Scenariusze dla rynku nieruchomości kreśli Cenatorium. Raport z prognozami (powstawał przed wybuchem wojny w Ukrainie) „Nieruchomości” „Rzeczpospolitej” publikują pierwsze.

– Uważamy, że ten rok nie tylko nie przyniesie spadków cen, ale w grudniu pojawią się kolejne wzrosty na poziomie 5–10 proc. w stosunku do analogicznego okresu roku poprzedniego – przewiduje Mariusz Kurzac, dyrektor zarządzający Cenatorium. Wzrosty nie będą podyktowane presją popytu, ale raczej wzrostem cen materiałów budowlanych.

Koszty w górę

Z analiz Cenatorium wynika, że dynamika cen materiałów to średnio 24 proc. r./r. – W grudniu 2021 r. podwyżki odnotowano we wszystkich 20 grupach towarowych. Płyty OSB zdrożały o 63 proc., izolacje termiczne o 57 proc., sucha zabudowa o 42 proc., dachy, rynny o 24 proc. Materiały z grupy „ściany, kominy” zdrożały o 23 proc., instalacje ogrzewania o 19 proc., izolacje wodochronne o 17 proc. – czytamy w raporcie.

Cenatorium analizuje, jak drożejące materiały budowlane przekładają się na koszty budowy różnych typów budynków. Na przykład budowa czterokondygnacyjnego bloku wielorodzinnego z garażem w IV kw. 2021 r. zdrożała o 10,7 proc. r/.r., a budowa apartamentowca może być droższa nawet o 15 proc. I właśnie te wyższe koszty materiałów i wykonawstwa przełożą się na na co najmniej 5–10-proc. wzrosty cen mieszkań w tym roku.

– I to przy założeniu, że część wzrostu zostanie „zamortyzowana” przez deweloperów. Być może będą zmuszeni obniżyć marże operacyjne z obecnych ok. 20 proc. do poziomu bliżej 10 proc., czyli zbliżonego do inflacji przewidywanej na 2022 r. – oceniają autorzy raportu.

Ich zdaniem, jeśli deweloperzy nie zastosowaliby strategii obniżek marży, to ceny mieszkań musiałyby pójść w górę o 10–15 proc. w zależności od rodzaju budynku, tak żeby zrekompensować wzrost cen materiałów, energii, robocizny, gruntów.

– Taki scenariusz jest jednak mało realny. Już obecne ceny – wyższe o ok. 10 proc. r./r., mocno ograniczyły popyt na nowe mieszkania – mówi dyrektor Cenatorium. – Drugą istotną kwestią są wyższe stopy procentowe, ale w tym przypadku ich ostateczny wpływ na popyt zależy od dynamiki płac w całym roku.

Pytanie, co zrobią deweloperzy. Czy rzeczywiście zetną marże, by utrzymać sprzedaż? – W tych trudnych warunkach rynkowych, przy malejącej liczbie wydawanych pozwoleń na budowę, szybka wyprzedaż mieszkań nie musi być ich priorytetem – oceniają eksperci Cenatorium. – Najbardziej prawdopodobny scenariusz to spadek przeciętnej marży operacyjnej do 10 proc. Większy jest raczej mało prawdopodobny, chyba że w sytuacji dużego kryzysu. Deweloper musi mieć zdolność finansowania zakupu działek częściowo na kredyt. Do tego potrzebna jest udowodniona przed bankiem zdolność kredytowa.

Eksperci przewidują spore osłabienie popytu i wyhamowanie na rynku kredytów hipotecznych.

– Od grudnia 2020 r. do października 2021 r. odnotowaliśmy bardzo wysoką dynamikę udzielonych kredytów. To o tyle niepokojące, że szczyt nastąpił w momencie, kiedy stopy procentowe były jeszcze bardzo niskie – zaznacza Mariusz Kurzac. – Teraz, kiedy koszt kredytu idzie w górę i za chwilę może osiągnąć nawet 6–7 proc., trzeba oczekiwać, że popyt na kredyty i mieszkania mocno spadnie, przynajmniej w pierwszej połowie 2022 r.

Zdaniem analityków nie będzie to jednak zjawisko trwałe, bo wyższa dynamika wynagrodzeń w końcu powinna skompensować koszty. Proces ten może jednak potrwać ok. 12 miesięcy.

– Spadek popytu na mieszkania wynikający z niższej akcji kredytowej będzie w głównej mierze dotyczył mieszkań z segmentu popularnego, gdzie kupującym jest przeciętny Kowalski – mówi dyrektor Cenatorium.

W najbliższych trzech latach analitycy przewidują zaś kumulację ryzyk gospodarczych.

– Niepokojący jest wzrost cen energii, która jako dobro pierwszej potrzeby może negatywnie wpływać na popyt na inne produkty, w tym inwestycyjne – tłumaczą. Mówią też o gwałtownym pogarszaniu się bilansu handlowego wskutek wzrostu cen surowców (m.in. ropy i gazu). Może się to przełożyć na silną deprecjację złotówki. Wskazują też na wzrost zadłużenia sektora finansów publicznych i problemy z uruchomieniem programu KPO. – Może to ograniczyć napływ nowych inwestycji do Polski. Inwestorzy mogą się obawiać konsekwencji sporu rządu z Komisją Europejską – oceniają.

Ekspertów martwi też spóźniona reakcja banku centralnego na wysoką inflację.

– Jeśli nie zostanie opanowana, NBP będzie zmuszony do bardzo szybkich i dużych podwyżek stóp procentowych, które mogą zamrozić rynek nieruchomości na kilka miesięcy. Mówimy o sytuacji, kiedy stopy procentowe wzrosną do poziomu powyżej inflacji – zastrzegają. – Wszystkie te ryzyka mogą być groźne dla dynamiki sprzedaży nowych mieszkań czy poziomu płynności rynku nieruchomości, przy czym żaden z tych czynników nie wpływa bezpośrednio na możliwość spadku cen nieruchomości. Jeśli te czynniki wystąpią jednocześnie, będziemy mówić raczej o stagflacji, a nie recesji.

Scenariusz wojenny

Scenariusze powstawały przed wybuchem wojny. Jak mogą się zmienić?

– Krótka wojna (ale bez zakręcenia kurka z gazem i ropą naftową dla UE) miałaby niewielki wpływ na spadek eksportu. Polska nie sprzedaje dużo w tym kierunku, wpływ na wzrost PKB jest szacowany na ok. 3 proc. całości – tłumaczy Mariusz Kurzac.

– Zawirowanie wśród inwestujących w Polsce, także w nieruchomości, też byłoby niewielkie. Długa wojna i odcięcie UE od źródeł gazu i ropy lub decyzja o embargu na te produkty oznacza, że stają fabryki, także w Polsce. Wtedy nic nas nie uratuje i cen nieruchomości zapewne też. Podczas wojny w nieruchomości się nie inwestuje, tylko zaciska pasa. Wtedy oczekujemy spadku cen i dłuższej flauty rynkowej z uwagi na wyjście inwestorów z Polski i spadek ufności konsumenckiej do czasu pokoju i planu odbudowy. Jest jeszcze trzeci scenariusz – opcja atomowa i rozprzestrzenienie się konfliktu na kraje flanki NATO, ale tego scenariusza nie podejmujemy się oceniać, bo oznacza katastrofę nie tylko dla krajów CEE – stwierdza ekspert.