Popyt maleje, ale ceny rosną

Sytuację na rynku nieruchomości w I kw. analizuje portal Nieruchomosci-online.pl. Raport tego serwisu „Nieruchomości” „Rzeczpospolitej” publikują pierwsze.

W pierwszych trzech miesiącach roku średnia cena ofertowa 1 mkw. mieszkań z rynku wtórnego, porównując kwartał do kwartału, wzrosła praktycznie we wszystkich miastach wojewódzkich. Wyjątkiem jest Łódź, gdzie cena spadła o 1 proc., z 7,3 tys. zł za mkw. w IV kw. 2021 r. do 7,22 tys. zł w I kw. tego roku. Największy wzrost – o 9,8 proc., z 5,2 do 5,7 tys. zł – odnotowano w Gorzowie Wielkopolskim.

W Białymstoku przeciętne ceny 1 mkw. mieszkań poszły w górę o 7,7 proc., z 7,7 do 8,3 tys. zł, w Szczecinie – o 6,91 proc., z ponad 7,7 do 8,3 tys. zł, w Zielonej Górze – o 6,42 proc., z niemal 6,5 do niespełna 6,9 tys. zł, w Opolu – o 5,19 proc., z niemal 6,5 do 6,8 tys. zł.

W mniejszych miastach

W Kielcach jest drożej o 4,78 proc. Przeciętne ceny mieszkań wzrosły z 7 do ponad 7,3 tys. zł za mkw. W Toruniu lokale zdrożały w ciągu kwartału o 4,53 proc., z ponad 7,3 do 7,7 tys. zł za mkw., w Olsztynie – o 4,45 proc., z ponad 7 do ponad 7,3 tys. zł, w Poznaniu – o 4,41 proc., z ponad 8,8 do ponad 9,2 tys., w Bydgoszczy – o 4,24 proc., z niemal 6,7 do ponad 6,9 tys. zł, w Lublinie – o 3,83 proc., z ponad 7,9 do ponad 8,2 tys. zł.

We Wrocławiu przeciętne ceny poszły w górę o 3,13 proc., z 9,9 do 10,2 tys. zł za mkw., w Rzeszowie – o 3,12 proc., z ponad 7,1 do ponad 7,3 tys. W Krakowie jest drożej niż kwartał wcześniej o 2,21 proc. Właściciele wystawiają mieszkania z przeciętną ceną ponad 11,7 tys. zł za mkw. Pod koniec 2021 r. żądali 11,5 tys. zł. W Gdańsku ceny wzrosły o 1,9 proc., z niespełna 11,2 do ponad 11,3 tys. zł, w Warszawie – o 1,81 proc., z niecałych 13,2 do 13,4 tys. zł. Najmniejsze zwyżki, o 1,74 proc., odnotowano w Katowicach, gdzie ceny wzrosły z ponad 7,6 do ponad 7,7 tys. zł.

Eksperci Nieruchomosci-online.pl zaznaczają, że ofertowe ceny mieszkań z rynku wtórnego wzrosły najbardziej wcale nie w największych miastach.

– Pod koniec ub.r. wielu ekspertów przewidywało, że w tym roku ceny mieszkań wciąż będą rosły, ale dynamika podwyżek osłabnie na skutek mniejszej dostępności kredytów hipotecznych. Analizując dane, widać, że na początku roku w ośmiu z 18 miast wojewódzkich podwyżki nieco zwolniły – zauważa Alicja Palińska z działu analiz Nieruchomosci-online.pl. – W pozostałych stolicach regionów dynamika podwyżek była nawet większa niż pod koniec 2021 r. Przykładem jest Szczecin, gdzie wzrost średnich cen w relacji IV kw. – III kw. 2021 r. to 3,3 proc., a I kw. 2022 – IV kw. 2021 r. już 6,9 proc.

Analityczka zaznacza, że początek roku przyniósł spadek popytu na mieszkania. Na przykładzie portalu Nieruchomosci-online.pl wygląda to tak: w I kw. liczba kontaktów z ogłoszeniodawcami mieszkań spadła o 28 proc. w porównaniu z analogicznym okresem 2021 r. (telefony, formularze, prośby o kontakt). Jednocześnie liczba „kontaktów” była o 5 proc. wyższa niż w I kw. 2020 r., czyli tuż przed pandemią.

Spadek zainteresowania mieszkaniami po rekordowym ubiegłym roku eksperci Nieruchomosci-online.pl tłumaczą m.in. wzrostem stóp procentowych i zapowiedzią kolejnych podwyżek. – Odcięło to wielu Polaków od planów zakupu na kredyt. Popyt ochłodziła też niepewność związana z wojną w Ukrainie – wyjaśniają. Rośnie za to popyt na mieszkania na wynajem, na co wpływ ma m.in. ogromna fala migracji z Ukrainy.

Sieciowa agencja Metrohouse przeanalizowała z kolei, jak zmieniały się średnie ceny transakcyjne mieszkań w ciągu ostatnich dziesięciu lat (IV kw. 2011/IV kw. 2021 r.). Największe zmiany – aż o 80 proc. – Metrohouse odnotowuje w Gdańsku. Przeciętne ceny transakcyjne wzrosły tam z niespełna 5,4 tys. zł za mkw. w ostatnim kw. 2011 r. do ponad 9,7 tys. zł w IV kw. 2021 r.

