Portal Nieruchomosci-online.pl podsumowuje I kwartał na rynku wtórnym. W segmencie kawalerek poniżej progu 9 tys. zł za metr zostały już tylko dwa miasta wojewódzkie: Gorzów Wielkopolski (średnia cena ofertowa 7,5 tys. zł za mkw.) i Łódź (8,7 tys. zł).
Na rynku mieszkań dwupokojowych są to: Gorzów Wielkopolski (8,1 tys. zł), Kielce (8,9 tys. zł) i Łódź (8,5 tys. zł), a trzypokojowych: Gorzów Wlkp. (7,7 tys. zł), Katowice (8,6 tys. zł), Kielce (8,9 tys. zł) i Łódź (8,5 tys. zł).
Czytaj więcej
W marcu z rynku wtórnego znikało dużo więcej ofert niż w poprzednich miesiącach. W większości miast średnie ceny mieszkań pozostały jednak stabilne...
Gdzie jest punkt startu
Dane Nieruchomosci-online.pl wskazują, że że w I kwartale 2026 r. łącznie w czterech stolicach regionalnych – w dodatku tylko na rynku mieszkań o określonej wielkości – średnia cena ofertowa wynosi mniej niż 9 tys. zł. Dla porównania, w 2024 r. takich miast było osiem, a w 2022 r. - 14.
– Jeszcze kilka lat temu progi cenowe –– np. 10 tys. zł za metr – potrafiły być dla wielu osób granicą nie do przejścia. Dziś w wielu miastach wojewódzkich to już raczej punkt startu, a nie bariera. I nawet jeśli ostatnio nie widzimy drastycznych podwyżek, tylko umiarkowane ruchy, to one wystarczą, aby kolejne progi cenowe po prostu znikały z mapy Polski – komentuje Rafał Bieńkowski z działu analiz portalu Nieruchomosci-online.pl.pl. – Dla kupujących to zwykle oznacza jedno: coraz częściej trzeba iść na kompromis, jeśli chodzi o metraż, standard lub lokalizację.
Jak zmieniały się ceny kawalerek z drugiej ręki
Jak wynika z danych Nieruchomosci-online.pl, w I kwartale roku średnia cena ofertowa kawalerek wzrosła w dziesięciu stolicach regionalnych. Ceny zmieniły się o 1-2 proc. kwartalnie: w Bydgoszczy (9,2 tys. zł za mkw.), Gdańsku (17,4 tys. zł), Kielcach (9,6 tys. zł), Krakowie (17,7 tys. zł), Łodzi (8,7 tys. zł), Poznaniu (13,2 tys. zł), Wrocławiu (14,9 tys. zł) i Zielonej Górze (9,8 tys. zł).
Większy wzrost zanotowano tylko w Olsztynie (o 5 proc. do 10,4 tys. zł) i Lublinie (o 3 proc., do 11 tys. zł).
Średnia cena ofertowa kawalerek w ciągu kwartału spadła jedynie w Katowicach (o ponad 1 proc., do 9,8 tys. zł) i w Toruniu (o 4 proc., do 9,7 tys. zł).
Przeciętne ceny ofertowe jednopokojowych lokali ustabilizowały się w Białymstoku (10,7 tys. zł), Gorzowie Wlkp. (7,5 tys. zł), Opolu (10,5 tys. zł), Rzeszowie (12,3 tys. zł), Szczecinie (10,9 tys. zł) i Warszawie (18,6 tys. zł) –– wahania wynosiły mniej niż 1 proc.
Jak są wyceniane większe mieszkania
Podobnie jest na rynku mieszkań dwu- i trzypokojowych. – Jeśli chodzi o „dwójki”, średnia cena ofertowa wzrosła w 11 z osiemnastu analizowanych miast. Przeciętne oczekiwania właścicieli były wyższe o 1-2 proc. niż kwartał wcześniej w Białymstoku, Katowicach, Łodzi, Poznaniu, Rzeszowie, Szczecinie, Wrocławiu i Zielonej Górze – wskazuje Rafał Bieńkowski.Bieńkowski. – Większy wzrost, o 4-5 proc., zanotowano tylko w Gorzowie Wlkp., Olsztynie i Opolu. W Bydgoszczy, Kielcach, Krakowie i Warszawie średnie ceny w porównaniu z IV kwartałem 2025 r. praktycznie nie drgnęły, a w Gdańsku, Toruniu i Lublinie lekko spadły (o 1-2 proc.).
W segmencie mieszkań trzypokojowych zaledwie pięć miast wojewódzkich nie zanotowało wzrostu średniej ceny ofertowej mieszkań.
W Warszawie, Krakowie i Katowicach ceny się ustabilizowały – w I kwartale wahania wyniosły mniej niż 1 proc. Przeciętna cena za metr nieznacznie, bo o ponad 1 proc., spadła w Opolu (9,6 tys. zł) i Kielcach (8,9 tys. zł). W pozostałych 13 stolicach regionów średnia cena w ofercie lokali trzypokojowych była wyższa niż pod koniec 2025 r., najczęściej o 1-3 proc. Wyjątkiem była Zielona Góra z 9-proc. wzrostem.
– Był to prawdopodobnie efekt zmiany struktury oferty – z lokalnego rynku zniknęła część najtańszych mieszkań, a pojawiło się więcej droższych, co wpłynęło na średnią – wyjaśnia Rafał Bieńkowski.
Czytaj więcej
Mediany stawek najmu mieszkań są w miarę stabilne. Najwięcej można zarobić na inwestycji w kawalerki.
Dlaczego ceny mieszkań idą w górę
– Dlaczego w I kwartale średnie ceny ofertowe mieszkań z rynku wtórnego wzrosły w tak wielu miastach, skoro na rynku nie było ostatnio żadnych poważnych turbulencji? Powodów może być kilka – wyjaśnia Rafał Bieńkowski.
Jak dodaje, początek roku to czas, w którym wielu właścicieli decyduje się na wystawienie mieszkania na sprzedaż. – Wielu sprzedających po prostu testuje cenę „na start”. Wystawiają mieszkanie trochę drożej, żeby sprawdzić, jak zareaguje rynek: czy rozdzwonią się telefony, ile osób umówi się na oglądanie, czy kupujący będą negocjować. To często nie jest twarde przekonanie o danej wartości mieszkania, tylko próba znalezienia punktu odniesienia po ostatnich latach zmian. Jeśli odzew jest słabszy, cena zwykle szybko jest obniżana – mówi Rafał Bieńkowski.
Dodaje, że niektórzy sprzedający wychodzą też z założenia, że skoro z nowym rokiem drożeje wiele aspektów codziennego życia, dotyczy to również nieruchomości.
Czytaj więcej:
Z programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” mogą skorzystać nieliczni. Najwięcej nowych lokali mieszczących się w limitach jest w Poznaniu. Właściw...
Pro
Ale to nie wszystko. – Na średnią cenę ofertową wpływa także to, jakie mieszkania akurat są na rynku, a nie tylko to, czy sprzedający podkręcili ceny. Wystarczy, że z oferty szybciej znikają tańsze lokale, a częściej pojawiają się mieszkania lepiej położone, po remoncie czy o wyższym standardzie – i średnia zaczyna rosnąć, nawet bez klasycznej fali podwyżek – zaznacza Rafał Bieńkowski. – Dlatego w niektórych miastach widzimy lekkie ruchy w górę, podczas gdy w Warszawie wygląda to bardzo stabilnie. To większy i bardziej płynny rynek, z większą konkurencją ofert i większymi możliwościami negocjacji, przez co takie wahania częściej się równoważą.
