Autorzy raportu EY „The Polish Real Estate Guide 2022. The real state of real estate” wskazują, że kapitał na polski rynek nieruchomości napływał głównie z krajów europejskich, USA, Azji i RPA. Eksperci spodziewają się wzrostu aktywności inwestorów w Polsce wraz w wygaszaniem pandemii (raport powstawał przed wybuchem wojny na Ukrainie). „Rzeczpospolita” poznała ten raport jako pierwsza.

Gdzie jest ruch

Z analiz EY wynika, że nieruchomości komercyjne szybko się podniosły po spadku spowodowanym wybuchem pandemii w 2020 r. – To pokazuje, jak silne są fundamenty polskiego rynku, który ma duży potencjał wzrostu – podkreślają autorzy raportu. – W pierwszej połowie 2021 r. inwestycje osiągnęły 2 mld euro. Najbardziej udany był IV kw., kiedy to zawarto transakcje o wartości 2,35 mld euro. W sumie w 2021 r. na polskim rynku nieruchomości komercyjnych było ok. 170 transakcji o wartości 5,9 mld euro.

Rekordy biły magazyny. – Rynek ten notuje rekordowe napływy inwestycji drugi rok z rzędu. 3 mld euro wartości inwestycji dało mu 54-proc. udział w rynku na koniec 2021 r. – wskazują analitycy EY. Za wynikami stoi wzrost popytu na magazyny, który generuje dynamicznie rozwijająca się w pandemii branża e-commerce.

O boomie na rynku magazynów mówią też analitycy firmy doradczej Colliers. W ubiegłym roku wynajęto aż 7,5 mln mkw. hal. – Deweloperzy decydowali się na rozpoczęcie kolejnych inwestycji, z których coraz większą część stanowiły obiekty czysto spekulacyjne – zauważa Dominika Jędrak, dyrektor działu doradztwa i badań rynku w firmie Colliers. – Wyjątkowo duży popyt sprawił, że pomimo ogromnej ilości dostarczanej powierzchni poziom pustostanów jest najniższy w historii rynku.

Największe obiekty wybudowane w ub.r. to Panattoni BTS Świebodzin (200 tys. mkw.), Hillwood Rokitno (112 tys. mkw.) i GLP Lędziny Logistics Centre (112 tys. mkw.).

Kryzysowi oparł się sektor mieszkań, największy w Europie Środkowo-Wschodniej. – Jak magnes przyciąga kolejne grupy inwestorów. Obok nabywców indywidualnych coraz częściej pojawiają się fundusze inwestycyjne zainteresowane mieszkaniami, szczególnie w miastach, takich jak Warszawa, Wrocław czy Kraków. Efektem jest rekordowy wzrost cen na rynku pierwotnym i wtórnym, w transakcjach sprzedaży i najmu – zaznaczają analitycy EY.

– Praca zdalna zwiększyła zainteresowanie atrakcyjnym lokum. Spodziewamy się kolejnych rekordów transakcyjnych w tym roku – mówi Anna Palczewska, menedżer EY Law, Zespół Prawny Grupy Rynku Nieruchomości. – Polacy będą coraz chętniej decydować się na domy, więc ceny ziemi w pobliżu miast powinny nadal rosnąć. Ze względu na ograniczone zasoby gruntów pod zabudowę możliwa jest również konsolidacja na rynku deweloperów – przewiduje.

Pandemia mocno zmieniła preferencje dotyczące miejsca zamieszkania. Więcej osób wybiera dom wolnostojący lub działkę na przedmieściach zamiast mieszkania w centrum miasta. Ceny mieszkań dla wielu klientów są nie do zaakceptowania. Koszty inwestycji są coraz wyższe ze względu na rosnące ceny materiałów, płac, swoje robi mała podaż ziemi.

Eksperci EY analizują też sytuację na rynku biur. – Rynek ten, przez lata główny obszar inwestycji w sektorze nieruchomości, spadł z pozycji lidera w 2020 r. Rok 2021 zakończył z 29-proc. udziałem, przy transakcjach opiewających na 1,7 mld euro – wskazują. – Ponad dwie trzecie transakcji zawarto na rynku warszawskim.

Dziś inaczej patrzymy na przestrzeń biurową. Pandemia całkowicie zmieniła nasze przyzwyczajenia. Biura przyszłości będą dostosowywane do nowych antyepidemicznych standardów. Oznacza to m.in. hybrydowy system pracy, większe odstępy miedzy biurkami, zastosowanie łatwych do utrzymania w czystości materiałów wykończeniowych, nowe technologie (np. bezdotykowe wejścia, kontrolowanie temperatury ciała), dbałość o jakość powietrza.

Sektor handlowy, który w 2020 r. przeżywał trudny okres ze względu na liczne lockdowny, w 2021 r. odbił się z transakcjami na poziomie 760 mln euro. Rynek handlowy jest zorientowany na obiekty typu convenience i retail park.

Jakie są perspektywy

Polepszyła się też sytuacja na rynku hoteli. – W ub.r. baza hotelowa zwiększyła się o 161 obiektów. Na koniec roku było ich w Polsce 2521 – podaje EY. – Zatrzymało się w nich 15,4 mln turystów, 43 proc. więcej niż w najtrudniejszym 2020 r., gdy pandemia uderzyła z całą siłą. Zagraniczni i biznesowi turyści nie wrócili w pełni do Polski, a konferencje wciąż nie odżyły. Spadek jest jednak częściowo rekompensowany wzrostem zainteresowania krajowych turystów.

Zdaniem ekspertów EY trendy powinny się utrzymać. Ze względu na rozwój e-commerce i sprzedaży wielokanałowej spodziewają się dużego zainteresowania magazynami.

– To ten sektor będzie nadal motorem wzrostu całego rynku nieruchomości komercyjnych – przewidują. – Także rynek biurowy powinien się w tym roku cieszyć zainteresowaniem inwestorów. Polska wciąż jawi się jako atrakcyjne miejsce do lokowania kapitału, nawet jeśli apetyt na nowe powierzchnie biurowe zmniejsza upowszechnienie pracy zdalnej. Z badania EY Work Reimagined Employer Survey wynika, że 84 proc. pracodawców ankietowanych przez EY rozumie, że pracownicy potrzebują elastycznego modelu pracy. Transakcje w handlu powinny utrzymywać się na podobnym poziomie, jak w ubiegłym roku, choć struktura powierzchni handlowych będzie ewoluowała na korzyść sklepów położonych blisko domu.

– W sektorze biurowym i handlowym będzie szczególnie widoczna zmiana strukturalna – przewidujemy ewolucję rodzaju powierzchni w kierunku miejsc odpowiadających na zróżnicowane potrzeby lokalnej społeczności – mówi Łukasz Jarzynka, partner EY Polska, lider zespołu audytu grupy rynku nieruchomości. – Rozwój rynku nieruchomości będzie w coraz większym stopniu determinować rosnąca rola czynników środowiskowych, społecznych i zarządczych (ESG). Nabywcy coraz chętniej inwestują w powierzchnie oferujące najwyższej światowej klasy standardy ESG.

Zwyżek na rynku nieruchomości spodziewa się też Anna Kicińska, partner EY-Parthenon, lider Grupy Rynku Nieruchomości. – Inwestorów powinny zachęcić wciąż wyższe niż w krajach Europy Zachodniej stopy zwrotu przy relatywnie małym ryzyku inwestycyjnym – tłumaczy.