To jeszcze nie bańka. Ale co dalej

Dynamika zwyżek cen nieruchomości w Polsce jest dużo mniejsza niż w Niemczech, w Czechach czy na Węgrzech. Wpływ na nasz rynek będzie miał rozwój najmu instytucjonalnego. Może się zmniejszyć podaż mieszkań na sprzedaż.

Publikacja: 08.03.2022 23:01

Nieruchomości w Polsce są bardzo atrakcyjne dla funduszy oferujących mieszkania na wynajem

Nieruchomości w Polsce są bardzo atrakcyjne dla funduszy oferujących mieszkania na wynajem

Foto: Łukasz PaweŁ SzczepaŃski / shutterstock

Polski rynek nieruchomości na tle innych krajów analizuje Cenatorium. Z raportu tej firmy wynika, że opinia o tworzeniu się u nas w ostatnich dwóch latach bańki mieszkaniowej nie znajduje potwierdzenia w danych. Dynamika zwyżek cen jest w Polsce dużo mniejsza niż u naszych sąsiadów. Trzeba zaznaczyć, że raport powstał przed napaścią Rosji na Ukrainę.

Najtaniej, najdrożej

Cenatorium podaje (za raportem Deloitte „Jak mieszkają Europejczycy i ile ich to kosztuje. 2021”) średnie ceny nowych mieszkań w Polsce i w innych krajach. W Polsce to niespełna 1,6 tys. euro za mkw. Roczna zmiana: 3,98 proc.

W Niemczech mkw. nowego mieszkania był wyceniany średnio na 4,1 tys. euro (10,81 proc. r./r.), w Czechach – na 2,82 tys. euro (8,45 proc.), na Słowacji – 1,91 tys. euro (9,66 proc.), na Węgrzech – na 1,65 tys. euro (12,3 proc.), a na Łotwie – 1,74 tys. euro (6,28 proc.).

Z kolei w Norwegii średnia cena mkw. mieszkania to ponad 3,9 tys. euro (minus 3,99 proc.), w Danii – 3,24 tys. euro (3,85 proc.), w Holandii – 2,95 tys. euro (10,81 proc.), w Belgii – 2,64 tys. euro (3,91 proc.), w Austrii – 4,45 tys. euro (5,84 proc.), we Francji – 4,41 tys. euro (3,9 proc.), we Włoszech – 2,28 tys. euro (minus 1,24 proc.), w Wielkiej Brytanii – niespełna 4,1 tys. euro (3,36 proc.), w Irlandii – 1,82 tys. euro (7,48 proc.), w Hiszpanii – 2,64 tys. euro (6,17 proc.), a w Portugalii – 1,26 tys. euro (8,6 proc.).

Na Słowenii mkw. nowego lokalu kosztuje przeciętnie 2,74 tys. euro (3,91 proc.), w Rumunii – 1,33 tys. euro (3,1 proc.), w Chorwacji – 1,68 tys. euro (1,42 proc.), w Serbii – 1,4 tys. euro (1,87 proc.), w Bośni i Hercegowinie – 881 euro (minus 1,54 proc.), a w Bułgarii – 587 euro (5 proc.). W zestawieniu znalazł się też Izrael, gdzie średnia cena mkw. nowego mieszkania to ponad 4 tys. euro (4,38-proc. wzrost).

Autorzy raportu Cenatorium ostatnie 16 lat rynku nieruchomości w Polsce dzielą na dwa okresy. Pierwszy – do 2007 r. – Euforia związana z wejściem Polski do UE w 2004 r. spowodowała skokowy wzrost cen w latach 2006–2007. Wynikało to też z dobrej koniunktury gospodarczej, większej dostępności kredytów hipotecznych, szczególnie w CHF – przypomina Mariusz Kurzac, dyrektor zarządzający Cenatorium.

Kolejny okres jest liczony od 2008 r. – Oczekiwania zostały brutalne zweryfikowane przez kryzys finansowy w USA spowodowany nadmierną ekspansją kredytu hipotecznego – mówi dyrektor Cenatorium. – Od 2008 do 2020 r. średnia dynamika cen mieszkań w Polsce była nieznacznie lepsza niż średnia dla UE. W całym okresie od 2006 r. średnia dla Polski to ok. 5,4 proc. wobec średniej UE 1,8 proc. W okresie 2008–2020 ceny nieruchomości w Polsce spadały w tempie 0,6 proc. średniorocznie, podczas gdy w UE rosły o 0,7 proc. To ceny ujęte w euro, a w przypadku Polski duże znaczenie ma kwestia kursu walutowego euro/złoty w tym okresie – zaznacza.

