To jeszcze nie bańka. Ale co dalej

Polski rynek nieruchomości na tle innych krajów analizuje Cenatorium. Z raportu tej firmy wynika, że opinia o tworzeniu się u nas w ostatnich dwóch latach bańki mieszkaniowej nie znajduje potwierdzenia w danych. Dynamika zwyżek cen jest w Polsce dużo mniejsza niż u naszych sąsiadów. Trzeba zaznaczyć, że raport powstał przed napaścią Rosji na Ukrainę.

Najtaniej, najdrożej

Cenatorium podaje (za raportem Deloitte „Jak mieszkają Europejczycy i ile ich to kosztuje. 2021”) średnie ceny nowych mieszkań w Polsce i w innych krajach. W Polsce to niespełna 1,6 tys. euro za mkw. Roczna zmiana: 3,98 proc.

W Niemczech mkw. nowego mieszkania był wyceniany średnio na 4,1 tys. euro (10,81 proc. r./r.), w Czechach – na 2,82 tys. euro (8,45 proc.), na Słowacji – 1,91 tys. euro (9,66 proc.), na Węgrzech – na 1,65 tys. euro (12,3 proc.), a na Łotwie – 1,74 tys. euro (6,28 proc.).

Z kolei w Norwegii średnia cena mkw. mieszkania to ponad 3,9 tys. euro (minus 3,99 proc.), w Danii – 3,24 tys. euro (3,85 proc.), w Holandii – 2,95 tys. euro (10,81 proc.), w Belgii – 2,64 tys. euro (3,91 proc.), w Austrii – 4,45 tys. euro (5,84 proc.), we Francji – 4,41 tys. euro (3,9 proc.), we Włoszech – 2,28 tys. euro (minus 1,24 proc.), w Wielkiej Brytanii – niespełna 4,1 tys. euro (3,36 proc.), w Irlandii – 1,82 tys. euro (7,48 proc.), w Hiszpanii – 2,64 tys. euro (6,17 proc.), a w Portugalii – 1,26 tys. euro (8,6 proc.).

Na Słowenii mkw. nowego lokalu kosztuje przeciętnie 2,74 tys. euro (3,91 proc.), w Rumunii – 1,33 tys. euro (3,1 proc.), w Chorwacji – 1,68 tys. euro (1,42 proc.), w Serbii – 1,4 tys. euro (1,87 proc.), w Bośni i Hercegowinie – 881 euro (minus 1,54 proc.), a w Bułgarii – 587 euro (5 proc.). W zestawieniu znalazł się też Izrael, gdzie średnia cena mkw. nowego mieszkania to ponad 4 tys. euro (4,38-proc. wzrost).

Autorzy raportu Cenatorium ostatnie 16 lat rynku nieruchomości w Polsce dzielą na dwa okresy. Pierwszy – do 2007 r. – Euforia związana z wejściem Polski do UE w 2004 r. spowodowała skokowy wzrost cen w latach 2006–2007. Wynikało to też z dobrej koniunktury gospodarczej, większej dostępności kredytów hipotecznych, szczególnie w CHF – przypomina Mariusz Kurzac, dyrektor zarządzający Cenatorium.

Kolejny okres jest liczony od 2008 r. – Oczekiwania zostały brutalne zweryfikowane przez kryzys finansowy w USA spowodowany nadmierną ekspansją kredytu hipotecznego – mówi dyrektor Cenatorium. – Od 2008 do 2020 r. średnia dynamika cen mieszkań w Polsce była nieznacznie lepsza niż średnia dla UE. W całym okresie od 2006 r. średnia dla Polski to ok. 5,4 proc. wobec średniej UE 1,8 proc. W okresie 2008–2020 ceny nieruchomości w Polsce spadały w tempie 0,6 proc. średniorocznie, podczas gdy w UE rosły o 0,7 proc. To ceny ujęte w euro, a w przypadku Polski duże znaczenie ma kwestia kursu walutowego euro/złoty w tym okresie – zaznacza.

Franki i PRS

– W latach 2010–2021 ceny nieruchomości w UE rosły w średnim rocznym tempie 2,1 proc. W Polsce był to tylko 1 proc. (dane za Eurostatem, w euro, uwzględniając różnice kursowe). Dla porównania w Niemczech było to 4,1 proc., w Czechach 3,7 proc., a na Węgrzech 3,5 proc. – Pytanie, skąd taka różnica, szczególnie wobec Węgier, które mają zbliżony do nas model gospodarczy i przemysłowy – podnoszą autorzy raportu. – Co spowodowało, że rynek na Węgrzech jest o wiele bardziej dynamiczny niż w Polsce, szczególnie po 2014 r.?

Analitycy przypominają, że rząd Węgier wspierał rozwój krajowego rynku mieszkaniowego poprzez różnego rodzaju zachęty finansowe i czasowe obniżki podatków, w tym VAT.

– Do tego doszło przewalutowanie kredytów hipotecznych we frankach na forinty czy różne programy stymulujące popyt na mieszkania – tłumaczą. Problem kredytów we frankach został rozwiązany o wiele wcześniej i skuteczniej niż u nas. Program wcześniejszej spłaty kredytów został uruchomiony we wrześniu 2011 r. Obowiązywał do końca lutego 2012 r., umożliwiając kredytobiorcom pełną spłatę kredytów hipotecznych we frankach po obniżonym kursie wymiany.

– Naszym zdaniem to właśnie restrukturyzacja kredytów we frankach była tą pierwotną przyczyną, która umożliwiła spadek zadłużenia ogółem w późniejszym okresie i w związku z tym pojawiło się miejsce na uruchomienie nowej akcji kredytowej. To spowodowało odrodzenie rynku nieruchomości i gwałtowny wzrost cen – mówi dyrektor Kurzac.