Jak podkreśla Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse, dla osób, które wcześnie dostrzegły potencjał Trójmiasta, zakup mieszkania okazał się niewątpliwym sukcesem inwestorskim. – Nawet Warszawa ze wzrostem rzędu 61,6 proc. nie jest w stanie zagrozić wynikom Gdańska – podkreśla Jańczuk. W stolicy średnie ceny transakcyjne 1 mkw. lokali poszły w górę w ciągu dekady z 7,7 do ponad 12,4 tys. zł. W Łodzi lokale zdrożały o 56 proc., z niespełna 3,7 do ponad 5,7 tys. zł za mkw., w Poznaniu – o 55,8 proc., z ponad 5,1 do 8 tys. zł, we Wrocławiu – o 53,9 proc., z niespełna 5,8 do niemal 8,9 tys. zł. Najmniej, 46,8 proc., z ok. 6,5 do niemal 9,6 tys. zł, wzrosły średnie ceny transakcyjne lokali w Krakowie.

Dwucyfrowe zwyżki

Nie przestają też drożeć domy z rynku wtórnego. Portal Nieruchomosci-online.pl podaje, że zauważalny spadek średniej ceny ofertowej – o 3 proc. – spośród miast wojewódzkich zanotował jedynie Olsztyn. Przeciętna cena 1 mkw. budynku wolnostojącego spadła z ponad 5,1 do 5 tys. zł. Minimalną korektę (poniżej 1 proc.) odnotowano w Kielcach (ponad 4,2 tys. zł za mkw. w I kw. 2022 r.), Toruniu (5 tys.) i Szczecinie (ponad 7 tys. zł).

W pozostałych stolicach regionów ceny domów wzrosły. – I o ile na rynku mieszkań kwartalne zwyżki w żadnym mieście nie osiągnęły dwucyfrowych wyników, o tyle na rynku domów już tak – zaznaczają autorzy raportu.

Największy wzrost, o 14,6 proc., odnotowano w Katowicach. Średnia cena ofertowa 1 mkw. domu wolnostojącego wzrosła tam do ponad 5,8 tys. zł. W Gdańsku domy podrożały o 11,4 proc., do 7,9 tys. zł za mkw., w Gorzowie Wielkopolskim – o 10,4 proc., do niespełna 4,7 tys. zł, w Lublinie – o 9,9 proc., do ponad 5,4 tys. zł, w Rzeszowie – o 8,75 proc., do niespełna 6,2 tys. zł, w Zielonej Górze – o 6,96 proc., do ponad 5,2 tys. zł, w Białymstoku – o 6,19 proc., do ponad 5 tys. zł, w Bydgoszczy – o 5,2 proc., do ponad 5,7 tys. zł, w Poznaniu – o 5,13 proc., do 6,8 tys. zł, w Krakowie – o 3,9 proc., do niespełna 7,9 tys. zł, w Warszawie – o 2,77 proc., do niemal 8,8 tys. zł, w Łodzi – o 2,31 proc., do niemal 5,7 tys. zł, we Wrocławiu – o 1,23 proc., do 8 tys. zł, a w Opolu – o 0,31 proc., do 4,7 tys. zł za mkw.

– Jeśli ktoś marzy o domu, powinien go szukać raczej w gminach podmiejskich – mówi Alicja Palińska. Portal sprawdził ceny domów także w najpopularniejszych gminach ościennych. – Przy każdym mieście wojewódzkim wybraliśmy po pięć podmiejskich sypialni (łącznie ok. 90). Średnio w co trzeciej gminie cena 1 mkw. domu spadła – zaznacza ekspertka Nieruchomosci-online.pl. Ekspertka zwraca uwagę, że popyt na domy wolnostojące zmalał, co – jak tłumaczy – jest odpowiedzią na wygórowane ceny nieruchomości, materiałów i usług remontowych.

Wrażliwe na sezony

Sytuacja na rynku działek budowlanych nie jest już tak jednoznaczna. Raport Nieruchomosci-online.pl pokazuje, że w IV kw. 2021 r. średnia cena 1 mkw. gruntu (powierzchnia 800–2500 mkw.) spadła w pięciu miastach wojewódzkich: w Białymstoku (o 3,72 proc., do 363 zł), Gdańsku (o 5,3 proc., do 492 zł), Olsztynie (2,52 proc., do 339 zł), Poznaniu (6,18 proc., do 503 zł) i Łodzi (16,36 proc., do 235 zł).

W Katowicach średnie ceny 1 mkw. działek poszły w górę o 26,11 proc., do 525 zł, w Kielcach – o 22,2 proc., do 394 zł, w Opolu – o 18,71 proc., do 238 zł, w Zielonej Górze – o 15,43 proc., do 246 zł, w Bydgoszczy – o 13,45 proc., do 294 zł, w Gorzowie Wielkopolskim – o 9,68 proc., do 113 zł, w Rzeszowie – o 8,37 proc., do 271 zł, w Lublinie – o 8,15 proc., do 390 zł, w Toruniu – o 4,73 proc., do 322 zł, w Krakowie – o 1,79 proc., do 452 zł, we Wrocławiu – o 1,67 proc., do 490 zł, w Warszawie – o 1,26 proc., do 700 zł, a w Szczecinie o 0,17 proc., do 403 zł za mkw.