Franki i PRS

– W latach 2010–2021 ceny nieruchomości w UE rosły w średnim rocznym tempie 2,1 proc. W Polsce był to tylko 1 proc. (dane za Eurostatem, w euro, uwzględniając różnice kursowe). Dla porównania w Niemczech było to 4,1 proc., w Czechach 3,7 proc., a na Węgrzech 3,5 proc. – Pytanie, skąd taka różnica, szczególnie wobec Węgier, które mają zbliżony do nas model gospodarczy i przemysłowy – podnoszą autorzy raportu. – Co spowodowało, że rynek na Węgrzech jest o wiele bardziej dynamiczny niż w Polsce, szczególnie po 2014 r.?

Analitycy przypominają, że rząd Węgier wspierał rozwój krajowego rynku mieszkaniowego poprzez różnego rodzaju zachęty finansowe i czasowe obniżki podatków, w tym VAT.

– Do tego doszło przewalutowanie kredytów hipotecznych we frankach na forinty czy różne programy stymulujące popyt na mieszkania – tłumaczą. Problem kredytów we frankach został rozwiązany o wiele wcześniej i skuteczniej niż u nas. Program wcześniejszej spłaty kredytów został uruchomiony we wrześniu 2011 r. Obowiązywał do końca lutego 2012 r., umożliwiając kredytobiorcom pełną spłatę kredytów hipotecznych we frankach po obniżonym kursie wymiany.

– Naszym zdaniem to właśnie restrukturyzacja kredytów we frankach była tą pierwotną przyczyną, która umożliwiła spadek zadłużenia ogółem w późniejszym okresie i w związku z tym pojawiło się miejsce na uruchomienie nowej akcji kredytowej. To spowodowało odrodzenie rynku nieruchomości i gwałtowny wzrost cen – mówi dyrektor Kurzac.

Między I kw. 2011 r. a II kw. 2021 r. średnia cena nieruchomości wzrosła na Węgrzech o 99 proc., podczas gdy w Polsce – o 48 proc.

Eksperci podsumowują, że ceny nieruchomości w Polsce są dalekie od poziomów, które można by nazwać bańką.

– Naszym zdaniem poza takimi czynnikami, jak poziom inflacji vs. poziom realnych stóp procentowych, dynamika realnych płac oraz podaż nowych mieszkań, pojawi się również kwestia budowy coraz większej liczby mieszkań na wynajem przez wyspecjalizowane fundusze – zaznacza Mariusz Kurzac.

Do 2028 r. instytucje w modelu PRS (najem instytucjonalny) planują wybudować ok. 60 tys. mieszkań. – To oznacza, że podaż lokali przeznaczonych na sprzedaż spadnie o ok. 10 tys. rocznie, z tym że efekt dla największych miast będzie różny – komentuje dyrektor Cenatorium.

Podaż mieszkań na sprzedaż najbardziej zostanie ograniczona w Warszawie. Firma podaje, że ok. 34 proc. z tych 60 tys. mieszkań PRS powstanie właśnie w stolicy.

– Przez kolejne sześć lat co roku będzie wypadać ze sprzedaży ok. 3,4 tys. lokali. W 2020 r. oddano w Warszawie 22,1 tys. mieszkań, czyli aż 15 proc. lokali nie pojawi się w sprzedaży dla klientów indywidualnych – szacują autorzy raportu.

Polski rynek nieruchomości na tle innych krajów analizuje Cenatorium. Z raportu tej firmy wynika, że opinia o tworzeniu się u nas w ostatnich dwóch latach bańki mieszkaniowej nie znajduje potwierdzenia w danych. Dynamika zwyżek cen jest w Polsce dużo mniejsza niż u naszych sąsiadów. Trzeba zaznaczyć, że raport powstał przed napaścią Rosji na Ukrainę.

Najtaniej, najdrożej

Pozostało 93% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Rynek nieruchomości
Chiński rząd będzie kupował puste mieszkania?
Rynek nieruchomości
Pożar na Marywilskiej 44. Notowania Mirbudu w dół po pożarze
Rynek nieruchomości
Prywatna wyspa na sprzedaż. Tawerna, latarnia morska i stado owiec w zestawie
Rynek nieruchomości
Wojna z flipperami nie zbije cen mieszkań. "I tak zapłacą za to kupujący"
Rynek nieruchomości
Echo wierzy w szeroko pojętą mieszkaniówkę
Materiał Promocyjny
CERT Orange Polska: internauci korzystają z naszej wiedzy