Sytuację na rynku nieruchomości w I kw. analizuje portal Nieruchomosci-online.pl. Raport tego serwisu „Nieruchomości” „Rzeczpospolitej” publikują pierwsze.

W pierwszych trzech miesiącach roku średnia cena ofertowa 1 mkw. mieszkań z rynku wtórnego, porównując kwartał do kwartału, wzrosła praktycznie we wszystkich miastach wojewódzkich. Wyjątkiem jest Łódź, gdzie cena spadła o 1 proc., z 7,3 tys. zł za mkw. w IV kw. 2021 r. do 7,22 tys. zł w I kw. tego roku. Największy wzrost – o 9,8 proc., z 5,2 do 5,7 tys. zł – odnotowano w Gorzowie Wielkopolskim.

W Białymstoku przeciętne ceny 1 mkw. mieszkań poszły w górę o 7,7 proc., z 7,7 do 8,3 tys. zł, w Szczecinie – o 6,91 proc., z ponad 7,7 do 8,3 tys. zł, w Zielonej Górze – o 6,42 proc., z niemal 6,5 do niespełna 6,9 tys. zł, w Opolu – o 5,19 proc., z niemal 6,5 do 6,8 tys. zł.

W mniejszych miastach

W Kielcach jest drożej o 4,78 proc. Przeciętne ceny mieszkań wzrosły z 7 do ponad 7,3 tys. zł za mkw. W Toruniu lokale zdrożały w ciągu kwartału o 4,53 proc., z ponad 7,3 do 7,7 tys. zł za mkw., w Olsztynie – o 4,45 proc., z ponad 7 do ponad 7,3 tys. zł, w Poznaniu – o 4,41 proc., z ponad 8,8 do ponad 9,2 tys., w Bydgoszczy – o 4,24 proc., z niemal 6,7 do ponad 6,9 tys. zł, w Lublinie – o 3,83 proc., z ponad 7,9 do ponad 8,2 tys. zł.

We Wrocławiu przeciętne ceny poszły w górę o 3,13 proc., z 9,9 do 10,2 tys. zł za mkw., w Rzeszowie – o 3,12 proc., z ponad 7,1 do ponad 7,3 tys. W Krakowie jest drożej niż kwartał wcześniej o 2,21 proc. Właściciele wystawiają mieszkania z przeciętną ceną ponad 11,7 tys. zł za mkw. Pod koniec 2021 r. żądali 11,5 tys. zł. W Gdańsku ceny wzrosły o 1,9 proc., z niespełna 11,2 do ponad 11,3 tys. zł, w Warszawie – o 1,81 proc., z niecałych 13,2 do 13,4 tys. zł. Najmniejsze zwyżki, o 1,74 proc., odnotowano w Katowicach, gdzie ceny wzrosły z ponad 7,6 do ponad 7,7 tys. zł.

Eksperci Nieruchomosci-online.pl zaznaczają, że ofertowe ceny mieszkań z rynku wtórnego wzrosły najbardziej wcale nie w największych miastach.

– Pod koniec ub.r. wielu ekspertów przewidywało, że w tym roku ceny mieszkań wciąż będą rosły, ale dynamika podwyżek osłabnie na skutek mniejszej dostępności kredytów hipotecznych. Analizując dane, widać, że na początku roku w ośmiu z 18 miast wojewódzkich podwyżki nieco zwolniły – zauważa Alicja Palińska z działu analiz Nieruchomosci-online.pl. – W pozostałych stolicach regionów dynamika podwyżek była nawet większa niż pod koniec 2021 r. Przykładem jest Szczecin, gdzie wzrost średnich cen w relacji IV kw. – III kw. 2021 r. to 3,3 proc., a I kw. 2022 – IV kw. 2021 r. już 6,9 proc.

Analityczka zaznacza, że początek roku przyniósł spadek popytu na mieszkania. Na przykładzie portalu Nieruchomosci-online.pl wygląda to tak: w I kw. liczba kontaktów z ogłoszeniodawcami mieszkań spadła o 28 proc. w porównaniu z analogicznym okresem 2021 r. (telefony, formularze, prośby o kontakt). Jednocześnie liczba „kontaktów” była o 5 proc. wyższa niż w I kw. 2020 r., czyli tuż przed pandemią.

Spadek zainteresowania mieszkaniami po rekordowym ubiegłym roku eksperci Nieruchomosci-online.pl tłumaczą m.in. wzrostem stóp procentowych i zapowiedzią kolejnych podwyżek. – Odcięło to wielu Polaków od planów zakupu na kredyt. Popyt ochłodziła też niepewność związana z wojną w Ukrainie – wyjaśniają. Rośnie za to popyt na mieszkania na wynajem, na co wpływ ma m.in. ogromna fala migracji z Ukrainy.

Sieciowa agencja Metrohouse przeanalizowała z kolei, jak zmieniały się średnie ceny transakcyjne mieszkań w ciągu ostatnich dziesięciu lat (IV kw. 2011/IV kw. 2021 r.). Największe zmiany – aż o 80 proc. – Metrohouse odnotowuje w Gdańsku. Przeciętne ceny transakcyjne wzrosły tam z niespełna 5,4 tys. zł za mkw. w ostatnim kw. 2011 r. do ponad 9,7 tys. zł w IV kw. 2021 r.

