Z ogólnopolskich danych GUS wiemy, że w 2021 r. deweloperzy byli hiperaktywni – ustanowili nowy rekord, rozpoczynając budowę ponad 166 tys. mieszkań oraz uzyskując pozwolenia na postawienie prawie 213 tys. lokali. Porównania do 2020 r. nie są miarodajne, bo rok był mocno naznaczony pandemią i lockdownem. Postanowiliśmy przyjrzeć się, jak rynek wypadł wobec średnich z pięciu lat boomu poprzedzającego pandemię (2015–2019).

W ujęciu nominalnym królują rzecz jasna największe miasta: Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Łódź i Poznań. Jednak to mniejsze ośrodki odpowiadają za bezprecedensowy wzrost ogólnopolskich wskaźników.

Kraj w budowie

O wyjątkowości ubiegłego roku niech świadczy to, że 166 tys. mieszkań, których budowa się rozpoczęła w skali kraju, to o 51 proc. powyżej średniej z pięciu „zdrowych" lat boomu.

Najwięcej – prawie 17 tys. – lokali zaczęto stawiać w Warszawie, jednak stolica to czerwona plama na deweloperskiej mapie Polski, bo uzyskany tu wynik był o 21 proc. niższy wobec średniej. Deweloperom najtrudniej płynnie uzupełniać tu podaż. Równocześnie mocno wzrosła aktywność firm w powiatach okalających stolicę – tu ruszyła budowa prawie 12 tys. mieszkań, o 124 proc. powyżej średniej. Wybijały się powiaty wołomiński, piaseczyński i pruszkowski, gdzie rozpoczęto stawianie po ponad 2 tys. mieszkań.

Podobne zjawisko widać we Wrocławiu. Tu liczba lokali, których budowa ruszyła, wyniosła 8,9 tys., o 11 proc. mniej wobec średniej. Tymczasem w powiecie wrocławskim, średzkim i oławskim ruszyło stawianie 4,5 tys. lokali, o 120 proc. więcej.

Kolejne duże miasto ze spadkiem aktywności to Gdańsk. Tu liczba lokali w rozpoczynanych inwestycjach skurczyła się o 3 proc., do 6,1 tys. Podobny spadek, do 1,5 tys. mieszkań, zanotowano w Gdyni. Równolegle w kilku okalających powiatach wskaźnik wzrósł o blisko 150 proc., do 5,9 tys. lokali, z czego aż 2,4 tys. przypadło na powiat wejherowski (wzrost o 180 proc.).

Kolejne trzy miasta „wielkiej szóstki" zanotowały wskaźniki lepsze od średniej z pięciu lat boomu. W Krakowie deweloperzy zaczęli budować 9,8 tys. mieszkań, co oznaczało wzrost o 12 proc., ale i tu większa dynamika obserwowana była w okalających powiatach, szczególnie krakowskim i wielickim.

W dynamicznie rozwijającej się Łodzi liczba lokali w budowie urosła o 105 proc., do 6,4 tys., ale deweloperzy uwijali się również w powiatach tomaszowskim, zgierskim i pabianickim, gdzie dynamika zwyżek była jeszcze mocniejsza niż w samej Łodzi.

W Poznaniu ruszyła budowa niemal 6 tys. lokali, o 29 proc. powyżej średniej, a 4,4 tys. (wzrost o 41 proc.) zaczęło rosnąć w otulającym miasto powiecie poznańskim.

Jeśli chodzi o miasta i regiony poza „wielką szóstką", deweloperzy szczególnie mocno uwijali się w Katowicach (wzrost o 150 proc., do 4,8 tys.), Lublinie (wzrost o 120 proc., do 4,6 tys. plus 1,4 tys. lokali w powiatach lubelskim i świdnickim – to wzrost o 330 proc.). Budowa po 2–3 tys. lokali ruszyła także w Szczecinie, Białymstoku, Rzeszowie i Bydgoszczy. Także wokół tych mniejszych miejscowości deweloperzy byli znacznie aktywniejsi niż w poprzednich latach.

Polska w planach

Co nas czeka w przyszłości – to mogą zwiastować dane o pozwoleniach na budowę. W skali kraju aż 213 tys., to aż o 61 proc. więcej niż w latach boomu. Pytanie, jaka część tych zamierzeń zostanie przekuta w czyny, biorąc pod uwagę zmianę okoliczności rynkowych będącą głównie pochodną wzrostu stóp procentowych, a co za tym idzie – pogorszenia sytuacji kredytobiorców. Pozostańmy jednak przy suchych danych GUS.

