Seria podwyżek stóp procentowych obniżyła zdolność kredytową kupujących mieszkania z bankowym wsparciem. Jak podaje portal Nieruchomosci-online.pl, powołując się na dane Biura Informacji Kredytowej, w ostatnich czterech miesiącach zdolność ta spadła już o 30 proc. A może zmniejszyć się nawet o ponad 40 proc., bo kolejne podwyżki stóp są bardzo prawdopodobne.

To woda na młyn inwestorów wynajmujących mieszkania. Ci, których bank odeśle z kwitkiem, muszą szukać szczęścia na rynku najmu.

Jest drożej

Alicja Palińska z działu analiz portalu Nieruchomosci-online.pl, podkreśla, że stawki najmu, które wyraźnie spadły w 2020 r., dziś są już zbliżone do tych sprzed pandemii. – W ubiegłym roku popyt na wynajem był już wyższy, na co wpłynęła spokojniejsza sytuacja na rynku pracy i mniejsze ograniczenia pandemiczne – tłumaczy Palińska.

Portal Nieruchomosci-online.pl podaje, że w Warszawie średni czynsz za wynajem kawalerki to 2,2 tys. zł miesięcznie, dwóch pokoi – 3,2 tys. zł, a trzech – ponad 4,9 tys. zł (dane na 17 lutego).

We Wrocławiu jest to odpowiednio ponad 1,9 tys., prawie 2,6 i ponad 3,9 tys. zł, w Gdańsku – ponad 1,9, 2,5 i ponad 3,6 tys. zł, w Katowicach – niespełna 1,3, ponad 2,2 i ponad 2,4 tys. zł. W Krakowie za wynajem kawalerki właściciele żądają średnio ponad 1,6 tys. zł, lokalu dwupokojowego – 2,2 tys., a trzypokojowego – 3,3 tys. zł. W Lublinie jest to ponad 1,7 tys., 2,2 i ponad 2,5 tys. zł, w Łodzi – ponad 1,6, 1,7 i niespełna 2,6 tys. zł, a w Poznaniu – 1,5, 2,1, 2,9 tys. zł. W Białymstoku – 1,2, ponad 1,6 i ponad 1,9 tys. zł, w Bydgoszczy – niemal 1,2, 1,7 i ponad 2,1 tys. zł. W Gorzowie Wielkopolskim kawalerkę wynajmiemy średnio za 908 zł, dwa pokoje – za ponad 1,3 tys. zł, a trzy – za ponad 1,9 tys. zł. W Kielcach jest to: 1 tys., 1,5 i 1,8 tys. zł, w Opolu – 1,3, ponad 1,6 i niespełna 2,5 tys. zł. W Rzeszowie – 1,2, niemal 1,6 i ponad 1,9 tys. zł, w Szczecinie – ponad 1,6 tys., 2,1 i niemal 3,1 tys. zł, w Toruniu – 1,1 tys., 1,5 i ponad 1,8 tys. zł, a w Zielonej Górze – niemal 1,5 tys., 1,6 i ponad 2 tys. zł. W Olsztynie jest to ponad 1,2 tys. zł za jeden pokój i ponad 1,7 tys. zł za dwa (w przypadku trzech pokoi brak danych).

– Tylko w ciągu ostatnich sześciu miesięcy – od sierpnia ubiegłego roku do lutego tego roku – stawki najmu poszły w górę w każdym mieście wojewódzkim, uwzględniając niemal każdą wielkość mieszkania liczoną liczbą pokoi – zauważa Alicja Palińska. – W Warszawie koszt najmu mieszkań jednopokojowych wzrósł w tym czasie o 8,8 proc., dwupokojowych – o 7,2 proc., a trzypokojowych – o 8,4 proc. W drugim co do wielkości polskim mieście, czyli Krakowie, wzrosty były nawet wyraźniejsze: najem kawalerki kosztuje dziś średnio 15 proc. więcej niż pół roku temu, a dwupokojowego mieszkania – 11,1 proc. Biorąc pod uwagę ostatnie półrocze, tylko w czterech przypadkach odnotowaliśmy spadek stawek najmu. W Białymstoku stawka za dwupokojowe mieszkanie spadła o 3,6 proc., w Bydgoszczy najem trzypokojowych mieszkań staniał średnio o 3,3 proc., w Łodzi dwa pokoje można wynająć taniej o 1,4 proc., a w Rzeszowie czynsze za kawalerki są niższe o 2,6 proc.

Zaburzone relacje

Ekspertka portalu Nieruchomosci-online.pl zaznacza, że koszty wynajmu mieszkań w najbliższym czasie nie spadną. – Ceny mieszkań rosną, na skutek inflacji rosną też koszty utrzymania nieruchomości. Podwyżki stóp procentowych ograniczają dostępność kredytów – tłumaczy Alicja Palińska. – Właściciele mieszkań część kosztów będą starali się prawdopodobnie przerzucić na najemców – przewiduje.

