Raty kredytów hipotecznych idą ostro w górę po serii podwyżek stóp procentowych. Właściciele mieszkań kupionych z bankowych finansowaniem muszą mieć dodatkowe kilkaset złotych miesięcznie. Część wynajmowanych lokali może trafić do oferty sprzedaży. Czynsz od najemcy nie zawsze wystarczy na ratę. Czy to dobry czas na szukanie okazji? Na jakie rabaty można liczyć?

O lekkim zastoju na rynku mówi Katarzyna Liebersbach-Szarek z krakowskiej agencji Nieruchomości Łobzowskie. – Czas sprzedaży zdecydowanie się wydłuża – mówimy tu o ofertach nieruchomości z normalną rynkową ceną, nie o okazjach, których zresztą jest bardzo mało – zastrzega Katarzyna Liebersbach-Szarek. – Tradycyjnie najlepiej sprzedają się małe, jedno- i dwupokojowe mieszkania w topowych lokalizacjach. W Krakowie to Stara Krowodrza, Stare Miasto, Stare Podgórze, czyli lokalizacje blisko centrum, z dostępem do komunikacji.

Pytana o rekordowo szybkie zakupy pośredniczka z Nieruchomości Łobzowskich mówi, że w ostatnich trzech miesiącach takich transakcji nie miała.

Negocjacje? Niechętnie

– A w ofercie zalegają mieszkania z przeszacowaną ceną w stosunku do lokalizacji – mówi Katarzyna Liebersbach-Szarek. – Ogólnie ceny są nadal wysokie, więc trudno sprzedają się nawet nieruchomości z topowymi adresami. Myślę, że konieczna będzie korekta.

Na razie, jak podkreśla pośredniczka z Krakowa, sprzedający jeszcze nie odczuli marazmu na rynku. – To za krótki okres. Niechętnie się targują, rabaty nadal nie są jakieś znaczące – zauważa.

Na wysokie ceny nieruchomości i zaostrzone warunki kredytowe zwraca uwagę także Tomasz Rożek z agencji Akces Polska. – Czas sprzedaży mieszkań jest stabilny, choć może się lekko wydłużył – mówi. – Wszystko zależy od ceny. Widać powrót pewnego trendu. Kupujący, którzy oglądają mieszkania, mają ze sobą część pieniędzy. Kiedy decydują się na kupno, od razu podpisują umowę przedwstępną – opowiada.

Tomasz Rożek także nie odnotował dużych obniżek cen ofertowych. – Popyt wciąż przewyższa podaż, nie ma więc konkurencji między mieszkaniami – twierdzi. – Czasami jest wręcz odwrotnie, cena potrafi wzrosnąć. Myślę jednak, że takie przypadki będą coraz rzadsze – zaznacza.

Czas sprzedaży mieszkań analizuje Metrohouse. – Porównując czas sprzedaży nieruchomości w stolicy w IV kw. 2021 i 2020 r., widać, że sprzedający na transakcję muszą czekać dłużej – mówi Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse. – Przed rokiem mieszkania w Warszawie sprzedawały się średnio w 96 dni, dziś to już 123 dni. W innych dużych miastach czas sprzedaży jest podobny – średnio 109 dni.

Marcin Jańczuk potwierdza: najszybciej sprzedają się stosunkowo niewielkie mieszkania, do 40 mkw. Warunek – ich cena nie może przekraczać średniej w danym rejonie.

– Przykłady można mnożyć. 37-metrowe mieszkanie w budynku z 2020 r. na wrocławskich Krzykach wycenione na 357 tys. zł sprzedało się w zaledwie trzy dni – opowiada Marcin Jańczuk. – O jeden dzień dłużej czekał na nabywcę 41-metrowy lokal w budynku z lat 70. przy Langego na warszawskim Mokotowie oferowany za 390 tys. zł. Tydzień był potrzebny na sprzedaż mieszkania przy ul. Lnianej na Bałutach w Łodzi. 37-metrowe mieszkanie z lat 80. kosztowało 230 tys. zł.

Duże znaczenie ma powierzchnia. – Np. 80-metrowe lokale, których nie można zakwalifikować do segmentu premium, czekają na nabywcę znacznie dłużej niż inne – mówi ekspert Metrohouse. – Wśród ostatnich transakcji można wymienić mieszkanie w przedwojennej kamienicy w Łodzi. 111-metrowy lokal wystawiono za 485 tys. zł. Mimo dość dobrej ceny za metr sprzedawał się prawie rok. Mieszkanie o powierzchni 83 mkw. w starej kamienicy w Krakowie (Krowodrza) wycenione na 740 tys. zł sprzedano po roku.

