Czy to już czas na korekty

Za 55-metrowe mieszkanie z drugiej ręki w stołecznym Śródmieściu zapłacimy średnio 774 tys. zł. W Wesołej – 514 tys.

Publikacja: 24.03.2022 20:23

Pesymistyczne „pandemiczne” prognozy dla rynku nieruchomości się nie sprawdziły. Przecen mieszkań ni

Pesymistyczne „pandemiczne” prognozy dla rynku nieruchomości się nie sprawdziły. Przecen mieszkań nie było

Foto: Shutterstock

Sytuację na warszawskim rynku wtórnym analizuje SonarHome. Raport firmy „Nieruchomości” publikują jako pierwsze.

Z analiz wynika, że średnia ofertowa cena mkw. mieszkań z segmentu popularnego na stołecznym rynku wtórnym w IV kw. 2021 r. wyniosła 12,6 tys. zł. To o 11 proc. więcej niż w IV kw. 2020 r. Z kolei przeciętna cena transakcyjna lokali to ponad 12,2 tys. zł za mkw.

– W IV kw. ub.r. za mkw. mieszkania trzeba było zapłacić o 780 zł więcej niż w analogicznym kwartale poprzedniego roku. Przeciętna cena 50-metrowego lokalu była wyższa o 40 tys. zł – wskazują autorzy raportu SonarHome.

Podkreślają, że cały 2021 r. był rokiem odreagowania rynku po nagłej sytuacji związanej z pandemią. Pesymistyczne prognozy dla nieruchomości się nie sprawdziły.

Sprzedający nieugięci

Najdrożej jest w Śródmieściu, gdzie mkw. mieszkania z drugiej ręki jest wyceniany średnio na niespełna 14,1 tys. zł. Na Żoliborzu średnia transakcyjna cena mkw. lokalu to ponad 13,7 tys. zł, w Wilanowie – 12,6 tys., na Woli – ponad 12,4 tys., na Mokotowie – 12,3 tys., na Ochocie – ponad 11,9 tys., na Ursynowie – ponad 11,7 tys., na Pradze–Północ – ponad 11,3 tys. zł, na Pradze–Południe – ponad 11,2 tys., we Włochach – ponad 11,1 tys. zł, na Bielanach i Bemowie – ponad 10,8 tys., na Targówku – niespełna 10,1 tys., w Wawrze – ponad 9,9 tys., w Ursusie – 9,8 tys. zł, w Rembertowie i na Białołęce – ponad – 9,4 tys., a w najtańszej Wesołej – ponad 9,3 tys. zł. I tak np. za 55-metrowy lokal w Śródmieściu zapłacimy średnio 774 tys. zł, o 260 tys. zł więcej niż w Wesołej.

– Różnice pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną mieszkań w badanym okresie nie były zbyt duże – zaznacza Barbara Bugaj, główny analityk SonarHome. – Może to oznaczać, że sprzedający nie byli skłonni do wyraźnego obniżania cen. Drugi scenariusz zakłada, że mocno przeszacowane nieruchomości nie znalazły kupującego i pozostały w ofercie. Transakcje częściej dotyczyły mieszkań adekwatnie wycenionych.

Największe różnice między ceną ofertową a transakcyjną SonarHome odnotował na Ochocie i w Wilanowie – odpowiednio 7 i 6 proc. Barbara Bugaj zwraca też uwagę na zaskakujące wyniki Żoliborza. – W tej dzielnicy średnia cena ofertowa była niższa (kosmetyczna różnica 2 proc.) od średniej transakcyjnej – wskazuje analityczka SonarHome. – Na Żoliborzu mamy stosunkowo małą ofertę w skali miasta i wysokie ceny. Osoby decydujące się na mieszkanie w tej dzielnicy to zwykle świadomi, znający te realia kupujący. Możliwe, że wybrali mieszkania droższe. Stąd przeciętna cena lokali sprzedanych była wyższa niż średnia cena mieszkań w ofercie.

