Raport Krajowego Rejestru Długów Biura Informacji Gospodarczej „Nieruchomości” publikują pierwsze. Z analiz KRD wynika, że polscy deweloperzy mają małe długi, ale ich podwykonawcy – olbrzymie.

4644 firmy inwestujące we wznoszenie budynków mają 192,9 mln zł zaległości (dług widniejący w KRD). W ostatnich miesiącach deweloperom udało się zmniejszyć zadłużenie do poziomu sprzed pandemii.

– Problemy z zatorami płatniczymi są szczególnie widoczne wśród przedsiębiorstw wznoszących budynki i wykonujących prace wykończeniowe. Mają ponadpięciokrotnie większe długi – ponad 1 mld zł – niż zlecający im prace deweloperzy – podaje KRD w raporcie. – Zadłużeni wykonawcy mogą nie być w stanie realizować kolejnych zleceń, jeśli zostaną odcięci przez hurtownie od dostaw materiałów budowlanych i gdy stracą pracowników, którzy nie dostali pensji.

Na końcu łańcucha

– Po pojawieniu się koronawirusa zadłużenie deweloperów zaczęło przyrastać z miesiąca na miesiąc. Najwyższy jego poziom odnotowaliśmy na koniec lutego 2021 roku. Niespłacone należności sięgnęły niemal 220 mln zł – wskazuje Adam Łącki, prezes Krajowego Rejestru Długów Biura Informacji Gospodarczej. – Po kilku miesiącach wahań, od października ubiegłego roku, kwota ta zaczęła maleć, by na koniec stycznia sięgać niemal 193 mln zł. Liczba zadłużonych deweloperów jest dziś nieco wyższa niż w marcu 2020 roku, ale suma ich zaległości jest już mniejsza o niemal 3 mln zł – podkreśla prezes. Średni dług jednego dewelopera to 41,5 tys. zł.

Ale, jak mówi prezes KRD, to niepełny obraz sytuacji. – Budownictwo to branża o niskiej moralności płatniczej. Niepłacenie w terminie lub w ogóle zdarza się nagminnie – zauważa. – Firmy pracujące w tym sektorze są do tego niejako przyzwyczajone. Rzadziej i później podejmują bardziej stanowcze działania, jak choćby wpisanie długu do KRD. Często decydują się na to dopiero wtedy, gdy same zaczną się mocno zadłużać z powodu braku zapłaty.

Cytowany w raporcie KRD Dariusz Szkaradek, prezes firmy faktoringowej NFG, zwraca uwagę, że prace wykończeniowe wykonują najczęściej najmniejsze przedsiębiorstwa budowlane: mikrofirmy zatrudniające do dziewięciu pracowników. – Bardzo często znajdują się na samym końcu łańcucha wynagrodzeń. I chociaż muszą wcześniej kupić materiały budowlane, zatrudnić fachowców, zainwestować w sprzęt lub maszyny, to zapłatę za pracę dostają dopiero po realizacji projektu – mówi. – Dlatego odnotowujemy wzrost zainteresowania faktoringiem zaliczkowym – dodaje.

Wierzycielami branży są najczęściej instytucje finansowe – głównie banki i ubezpieczyciele. Zobowiązania wobec nich stanowią jedną trzecią długów deweloperów. – Na uregulowanie 37,4 mln zł liczą firmy z ich własnej branży, czyli budownictwa. Na 31,4 mln zł czeka sektor handlu – podaje KRD. – Pod względem formy prawnej 51 proc. dłużników wśród deweloperów stanowią spółki prawa handlowego, a 49 proc. jednoosobowe działalności gospodarcze. Spółki mają też więcej do oddania, bo 137 mln zł, a więc 71 proc. całego długu inwestorów.

Zadłużonego dewelopera można najczęściej spotkać na Mazowszu. – Tutejsze firmy nie zapłaciły wierzycielom 56 mln zł. W pozostałych województwach skala zaległości jest mniejsza. Śląskie z 20,6 mln zł zajmuje drugie miejsce, a wielkopolskie z 16,6 mln zł plasuje się tuż za nim. Najmniej zadłużeni są przedsiębiorcy z województw podlaskiego, lubelskiego i opolskiego – mówi Adam Łącki.

Rynek się chłodzi

Analitycy zwracają uwagę na hamowanie inwestycji deweloperskich. Według GUS w styczniu deweloperzy rozpoczęli o 40 proc. mniej budów mieszkań (licząc rok do roku).

