Ostatnie miesiące na rynku mieszkaniowym były wyjątkowo gorące. Nabywcy narzekają na wysokie ceny mieszkań. Czy rzeczywiście nieruchomości są tak drogie? - zastanawiają się eksperci agencji Metrohouse. Porównują ceny mieszkań z przeciętnymi zarobkami w ostatniej dekadzie.
Stabilizacja i wzrosty
- Cały 2011 r. na rynku wtórnym mieszkań był wyjątkowo stabilny. W ciągu roku wahania cen były mało znaczące. Najwyższe ceny odnotowaliśmy w Warszawie, gdzie za mkw. mieszkania klienci płacili średnio 7717 zł, a w Krakowie 6527 zł – podaje Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse. - Średnio poniżej 6000 zł za mkw. kupowano lokale we Wrocławiu, Gdańsku i Poznaniu. Spośród największych miast najniższe ceny odnotowywaliśmy w Łodzi, gdzie za mkw. mieszkania płacono średnio 3692 zł.
Jak podkreśla Marcin Jańczuk, stabilizacja cen utrzymywała się dość długo, bo aż do 2017-2018 r. – Wtedy to w poszczególnych miastach zaczęliśmy obserwować coraz bardziej postępujące wzrosty. Nie były one tak duże jak w ostatnich kilkunastu miesiącach, ale z kwartału na kwartał średnie ceny jednak rosły - podkreśla Marcin Jańczuk. - Dziesięć lat później, czyli pod koniec 2021 r., ceny już zupełnie nie przypominały poziomów sprzed kilku lat – podkreśla.
Według danych Metrohouse nominalne wzrosty najbardziej widać w Gdańsku. – To miasto stało się czarnym koniem rodzimego rynku nieruchomości. Tylko w ciągu dziesięciu lat średnie ceny mieszkań wzrosły tam o 80 proc. – wskazuje Marcin Jańczuk. - Dla osób, które wcześnie dostrzegły potencjał Trójmiasta, zakup mieszkania stał się więc powodem niewątpliwego sukcesu inwestorskiego. Rzeczywiście Gdańsk wyróżnia się na tle analizowanych miast. Nawet Warszawa ze wzrostem rzędu 61,6 proc. nie jest w stanie zagrozić wynikom tego miasta. Ponad 50-proc. wzrost cen odnotowały mieszkania w Łodzi, Wrocławiu, czy Poznaniu. Najmniej, bo 46,8 proc., mieszkania podrożały w Krakowie. Choć mówimy tu o cenach transakcyjnych, to musimy pamiętać, że nadal są to dane uśrednione. Nie zapominajmy też o inflacji, która w analizowanym okresie dziesięciu lat sprawiła, że realne wzrosty cen są odpowiednio niższe.
Tyle metrów za pensję
Metrohouse sprawdza też, ile metrów mieszkania kupimy za średnie wynagrodzenie w gospodarce narodowej. - Jak pokazują dane GUS w 2011 r. było to 3399,52 zł brutto, a dziesięć lat później średni poziom wynagrodzenia wzrósł do 5889,94 zł. W ujęciu procentowym jest to aż 73 proc. – podkreśla Marcin Jańczuk. - Jak widać, tempo wzrostu płac było znacznie szybsze niż wzrosty cen mieszkań. Oznacza to, że przynajmniej nominalnie Polaków stać dziś na większe zakupy niż przed dekadą.
Według szacunków Metrohouse dziesięć lat temu za średnie wynagrodzenie netto byliśmy w stanie kupić, w zależności od miasta, od 0,32 mkw. w Warszawie do 0,66 m kw. w Łodzi. – Dziś niemal w każdym z dużych miast (oprócz Gdańska) stać nas na więcej - mówi Marcin Jańczuk. - Podobnie jak przed dekadą najmniej za średnie wynagrodzenie netto kupimy w Warszawie (0,34 mkw.), a najwięcej w Łodzi (0,74 mkw.). Dane pokazują, że najlepsza sytuacja jest w Krakowie, gdzie różnica wynosi 19 proc. – dodaje.
Co z kredytami
Eksperci analizują też rynek kredytów. - Jak pokazują dane Narodowego Banku Polskiego oprocentowanie kredytów mieszkaniowych w 2021 r. było niższe niż w 2011 r. (5 proc. wobec ok. 6 proc.). Warto także przyjrzeć się indeksowi dostępności mieszkaniowej, publikowanemu przez Związek Banków Polskich. Na koniec 2021 był on na poziomie 196,44 punktów. To znacznie wyżej w porównaniu z I kw. 2011 r., kiedy to jego wartość wynosiła 127,48 punktów. – zauważa Paweł Rudzik, menedżer produktu w Gold Finance. - Indeks ten to wypadkowa cen mieszkań, oprocentowania kredytów hipotecznych, średnich zarobków rodziny oraz wysokości kosztów utrzymania. Wartość powyżej 100 pkt wskazuje, że modelową rodzinę (rodzice i dziecko dziecko) stać na kredyt hipoteczny. Choć indeks jest na wysokim poziomie, to jednak w związku z przewidywanymi dalszymi podwyżkami stóp procentowych, należy spodziewać się, że będzie sukcesywnie spadał.