Analitycy sprawdzają też możliwości nabywcze kupujących mieszkania w Warszawie. Za średnie miesięczne wynagrodzenie netto w 2021 r. można było kupić 0,44 mkw. mieszkania. – Na zakup 50-metrowego lokalu zarabiający średnią pensję w Warszawie musiałby odkładać całe wynagrodzenie przez 9,5 roku – szacuje Barbara Bugaj.

W ostatnich dwóch latach podaż utrzymywała się na stałym poziomie. – W 2021 r. liczba unikatowych ogłoszeń sprzedaży mieszkań wzrosła w Warszawie o 3 proc. w porównaniu z 2020 r. (49 tys. wobec 50,4 tys.). Najwięcej lokali wprowadzono do oferty w I kw. Od II kw. liczba mieszkań w ofercie rynku wtórnego spadła do średniego poziomu 12 tys. ofert na kwartał – wskazuje. – Po pierwszym kwartale obserwowaliśmy więc spadkowy trend liczby nowych ofert, który potrwał do końca roku.

Siła rozpędu

Co dalej? – Nie da się ukryć, że etap wzmożonego popytu na mieszkania mamy już za sobą. To naturalna sytuacja na rynku nieruchomości, który jest rynkiem cyklicznym – komentuje Barbara Bugaj. Zastrzega, że o spadkach cen jeszcze jednak nie mówimy.

Zdaniem analityczki rynek w pierwszej połowie roku będzie działał siłą rozpędu.

– Dlatego bardziej prawdopodobne jest zahamowanie dynamiki wzrostu niż od razu spadek cen – ocenia analityczka. – Dopiero druga połowa roku może przynieść konkretne informacje. Istotne, na jakim poziomie zatrzymają się podwyżki stóp procentowych. W wariancie łagodnym seria podwyżek stóp zostanie zatrzymana, nastąpi też lekki spadek inflacji, co wpłynie na stabilizację popytu w dalszej przyszłości (perspektywa kolejnego roku). Możemy też mieć do czynienia ze scenariuszem bardziej pesymistycznym: główna stopa procentowa rośnie powyżej oczekiwań i nakładają się na to inne czynniki gospodarcze działające hamująco. Wtedy możliwa będzie korekta cen. Wiele mieszkań gorszych jakościowo ma dziś wysokie ceny, nieadekwatne do standardu, więc taka zmiana może w pierwszej linii objąć te nieruchomości – przewiduje.

Zdaniem autorów raportu czynników hamujących popyt będzie w tym roku więcej niż tych, które go generują. – Jeszcze do niedawna były to zadowalający wzrost gospodarczy i dobre prognozy dla Polski. Dziś rezultaty wojny są jednak nie do przewidzenia, a prognozy dla naszej gospodarki – dość mocno „rozproszone” – wskazują. Najtrudniej przewidzieć zmiany cen mieszkań, czego dowiódł pandemiczny 2020 r., gdy sytuacja na rynku zmieniła się nagle.

Masa prognoz mówiła o spadkach cen rzędu 15–20 proc. w ciągu 12 miesięcy. Żadna z nich się nie potwierdziła.

Sytuację na warszawskim rynku wtórnym analizuje SonarHome. Raport firmy „Nieruchomości” publikują jako pierwsze.

Z analiz wynika, że średnia ofertowa cena mkw. mieszkań z segmentu popularnego na stołecznym rynku wtórnym w IV kw. 2021 r. wyniosła 12,6 tys. zł. To o 11 proc. więcej niż w IV kw. 2020 r. Z kolei przeciętna cena transakcyjna lokali to ponad 12,2 tys. zł za mkw.

Pozostało 93% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Kto na fali, kto pod kreską
Materiał Promocyjny
Naszą siłą jest różnorodność
Nieruchomości
Deweloperskie i inwestorskie konwersje
Rynek nieruchomości
Kto wybuduje polskie osiedla. Place budów opuścili Ukraińcy
Nieruchomości
Ponad 100 dni czekania na kupca
Akcje Specjalne
Dekarbonizacja gospodarki bez wodoru będzie bardzo trudna
Nieruchomości
Mieszkania będą jeszcze drożeć
Materiał Promocyjny
Sztuczna inteligencja może być wykorzystywana w każdej branży