– Może to zwiastować chęć ograniczenia podaży, co pomogłoby utrzymać satysfakcjonujący poziom cen i marż nawet przy mniejszym popycie i odpływie klientów kredytowych – oceniają. – Nieważne, ile inwestycji deweloperzy rozpoczną, ale ważne, ile ukończą. Wpływ na to mogą mieć m.in. problemy finansowe firm wykonawczych i podwykonawczych. Bez ich zaangażowania żaden duży obiekt nie może zostać oddany do użytku. Niestety, dziś właśnie one zmagają się z ponadmiliardowym zadłużeniem. Większość tej kwoty, bo 623 mln zł, „należy” do drobnych przedsiębiorców zajmujących się instalatorstwem i tzw. wykończeniówką.

Rynek się chłodzi. Skończył się czas tanich kredytów hipotecznych. – Wraz z rosnącymi stopami procentowymi część chętnych na zakup mieszkania czy domu straciła zdolność kredytową lub nie może uzyskać w banku wystarczającego finansowania. To może wpłynąć na popyt i ceny mieszkań, a więc i marże deweloperów – wyjaśniają autorzy raportu.

Obniżki średnich marż operacyjnych deweloperów z ok. 20 do mniej więcej 10 proc. to bardzo możliwy scenariusz w ocenie analityków Cenatorium. W opublikowanym 3 marca przez „Nieruchomości” raporcie eksperci tej firmy podnosili, że jeśli deweloperzy nie zastosowaliby strategii obniżek marży, to ceny mieszkań musiałyby pójść w górę jeszcze o 10–15 proc.

W dwucyfrowym tempie nieruchomości w części miast drożały już w ubiegłym roku.

– W tym roku rynek nie ma już tak dobrych perspektyw – oceniają autorzy raportu KRD. – Według statystyk NBP w III kw. 2021 r. udział zakupów gotówkowych na tym rynku spadł do 50 proc. W ostatnich latach był on znacznie wyższy, zwykle na poziomie 60–70 proc. Mniejszy udział gotówki to jednak wynik bardzo dużej wartości wypłaconych kredytów w tym czasie. Pod tym względem wyniki z III kw. ub.r. przewyższyły nawet te z poprzedniego boomu mieszkaniowego z lat 2000–2007 r.

Cały sektor budownictwa musi się też zmierzyć z rosnącymi cenami materiałów budowlanych. – Zaburzone łańcuchy dostaw i pandemiczne problemy spowodowały ich ogromne podwyżki. Rynek jeszcze się w pełni nie ustabilizował, a nadszedł kolejny kryzys spowodowany wojną w Ukrainie – mówi Adam Łącki. – Z rosyjskiego terytorium Polska importowała ważne surowce, jak żelazo, aluminium, drewno. Z tym samym problemem będą się borykały także inne europejskie kraje, co nieuchronnie doprowadzi do kolejnych podwyżek i utrudni planowanie kosztów inwestycji – zaznacza.

Będą też problemy z siłą roboczą. Z polskich placów budów odpłynęło już nawet 30 proc. pracowników z Ukrainy. – Wykonawcy mają coraz większe problemy z zatrudnieniem, muszą się mierzyć z presją na podnoszenie pensji – mówią eksperci KRD.

Niepewna przyszłość

Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, komentuje, że na perspektywy rozwoju branży deweloperskiej w tym roku będzie mieć wpływ kilka czynników.

– Po pierwsze: stale rosnąca inflacja, zwiększanie się stóp procentowych, coraz droższe kredyty inwestycyjne i hipoteczne – wskazuje. – Po drugie: stały wzrost cen działek i materiałów budowlanych. Po trzecie: rosnące koszty pracy i brak wykwalifikowanej kadry budowlanej.

Do tego dochodzi coraz droższa energia elektryczna. – To wszystko przekłada się na koszt realizacji projektów deweloperskich – podkreśla Tomasz Błeszyński. – Są jednak pewne przesłanki, które mogą zmienić to negatywne spojrzenie – zastrzega.

Przede wszystkim, jak mówi doradca, może to być rynek najmu. – Jest oblężony przez szukających mieszkań obywateli Ukrainy – mówi Tomasz Błeszyński . – Część Polaków pomimo wysokich cen mieszkań i drogich kredytów być może zechce inwestować w mieszkania, aby je wynajmować za rynkową stawkę np. Ukraińcom – ocenia. Dziś trudno przewidzieć, jak rozwinie się program zakupu mieszkań bez wkładu własnego. – Ze względu na wojnę wszystko się diametralnie zmieniło – podsumowuje doradca.