Od 31 marca opłata za ogłoszenia w Otodom jest liczona od wartości portfolio nieruchomości oferowanych przez agencje, a nie od liczby ofert. W 2026 r. ma być stała, potem portfolio będzie przeliczane na nowo. Agencje alarmują, że zasady kalkulacji są niekorzystne. Portal zapewnia, że część biur będzie płacić mniej niż dotąd.
Czytaj więcej:
Nowy model rozliczeń biur pośrednictwa z portalem Otodom, oparty na wartości portfolio ogłoszeń nieruchomości, wywołał burzę. Agencje alarmują, że...
Pro
Koszty ogłoszeń w Otodom rosną. Agencje mówią o nieopłacalnym modelu
Nie wszystkie agencje przystały na nowe warunki. Część ofert sprzedaży i wynajmu apartamentów w dwóch stołecznych wieżach: Złotej 44 i Cosmopolitanie z Otodom wycofał Michał Lech, agent nieruchomości premium. – To najdroższe i najsławniejsze mieszkania w Polsce. Słynna oferta apartamentu 504 w Złotej 44 za 100 mln zł wygenerowała portalowi setki tysięcy wyświetleń. Czy wystawiłbym ją, gdyby obowiązywał cennik od wartości portfolio? Nie, bo koszt byłby niewspółmierny do ryzyka – mówi. – A przecież każdy potrafi znaleźć taką ofertę, zwłaszcza gdy ma na koncie 100 mln zł.
Agencja Michała Lecha za dziesięć ofert sprzedaży mieszkań premium płaciła dotąd 519 zł netto. Według nowego cennika miałaby płacić niemal 3,1 tys. zł. – To podwyżka o 496,2 proc. w ciągu miesiąca – wylicza pośrednik. Z kosztami prowizji to ok. 40 tys. zł rocznie.
Superluksusowe mieszkania na klienta czekają nawet kilka lat. – Oznaczałoby to astronomiczne koszty samego ogłoszenia. Od wystawienia oferty do zawarcia sprzedaży mogłyby wynieść nawet 150 tys. zł – mówi Michał Lech. – Wygląda to tak, jakby serwis chciał dostać nawet połowę prowizji ze sprzedaży drogiego apartamentu. Pamiętajmy, że wraz ze wzrostem ceny nieruchomości, prowizja procentowo spada. Na kilku lokalach w cenie nieprzekraczającej 600 tys. zł można zarobić więcej niż na jednym drogim.
Czytaj więcej
Prawdziwym powodem zmian opłat za ogłoszenia w Otodomu nie jest troska o rynek, tylko pomysł na generowanie dużo wyższych zysków, co w biznesie jes...
Pośrednik zaproponował prezesowi Otodom wprowadzenie dwóch cenników: albo od liczby ofert, albo od wartości. – Agencji oferującej tanie mieszkania bardziej może się opłacać abonament od wartości portfela, agencjom premium – od liczby ofert. Niestety, ani prezes portalu, ani dział PR, do którego też się zwróciłem, nie odniósł się do mojej propozycji – mówi. – Moja agencja ogłasza się w serwisie od 2015 r. Sądzę, że za moje abonamenty serwis może sobie kupić Teslę. To my, agenci, karmiliśmy Otodom przez lata. Jak teraz zabierzemy z serwisu oferty, okaże się, kogo będzie stać na lunch.
Ogólnopolska sieć biur nieruchomości Freedom, jak mówi Łukasz Kruszewski, członek zarządu agencji, decyzję o wycofaniu z Otodom połowy oferty podjęła rok temu. Teraz obecność na portalu ogranicza do ok. 20 proc. portfolio. – Wypowiedzieliśmy umowę konta centralnego, co skutkuje wycofaniem obecnego portfela ofert. Nasi partnerzy zachowują swobodę w kształtowaniu własnej polityki promocji. Możliwe, że w niektórych lokalizacjach, gdzie potrzebujemy chwili na przekierowanie ruchu, część ofert będzie się pojawiać – zaznacza.
Ogłoszenia Freedom są na stronie agencji i w innych serwisach (Nieruchomosci-online.pl, Morizon czy Gratka). – Prowadzimy też systemowe działania w mediach społecznościowych, integrujące wszystkie oddziały – zarówno w zakresie promocji ofert, jak i pozyskiwania pytań. Nasze doświadczenie pokazuje, że ok. 70 proc. transakcji w sieci było realizowanych innymi kanałami niż Otodom. Nie spodziewamy się, aby zmiany istotnie wpłynęły na liczbę klientów – mówi Kruszewski.
Zauważa, że większość użytkowników korzysta równolegle z kilku serwisów. – Nasz model sprzedaży opiera się na bazie aktywnych kupujących i dopasowywaniu ofert, nie na biernym oczekiwaniu na pytania. Docieramy do osób realnie zainteresowanych zakupem, często jeszcze przed publikacją ogłoszenia – podkreśla. – Biura nieruchomości będą coraz częściej inwestować we własne kanały dotarcia, bazy klientów i marketing bezpośredni, aby uniezależnić się od rosnących i coraz mniej przewidywalnych kosztów publikacji ogłoszeń.