W niższe stawki nie wierzą też biura i agenci nieruchomości, którzy wzięli udział w ogólnopolskim, przeprowadzonym w grudniu badaniu Nieruchomosci-online.pl. Niższe czynsze za kawalerki prognozowało na I kw. tego roku jedynie 11 proc. agentów, a w przypadku większych mieszkań – 13 proc.

Agnieszka Kraińska z agencji Freedom Nieruchomości Elbląg nie ma wątpliwości, że rynek najmu rozwija skrzydła. – Oferty, które całą zimę „wisiały” na portalach, w końcu wzbudziły zainteresowanie. Zwykle na wiosnę budzi się w ludziach chęć zmian i przeprowadzki, i tak jest też w tym roku – zauważa.

Dodaje, że coraz częściej słychać też komentarze, że relacja zarobków do ceny mkw. mieszkań jest dziś bardzo zaburzona. – Przy rosnących stopach procentowych i malejącej zdolności kredytowych ludzi po prostu nie stać na mieszkania. Chcąc nie chcąc, muszą mieszkania wynajmować – przyznaje Agnieszka Kraińska. Rynek najmu napędza też galopująca inflacja. Ludzie chcą, jak mówi ekspertka Freedom Nieruchomości, chronić kapitał. – Inwestują więc w mieszkania, które planują wynająć właśnie osobom, których nie stać na zakup lokalu – potwierdza.

Mieszkań na wynajem szukają głównie rodziny z dziećmi. – Najbardziej poszukiwane są lokale dwu- i trzypokojowe o powierzchni ok. 50–70 mkw. – wskazuje Agnieszka Kraińska. – Takie lokale, jeśli tylko stawka najmu jest dobra, bardzo szybko znajdują najemcę.

Kraińska zwraca też uwagę, że do Elbląga przeprowadzają się osoby z Gdańska, ale też z zagranicy. – Szukają mieszkań na dwa–trzy lata, żeby nabrać rozbiegu w nowym mieście – opowiada.

Na wzrost popytu mieszkań na wynajem zwraca też uwagę Michał Jeziorski, dyrektor oddziału Freedom Nieruchomości Piaseczno. Jego zdaniem kryzys na rynku najmu ewidentnie się skończył. – W ciągu niespełna dwóch miesięcy znaleźliśmy najemców niemalże na wszystkie oferowane za naszym pośrednictwem nieruchomości – podkreśla Michał Jeziorski. – Udało się nam nawet wynająć ponad 300-metrowy dom, który na najemców czekał grubo ponad rok. Rosnące zainteresowanie najmem widać także po tempie znikania nowych ofert na portalach – dodaje.

Ekspert Freedom Nieruchomości potwierdza, że rynek najmu ożywiło dodatkowo podniesienie stóp procentowych.

Szukanie równowagi

Alicja Palińska podsumowuje, że zmniejszenie popytu na mieszkania jest złą wiadomością dla deweloperów. – Nie powinno to jednak spowodować załamania na rynku pierwotnym. Popyt, choć mniejszy, nadal jest dość duży za sprawą klientów gotówkowych. Mimo to niektórzy deweloperzy będą prawdopodobnie szukać równowagi na schłodzonym rynku, wchodząc np. do sektora PRS, czyli najmu instytucjonalnego – przewiduje.

A Małgorzata Porowska-Całka z Freedom Nieruchomości Warszawa Mokotów ocenia, że powoli dążymy do modelu zachodniego. – Wieloletni długoterminowy najem mieszkań będzie bardziej popularny – mówi. – Trend na pewno wzmocni aktywność zagranicznych funduszy inwestycyjnych, które kupują pakiety mieszkań od deweloperów.

Zdaniem Małgorzaty Porowskiej-Całki na ożywienie na rynku najmu znaczący wpływ miało zniesienie restrykcyjnych obostrzeń epidemiologicznych i powroty pracowników do biur. – Najem odżyje w pełni w III kwartale, jeśli tylko wszystkie uczelnie powrócą do zajęć stacjonarnych – przewiduje.

Mimo wzrostu rat eksperci nie spodziewają się wysypu mieszkań, które były kupowane na wynajem na kredyt. Dariusz Kłosiński, właściciel firmy Fiesta ZN zajmującej się wynajmem, podkreśla, że nieruchomości są nie tylko źródłem zarobku z najmu, ale też sposobem na ochronę kapitału.

– Nawet jeśli czynsz za wynajmowany lokal nie pokryje wyższej raty kredytu, to ceny mieszkań rosną na tyle, że wielu właścicieli nie będzie chciało się pozbyć nieruchomości – zaznacza. – Może się zdarzyć, że ktoś nie będzie mógł udźwignąć kredytu, ale będą to raczej sporadyczne przypadki spowodowane sytuacjami losowymi, np. utratą dochodów. Nie sądzę, abyśmy mogli liczyć na jakieś wielkie wyprzedaże.