a w Szczecinie budujemy pierwsze osiedle PRS. Rozwijamy się również w mniejszych miastach – nasze kolejne inwestycje w Sochaczewie są już na finiszu. W sumie na przełomie 2026/2027 r. na rynek trafi 1240 mieszkań pod marką „naj m”.
Czytaj więcej
Nie tylko cena, ale i koszty utrzymania decydują o wyborze nieruchomości. W ciągu kilkunastu lat zwiększy się odsetek najemców, ale wciąż dominować...
Jakie jest zainteresowanie komercyjnym najmem mieszkania od państwa? Wszystkie lokale są wynajęte?
Nasze mieszkania są wynajęte w ponad 98 proc. To najlepszy dowód na to, że profesjonalny najem odpowiada na realne potrzeby rynku. Klienci oczekują dziś nie tylko mieszkania, ale także stabilności, przewidywalnych zasad i profesjonalnej obsługi.
Czy są mieszkania, po które ustawiają się kolejki?
Nie ma jednej odpowiedzi dla wszystkich naszych inwestycji. Wiele zależy od lokalnego rynku.
W największych miastach, takich jak Warszawa, Wrocław czy Poznań, najem instytucjonalny jest już dobrze znany. Klienci mają do wyboru ofertę wielu operatorów, a na rynek regularnie trafiają nowe projekty. W takich lokalizacjach tempo komercjalizacji jest zgodne z naszymi założeniami. Nasza najnowsza inwestycja w Poznaniu, obejmująca 318 mieszkań, została w pełni wynajęta w niespełna rok.
Zupełnie inaczej wygląda sytuacja tam, gdzie PRS dopiero się pojawia. Dobrym przykładem jest Lublin, gdzie realizujemy pierwszy tego typu projekt. Wspólnie z samorządem przeprowadziliśmy nabór umożliwiający również ubieganie się o dopłaty do czynszu. Chętnych było dwukrotnie więcej niż dostępnych mieszkań.
Dla mnie to dowód, że w wielu miastach istnieje duży, dotąd niezaspokojony popyt na profesjonalnie zarządzany najem. Często dopiero pojawienie się pierwszego projektu PRS pozwala zobaczyć jego rzeczywistą rolę.
Mają też państwo pulę mieszkań dla tych, których nie stać ani na rynkowy najem lokalu, ani na jego zakup. Jak duża to oferta? Mieszkańcy których miast mogą z niej skorzystać?
To blisko 2,8 tys. mieszkań w 14 lokalizacjach, m.in. w Toruniu, Katowicach, Łowiczu i Świdniku. Budynki są praktycznie w pełni wynajęte, a rotacja najemców jest niewielka.
Czytaj więcej
UOKiK wydał zgodę na zakup ponad 5 tys. lokali przez Vantage Rent od Resi 4 Rent. To pierwsza tak duża transakcja na bardzo młodym rynku PRS w Polsce.
Czy państwo powinno budować mieszkania PRS? Jest w stanie zaoferować konkurencyjne czynsze w porównaniu z prywatnym sektorem najmu instytucjonalnego?
Kiedy uruchamialiśmy Fundusz Mieszkań na Wynajem, PRS w Polsce praktycznie nie istniał. Dziś jest to pełnoprawny segment rynku nieruchomości i cieszy nas, że mogliśmy odegrać rolę jego pioniera.
Nadal jednak często przecieramy szlaki. Wchodzimy do miast, w których nie ma jeszcze innych operatorów PRS. Tak było choćby w Lublinie, a za chwilę będzie w Szczecinie.
Ciekawy jest też przypadek nieco mniejszego Elbląga. To miasto dobrze skomunikowane z Trójmiastem, a jednocześnie oferujące znacznie niższe koszty życia i najmu. Nasza oferta spotkała się tam z bardzo dużym zainteresowaniem.
Prywatny kapitał zwykle pojawia się tam, gdzie rynek jest już sprawdzony. My często jesteśmy tym pierwszym inwestorem, który pokazuje jego potencjał.
Jednocześnie działamy na zasadach rynkowych. Oznacza to, że nasze inwestycje muszą przynosić oczekiwaną stopę zwrotu. Nie konkurujemy więc sztucznie z prywatnymi operatorami ani nie oferujemy czynszów oderwanych od realiów.
Naszą przewagą jest natomiast to, że nasi najemcy mogą korzystać z dopłat do czynszu. Z danych Banku Gospodarstwa Krajowego wynika, że w 2025 r. w ramach programu „Mieszkanie na Start” wypłacono łącznie 23 mln zł dopłat. Ponad połowa tej kwoty – ok. 12 mln zł – trafiła do mieszkańców naszych osiedli.
Dla najemców to wymierne wsparcie. W naszych inwestycjach średnia miesięczna dopłata wynosi ok. 500 zł. W praktyce oznacza to, że mieszkanie wynajmowane na rynkowych zasadach staje się dla wielu gospodarstw domowych znacznie bardziej dostępne.
Dlatego na pytanie, czy państwo powinno być obecne na rynku PRS, odpowiem: tak, ale pod warunkiem, że robi to na zasadach rynkowych, pojawia się w różnych lokalizacjach i zwiększa dostępność mieszkań tam, gdzie jest to najbardziej potrzebne.
Czytaj więcej
Demografia drastycznie zmienia rynek nieruchomości. Deweloperzy muszą zacząć budować dla szybko starzejącego się społeczeństwa. A co zrobi państwo?
Fundusz Mieszkań na Wynajem był kiedyś liderem rynku PRS w Polsce, ale mocno prześcignęły go prywatne platformy. Lider już w przyszłym roku przekroczy pułap 10 tys. lokali, a celuje średnioterminowo w 20 tys.
W 2026 r. przekroczymy poziom 9 tys. mieszkań. To bardzo dobry wynik, zwłaszcza że rozwijamy ten portfel przede wszystkim przez własne inwestycje. My budujemy mieszkania, zamiast kupować gotowe portfele, jak część prywatnych operatorów. To dłuższa droga, ale w mojej ocenie znacznie trwalsza.
Ale te 9 tys. mieszkań to nie jest nasze ostatnie słowo. W przygotowaniu mamy projekty obejmujące kolejne blisko 4 tys. lokali, a dodatkowo dysponujemy gruntami pod nowe inwestycje. Mamy ambicję, by w perspektywie najbliższych lat dobić do skali, która naprawdę liczy się w tym segmencie. Niezależnie od tego, jak zmieniają się priorytety polityczne, my mamy jasny mandat i konsekwentnie go realizujemy.
Na rynku mieszkań odbija się demografia. Jaka w tym kontekście jest przyszłość najmu instytucjonalnego?
Z perspektywy demograficznej jedno jest pewne – za kilkanaście lat seniorów będzie w Polsce znacznie więcej niż dziś. A będą nimi dzisiejsi trzydziesto- i czterdziestolatkowie, którzy patrzą na mieszkanie inaczej niż ich rodzice. Własność nie jest już jedynym celem. Coraz więcej osób świadomie wybiera elastyczność, mobilność i bezpieczeństwo finansowe. Dlatego rośnie znaczenie profesjonalnego najmu.
Moim zdaniem to jest najgłębsza zmiana, jaką widać na tym rynku. Dla wielu młodych ludzi mieszkanie przestaje być symbolem statusu, a staje się usługą, która ma po prostu dobrze odpowiadać na ich potrzeby. To trend, który będzie wzmacniał rynek PRS przez kolejne lata, a my projektujemy kolejne inwestycje z myślą o tym pokoleniu.