Zmiany w Otodom ograniczają liczbę ofert i wybór dla klientów
Trójmiejska agencja BIG Property klientem Otodom jest od 2014 r. – Wtedy za ogłoszenia płaciliśmy 300 zł netto miesięcznie. Dziś za tę samą usługę płacimy ponad 20-krotnie więcej, co w żaden sposób nie koresponduje ze wzrostem liczby pytań od klientów, które obecnie generuje ten portal – mówi Paweł Grabowski z BIG Property.
Po zmianie cennika agencja za to samo portfolio nieruchomości co dziś płaciłaby o kolejne 60 proc. więcej. – Jesteśmy znaczącym klientem serwisu. Dlatego odwiedził nas jego przedstawiciel i wyjaśnił powody zmiany cenników. Po ostatnich podwyżkach wiele biur zdecydowało się nie publikować na portalu wszystkich ogłoszeń, a jedynie ograniczoną część, właśnie ze względu na wysokie ceny – mówi Grabowski. – Z punktu widzenia konsumenta przekłada się to na spadek atrakcyjności portalu. Nie znajdzie na nim wszystkich interesujących ofert, bo pośrednicy wybierają inne kanały sprzedaży: inne portale, swoje strony internetowe, media społecznościowe.
Czytaj więcej
Zmiana modelu działania największego portalu ogłoszeniowego wywołała jedną z najgorętszych dyskusji w branży nieruchomości ostatnich lat. Nie chodz...
Dlatego też, jak mówi Grabowski, postanowiono zmienić system rozliczeń, tak aby to nie liczba ogłoszeń decydowała o wysokości faktury dla pośrednika, ale suma cen ofertowych wystawionych na sprzedaż nieruchomości i suma wysokości stawek najmu. – Chodzi o to, by pośrednicy patrzyli globalnie na wartość publikowanego portfolio – wyjaśnia. – Jednak skala podwyżek w nowych cennikach jest tak duża – zwykle od kilkudziesięciu do kilkuset proc. – że wylano dziecko z kąpielą. Prowadzi to do dalszego ograniczania portfolio ogłaszanego na portalu. Dlatego ruszyła fala wypowiedzeń umów. Skorzystają na tym głównie konkurencyjne portale ogólnopolskie i media społecznościowe.
W Trójmieście numerem 1 jest portal trojmiasto.pl – z największą liczbą ogłoszeń. – Dodawanie ofert jest tam bezpłatne – zarówno dla biur, jak i klientów indywidualnych, a płatne jest jedynie pozycjonowanie ofert na listach wyników wyszukiwania – mówi Paweł Grabowski. – Koszt publikacji oferty ma bezpośrednie przełożenie na liczbę ogłoszeń. Przykład z Gdańska. 3 kwietnia agencje opublikowały w Otodom 2602 ofert sprzedaży mieszkań z gdańskiego rynku wtórnego, a w serwisie trojmiasto.pl – 3089 ofert. Ten sam przykład dla Gdyni: Otodom ma 1098 ofert, trojmiasto.pl – 1249.
Otodom odpowiada na zarzuty. „Większość agencji zostaje”
Otodom zapewnia, że „na tym etapie zdecydowana większość agencji postanowiła kontynuować współpracę na nowych zasadach”. – Wśród naszych klientów są agencje, które deklarują wzrost liczby ogłoszeń dzięki korzyściom płynącym z nowego modelu – mówi Jakub Kląskała, dyrektor sprzedaży w Otodom.
Zaznacza, że ofertę opartą na wartości portfolio nieruchomości przedstawiono wszystkim agencjom. – Nie przewidujemy wyjątków. Nowy model lepiej odzwierciedla potencjał biznesowy agencji i zróżnicowanie cen w regionach – podkreśla. – Np. agencja z miasta powiatowego z pięcioma ogłoszeniami ponosiła do tej pory te same koszty co agencja z pięcioma ogłoszeniami w dużej metropolii, mimo często zupełnie innego potencjału nieruchomości. Cena jest stałym elementem każdej transakcji, dlatego oparcie na niej systemu rozliczeń było dla nas naturalnym krokiem, by nadal skutecznie łączyć agencje z szukającymi nieruchomości.
Czytaj więcej
Pomysły polityków na uzdrowienie rynku pośrednictwa budzą wątpliwości. - Mogą prowadzić do patologii - przestrzega branża.
W dniu komunikacji nowego modelu w Otodom było 109 tys. ofert nieruchomości na sprzedaż z rynku wtórnego. W niedzielę 5 kwietnia – 103 tys. (5 proc. spadek). – To początek miesiąca, święta, w tym czasie spadki są naturalne – tłumaczy portal.
