Czy to już czas na korekty

Sytuację na warszawskim rynku wtórnym analizuje SonarHome. Raport firmy „Nieruchomości” publikują jako pierwsze.

Z analiz wynika, że średnia ofertowa cena mkw. mieszkań z segmentu popularnego na stołecznym rynku wtórnym w IV kw. 2021 r. wyniosła 12,6 tys. zł. To o 11 proc. więcej niż w IV kw. 2020 r. Z kolei przeciętna cena transakcyjna lokali to ponad 12,2 tys. zł za mkw.

– W IV kw. ub.r. za mkw. mieszkania trzeba było zapłacić o 780 zł więcej niż w analogicznym kwartale poprzedniego roku. Przeciętna cena 50-metrowego lokalu była wyższa o 40 tys. zł – wskazują autorzy raportu SonarHome.

Podkreślają, że cały 2021 r. był rokiem odreagowania rynku po nagłej sytuacji związanej z pandemią. Pesymistyczne prognozy dla nieruchomości się nie sprawdziły.

Sprzedający nieugięci

Najdrożej jest w Śródmieściu, gdzie mkw. mieszkania z drugiej ręki jest wyceniany średnio na niespełna 14,1 tys. zł. Na Żoliborzu średnia transakcyjna cena mkw. lokalu to ponad 13,7 tys. zł, w Wilanowie – 12,6 tys., na Woli – ponad 12,4 tys., na Mokotowie – 12,3 tys., na Ochocie – ponad 11,9 tys., na Ursynowie – ponad 11,7 tys., na Pradze–Północ – ponad 11,3 tys. zł, na Pradze–Południe – ponad 11,2 tys., we Włochach – ponad 11,1 tys. zł, na Bielanach i Bemowie – ponad 10,8 tys., na Targówku – niespełna 10,1 tys., w Wawrze – ponad 9,9 tys., w Ursusie – 9,8 tys. zł, w Rembertowie i na Białołęce – ponad – 9,4 tys., a w najtańszej Wesołej – ponad 9,3 tys. zł. I tak np. za 55-metrowy lokal w Śródmieściu zapłacimy średnio 774 tys. zł, o 260 tys. zł więcej niż w Wesołej.

– Różnice pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną mieszkań w badanym okresie nie były zbyt duże – zaznacza Barbara Bugaj, główny analityk SonarHome. – Może to oznaczać, że sprzedający nie byli skłonni do wyraźnego obniżania cen. Drugi scenariusz zakłada, że mocno przeszacowane nieruchomości nie znalazły kupującego i pozostały w ofercie. Transakcje częściej dotyczyły mieszkań adekwatnie wycenionych.

Największe różnice między ceną ofertową a transakcyjną SonarHome odnotował na Ochocie i w Wilanowie – odpowiednio 7 i 6 proc. Barbara Bugaj zwraca też uwagę na zaskakujące wyniki Żoliborza. – W tej dzielnicy średnia cena ofertowa była niższa (kosmetyczna różnica 2 proc.) od średniej transakcyjnej – wskazuje analityczka SonarHome. – Na Żoliborzu mamy stosunkowo małą ofertę w skali miasta i wysokie ceny. Osoby decydujące się na mieszkanie w tej dzielnicy to zwykle świadomi, znający te realia kupujący. Możliwe, że wybrali mieszkania droższe. Stąd przeciętna cena lokali sprzedanych była wyższa niż średnia cena mieszkań w ofercie.

Analitycy sprawdzają też możliwości nabywcze kupujących mieszkania w Warszawie. Za średnie miesięczne wynagrodzenie netto w 2021 r. można było kupić 0,44 mkw. mieszkania. – Na zakup 50-metrowego lokalu zarabiający średnią pensję w Warszawie musiałby odkładać całe wynagrodzenie przez 9,5 roku – szacuje Barbara Bugaj.

W ostatnich dwóch latach podaż utrzymywała się na stałym poziomie. – W 2021 r. liczba unikatowych ogłoszeń sprzedaży mieszkań wzrosła w Warszawie o 3 proc. w porównaniu z 2020 r. (49 tys. wobec 50,4 tys.). Najwięcej lokali wprowadzono do oferty w I kw. Od II kw. liczba mieszkań w ofercie rynku wtórnego spadła do średniego poziomu 12 tys. ofert na kwartał – wskazuje. – Po pierwszym kwartale obserwowaliśmy więc spadkowy trend liczby nowych ofert, który potrwał do końca roku.

Siła rozpędu

Co dalej? – Nie da się ukryć, że etap wzmożonego popytu na mieszkania mamy już za sobą. To naturalna sytuacja na rynku nieruchomości, który jest rynkiem cyklicznym – komentuje Barbara Bugaj. Zastrzega, że o spadkach cen jeszcze jednak nie mówimy.

Zdaniem analityczki rynek w pierwszej połowie roku będzie działał siłą rozpędu.

– Dlatego bardziej prawdopodobne jest zahamowanie dynamiki wzrostu niż od razu spadek cen – ocenia analityczka. – Dopiero druga połowa roku może przynieść konkretne informacje. Istotne, na jakim poziomie zatrzymają się podwyżki stóp procentowych. W wariancie łagodnym seria podwyżek stóp zostanie zatrzymana, nastąpi też lekki spadek inflacji, co wpłynie na stabilizację popytu w dalszej przyszłości (perspektywa kolejnego roku). Możemy też mieć do czynienia ze scenariuszem bardziej pesymistycznym: główna stopa procentowa rośnie powyżej oczekiwań i nakładają się na to inne czynniki gospodarcze działające hamująco. Wtedy możliwa będzie korekta cen. Wiele mieszkań gorszych jakościowo ma dziś wysokie ceny, nieadekwatne do standardu, więc taka zmiana może w pierwszej linii objąć te nieruchomości – przewiduje.

Zdaniem autorów raportu czynników hamujących popyt będzie w tym roku więcej niż tych, które go generują. – Jeszcze do niedawna były to zadowalający wzrost gospodarczy i dobre prognozy dla Polski. Dziś rezultaty wojny są jednak nie do przewidzenia, a prognozy dla naszej gospodarki – dość mocno „rozproszone” – wskazują. Najtrudniej przewidzieć zmiany cen mieszkań, czego dowiódł pandemiczny 2020 r., gdy sytuacja na rynku zmieniła się nagle.

Masa prognoz mówiła o spadkach cen rzędu 15–20 proc. w ciągu 12 miesięcy. Żadna z nich się nie potwierdziła.