Jak podkreśla Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse, dla osób, które wcześnie dostrzegły potencjał Trójmiasta, zakup mieszkania okazał się niewątpliwym sukcesem inwestorskim. – Nawet Warszawa ze wzrostem rzędu 61,6 proc. nie jest w stanie zagrozić wynikom Gdańska – podkreśla Jańczuk. W stolicy średnie ceny transakcyjne 1 mkw. lokali poszły w górę w ciągu dekady z 7,7 do ponad 12,4 tys. zł. W Łodzi lokale zdrożały o 56 proc., z niespełna 3,7 do ponad 5,7 tys. zł za mkw., w Poznaniu – o 55,8 proc., z ponad 5,1 do 8 tys. zł, we Wrocławiu – o 53,9 proc., z niespełna 5,8 do niemal 8,9 tys. zł. Najmniej, 46,8 proc., z ok. 6,5 do niemal 9,6 tys. zł, wzrosły średnie ceny transakcyjne lokali w Krakowie.

Dwucyfrowe zwyżki

Nie przestają też drożeć domy z rynku wtórnego. Portal Nieruchomosci-online.pl podaje, że zauważalny spadek średniej ceny ofertowej – o 3 proc. – spośród miast wojewódzkich zanotował jedynie Olsztyn. Przeciętna cena 1 mkw. budynku wolnostojącego spadła z ponad 5,1 do 5 tys. zł. Minimalną korektę (poniżej 1 proc.) odnotowano w Kielcach (ponad 4,2 tys. zł za mkw. w I kw. 2022 r.), Toruniu (5 tys.) i Szczecinie (ponad 7 tys. zł).

W pozostałych stolicach regionów ceny domów wzrosły. – I o ile na rynku mieszkań kwartalne zwyżki w żadnym mieście nie osiągnęły dwucyfrowych wyników, o tyle na rynku domów już tak – zaznaczają autorzy raportu.

Największy wzrost, o 14,6 proc., odnotowano w Katowicach. Średnia cena ofertowa 1 mkw. domu wolnostojącego wzrosła tam do ponad 5,8 tys. zł. W Gdańsku domy podrożały o 11,4 proc., do 7,9 tys. zł za mkw., w Gorzowie Wielkopolskim – o 10,4 proc., do niespełna 4,7 tys. zł, w Lublinie – o 9,9 proc., do ponad 5,4 tys. zł, w Rzeszowie – o 8,75 proc., do niespełna 6,2 tys. zł, w Zielonej Górze – o 6,96 proc., do ponad 5,2 tys. zł, w Białymstoku – o 6,19 proc., do ponad 5 tys. zł, w Bydgoszczy – o 5,2 proc., do ponad 5,7 tys. zł, w Poznaniu – o 5,13 proc., do 6,8 tys. zł, w Krakowie – o 3,9 proc., do niespełna 7,9 tys. zł, w Warszawie – o 2,77 proc., do niemal 8,8 tys. zł, w Łodzi – o 2,31 proc., do niemal 5,7 tys. zł, we Wrocławiu – o 1,23 proc., do 8 tys. zł, a w Opolu – o 0,31 proc., do 4,7 tys. zł za mkw.

– Jeśli ktoś marzy o domu, powinien go szukać raczej w gminach podmiejskich – mówi Alicja Palińska. Portal sprawdził ceny domów także w najpopularniejszych gminach ościennych. – Przy każdym mieście wojewódzkim wybraliśmy po pięć podmiejskich sypialni (łącznie ok. 90). Średnio w co trzeciej gminie cena 1 mkw. domu spadła – zaznacza ekspertka Nieruchomosci-online.pl. Ekspertka zwraca uwagę, że popyt na domy wolnostojące zmalał, co – jak tłumaczy – jest odpowiedzią na wygórowane ceny nieruchomości, materiałów i usług remontowych.

Wrażliwe na sezony

Sytuacja na rynku działek budowlanych nie jest już tak jednoznaczna. Raport Nieruchomosci-online.pl pokazuje, że w IV kw. 2021 r. średnia cena 1 mkw. gruntu (powierzchnia 800–2500 mkw.) spadła w pięciu miastach wojewódzkich: w Białymstoku (o 3,72 proc., do 363 zł), Gdańsku (o 5,3 proc., do 492 zł), Olsztynie (2,52 proc., do 339 zł), Poznaniu (6,18 proc., do 503 zł) i Łodzi (16,36 proc., do 235 zł).

W Katowicach średnie ceny 1 mkw. działek poszły w górę o 26,11 proc., do 525 zł, w Kielcach – o 22,2 proc., do 394 zł, w Opolu – o 18,71 proc., do 238 zł, w Zielonej Górze – o 15,43 proc., do 246 zł, w Bydgoszczy – o 13,45 proc., do 294 zł, w Gorzowie Wielkopolskim – o 9,68 proc., do 113 zł, w Rzeszowie – o 8,37 proc., do 271 zł, w Lublinie – o 8,15 proc., do 390 zł, w Toruniu – o 4,73 proc., do 322 zł, w Krakowie – o 1,79 proc., do 452 zł, we Wrocławiu – o 1,67 proc., do 490 zł, w Warszawie – o 1,26 proc., do 700 zł, a w Szczecinie o 0,17 proc., do 403 zł za mkw.

– Analizując ceny działek, trzeba pamiętać, że ta kategoria nieruchomości jest szczególnie wrażliwa na sezonowość. Zimą poszukujący są raczej mniej aktywni, wielu zaczyna oglądać grunty dopiero wiosną. Obniżka cen może być tylko przejściowa – zastrzegają autorzy raportu. – Zdaniem pośredników ten rok raczej nie przyniesie spadków. Grunty prawdopodobnie będą drożeć. Wciąż są postrzegane jako bezpieczna inwestycja.