Jak mówi Jańczuk, barierą jest czasem także standard, i to nie tyle mieszkania, co budynku, klatki schodowej. Ważne jest też otoczenie bloku.

Metrohouse analizuje transakcje także pod względem rabatów. – Średnia zależy od miasta i rodzaju nieruchomości. Zwykle to 3–6 proc. pierwszej ceny ofertowej – wskazuje Marcin Jańczuk. – Podawanie średniej nie jest jednak miarodajne. Każda z nieruchomości ma swoją historię połączoną z intencjami sprzedającego (szybka sprzedaż vs. sprzedaż jak najbardziej korzystna) – wyjaśnia.

Ale, jak zauważa Jańczuk, mniejszy na początku roku popyt nie sprawił, że sprzedający bardziej spuszczają z tonu. – Tegoroczne ceny ofertowe mieszkań są zwykle wyższe niż w ubiegłym roku – zauważa. – Sprzedający analizują m.in. sytuację na rynku pierwotnym i utwierdzają się w przekonaniu, że na razie nie muszą obniżać cen – dodaje.

O sygnałach hamowania rynku pierwotnego świadczą dane GUS za styczeń. Według nich deweloperzy rozpoczęli budowy 7,3 tys. mieszkań, aż o 41 proc. mniej r./r. i 42 proc. mniej miesiąc do miesiąca. To też najmniej od maja 2020 r., kiedy to wskutek pandemicznych obostrzeń i lockdownu statystyki rozpoczynanych inwestycji spadły do 6,2 tys. mieszkań. W II połowie ub.r. deweloperzy rozpoczynali budowy średnio 13,1 tys. lokali miesięcznie.

Rynki pierwotny i wtórny to system naczyń połączonych. Informacja o mniejszej podaży nowych lokali mogła skłonić część kupujących do poszukiwań mieszkań z drugiej ręki. Właściciele nieruchomości mają tego świadomość.

Paweł Zeliaś, właściciel firmy Salondomow.pl, ocenia nawet, że mieszkania nadal sprzedają się dość szybko. – Niemniej po ostatnich podwyżkach stóp procentowych liczba zainteresowanych zakupem jest mniejsza – zaznacza. – Powodem jest znaczna obniżka zdolności kredytowej niemal każdego kupującego. Lokale w cenach o kilka procent niższych niż średnia w danej lokalizacji nie czekają długo na nowego właściciela.

Wśród rekordowo szybkich transakcji, jak mówi Paweł Zeliaś, niezmiennie królują mieszkania dwupokojowe do 50 mkw. – Często są kupowane jako lokata kapitału, często trafiają na rynek wynajmu – mówi. – Dużym powodzeniem cieszą się też mieszkania trzypokojowe i większe. Wyraźnie daje o sobie znać potrzeba dodatkowego pokoju do zdalnej pracy. Moja najszybsza transakcja w tym roku? W dwa dni, bez negocjacji, sprzedało się dwupokojowe, 43-metrowe doskonale wykończone mieszkanie przy Odkrytej na Białołęce. Cena: 505 tys. zł – opowiada Paweł Zeliaś. Dodaje, że zniżki są symboliczne, „na notariusza”.

Dobre dla inwestora

Zauważa, że zalegają w ofercie m.in. duże i dość drogie lokale, w dobrym stanie, ale wykończone w stylu z lat 90. – I oczywiście te przeszacowane cenowo, bo podobają się właścicielom, którzy 15 lat temu włożyli mnóstwo pieniędzy w remont – mówi Paweł Zeliaś. – Zapominają, że zainwestowane niegdyś w remont pieniądze rzadko się zwracają, pomijając oczywiście wzrost ceny samej nieruchomości.

Mieszkania ciągle przyciągają inwestorów. – Inwestowanie w nieruchomości zawsze było, jest i będzie opłacalne – podkreśla Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości. – Portfel inwestycyjny można z powodzeniem budować, wybierając mieszkania i z rynku pierwotnego, i z wtórnego. W każdym sektorze rynku są ciekawe oferty. Inwestycję zawsze trzeba wnikliwie przeanalizować i ocenić jej ryzyko. Trzeba też mieć dobry pomysł na wykorzystanie nieruchomości – tłumaczy.

Mieszkania deweloperskie wymagają nakładów na wykończenie. – Ale są to nowe wnętrza w nowym bloku – mówi Tomasz Błeszyński. Bardzo ważny jest adres, osiedlowa infrastruktura – komunikacja, sklepy, szkoły. – Mieszkania z rynku wtórnego są czasem dużo tańsze, ale mogą wymagać odświeżenia czy gruntownego remontu. Czasem są to koszty porównywalne do tych, jakie poniesiemy, wykańczając nowy lokal – zaznacza ekspert.

Analiza styczniowych danych GUS