Ponownie czerwoną plamą jest Warszawa, tu liczba lokali „na pozwoleniach" skurczyła się wobec pięciu lat boomu o 16 proc., do 18,5 tys. Tymczasem niewiele mniej, bo 17,1 tys. mieszkań może powstać w sąsiedztwie stolicy, w upodobanych sobie powiatach piaseczyńskim, pruszkowskim i wołomińskim deweloperzy mogą teoretycznie postawić jeszcze więcej mieszkań, niż zrobili to w 2021 r. (rząd wielkości to 3 tys.).

Jeszcze trudniej sytuacja wygląda we Wrocławiu, gdzie deweloprzy uzyskali zgodę na postawienie 7,6 tys. mieszkań, co oznaczało aż 26-proc. spadek wobec średniej. Za to w powiatach wrocławskim, średzkim i oławskim wskaźnik niemal podwoił się, do blisko 6 tys. lokali.

O 1 proc., do 9,3 tys., zmniejszyła się liczba mieszkań z pozwoleniami w Krakowie. Równolegle w powiatach krakowskim i wielickim skoczyła o 90 proc., do ponad 3 tys. lokali.

W Gdańsku liczba mieszkań z pozwoleniami wzrosła o 21 proc., do blisko 8 tys. Również w Gdyni parametr poprawił się o 41 proc., do 2,1 tys. lokali. Jednocześnie w sąsiadujących powiatach zwiększył się o 112 proc., do 6,8 tys. Z tego ponad 3 tys. przypadało na powiat wejherowski.

W Łodzi liczba lokali z zielonym światłem wzrosła o 125 proc., do niemal 9 tys., ale w okalających powiatach pabianickim, zgierskim i tomaszowskim dynamika była jeszcze większa – w sumie pozwolenia na budowę objęły niemal 2 tys. mieszkań, o 300 proc. więcej niż średnio w pięciu latach boomu. O 57 proc., do 8,5 tys., wzrosła liczba lokali z pozwoleniami w Poznaniu. Równolegle w powiecie poznańskim parametr skoczył o 41 proc., do ponad 6 tys.

Poza „wielką szóstką" deweloperska ofensywa obejmuje Lublin z powiatem świdnickim, Katowice, Rzeszów, Białystok z powiatem białostockim oraz Słupsk (mowa o liczbie lokali „na pozwoleniach" rzędu 2–5 tys.).

Zmiana optyki

Jeszcze do niedawna analizy rynkowe koncentrowały się na największych aglomeracjach. Jednak rozjazd między danymi ogólnopolskimi, mówiącymi o boomie, a tymi z największych miast, mówiącymi o relatywnie mniejszej dynamice wzrostu lub wręcz o spadkach, skłania do skierowania uwagi na Polskę powiatową.

„W ciągu ostatnich pięciu lat udział sześciu głównych rynków w rozpoczętych budowach spadł z 56 do 35 proc. Oznacza to, że prawdopodobnie już za dwa lata blisko dwie trzecie sprzedaży nowych mieszkań będzie pochodziło z mniejszych rynków" – podaje w najświeższym raporcie Polski Związek Firm Deweloperskich. Organizacja zaznacza, że tendencja to efekt coraz niższej dostępności gruntów oraz przedłużających się procesów administracyjnych w „wielkiej szóstce".

– Za skokowy wzrost aktywności deweloperskiej odpowiadają dziś mniejsze ośrodki. I mowa tu nie o miastach z drugiej dziesiątki największych w Polsce, tylko o tych poniżej 100 tys. mieszkańców. Jeszcze w 2017 r. w sześciu największych aglomeracjach powstawało 60 proc. wszystkich nowych mieszkań. Dziś ta proporcja odwróciła się i to małe ośrodki odpowiadają za około 70 proc. produkcji deweloperskiej w kraju – powiedziała Aleksandra Gawrońska, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego JLL, komentując raport z danymi z „wielkiej szóstki" za 2021 r.

„Budownictwo mieszkaniowe wyprowadza się z miast" – zatytułowali niedawną analizę eksperci PKO BP. „Obserwowany jest trend rosnącego popytu na mieszkania zlokalizowane dalej od dużych aglomeracji oraz ograniczenia podaży w postaci niedoboru gruntów w przystępnych cenach w dużych miastach. Widać wyraźny wzrost aktywności budownictwa deweloperskiego w powiatach położnych w drugim kręgu wokół największych miast" – napisali analitycy.