Z tego artykułu dowiesz się:
- Jak zmieniają się mediany stawek najmu mieszkań w polskich miastach
- Ile można zarobić na wynajmie mieszkań w Polsce
- Jak wygląda rynek PRS w Polsce
Rynek najmu mieszkań analizuje firma doradcza Emmerson Evaluation. Z analiz wynika, że rynek najmu mieszkań w głównych aglomeracjach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Poznań, Łódź) w II połowie 2025 r. stabilizował się.
Mediana czynszów zmieniła się w ciągu roku maksymalnie o 0,6 proc. – Oznacza to, że rynek najmu po okresie wzrostu stawek osiągnął relatywną równowagę – mówi Dariusz Książak, prezes firmy Emmerson Evaluation.
Czytaj więcej
Działający w branży kryptowalut obcokrajowiec wynajął w Konstancinie luksusową rezydencję o powierzchni ponad 1 tys. metrów kwadratowych. Stawka je...
Korekta czynszów
Nieco większą zmienność odnotowano w mniejszych miastach. Jedynym miastem, w którym mediana czynszu wzrosła o ponad 1 proc. był Szczecin (1,5 proc. w górę rok do roku).
W części ośrodków (zwłaszcza we wschodnich miastach) Emmerson Evaluation odnotował korektę stawek. Największy spadek mediany czynszów – o 3,8 proc. – odnotowano w Białymstoku. Tendencję spadkową widać też w Rzeszowie, gdzie mediana czynszów spadła o 2,6 proc., w Katowicach (o 2 proc.) i w Lublinie (o 1,4 proc.).
– Spadki te odzwierciedlają regionalne różnice w sile popytu i dostępności mieszkań do wynajmu. Wschodnia część kraju to mniejszy rynek najmu i ograniczony napływ nowych migrantów zza wschodniej granicy – zauważa Dariusz Książak.
Jak dodaje, po dużym wzroście liczby najemców w pierwszych latach wojny w Ukrainie, wpływ migracji na popyt na rynku najmu w tych miastach zaczął się stabilizować.
Czytaj więcej
Właściciele lokali na wynajem raczej nie decydują się na podwyżki stawek, obawiając się, że nie znajdą najemcy.
Z analiz wynika, że w Białymstoku, Rzeszowie i Lublinie dostępność mieszkań na wynajem jest większa niż w środkowej i zachodniej części kraju, a presja na wzrost czynszów jest ograniczona.
– Stabilizacja czynszów znalazła odzwierciedlenie także w poziomie stóp zwrotu z najmu mieszkań – zwraca uwagę Dariusz Książak.
Jaki zwrot z najmu mieszkań
Stopa zwrotu z wynajmu obrazuje perspektywę długoterminowego inwestora i została obliczona jako relacja rocznego możliwego do uzyskania dochodu z wynajmu do ceny transakcyjnej mieszkania. Cena ta została powiększona albo o koszt wykończenia lokalu – w przypadku zakupu na rynku pierwotnym, albo koszty remontu – w przypadku zakupu na rynku wtórnym. Jako koszt remontu przyjęto 50 proc. kosztów ponoszonych na wykończenie mieszkania. Dochód z najmu mieszkania został pomniejszony o kwotę, jaką właściciel przeznacza na remont mieszkania przewidziany raz na dziesięć lat od roku rozpoczęcia najmu. Uwzględniono zryczałtowany podatek od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5 proc. oraz straty w dochodach ze względu na dwumiesięczny okres poszukiwania najemcy.
Czytaj więcej:
Część osób, które jeszcze rok temu były skazane na wynajem mieszkań, dziś myśli o ich zakupie. Właściciele lokali raczej nie będą podnosić czynszów...
Pro
Najwyższą rentowność netto z inwestycji w mieszkania na wynajem odnotowano na rynku kawalerek. Stopy zwrotu z najmu długoterminowego jednopokojowych lokali wahały się od 3,2 proc. w Sopocie do 5,3 proc. w Szczecinie.
Prezes Emmerson Evaluation zwraca uwagę na Lublin i Gdańsk, gdzie uzyskano względnie wysokie rentowności: 5,2 i 5,1 proc., odpowiednio. We Wrocławiu i Katowicach to 5 proc., w Rzeszowie i Gdyni – 4,8 proc., w Warszawie i Łodzi 4,7 proc.
Lublin wyróżniał się również na tle pozostałych miast najwyższą stopą zwrotu z inwestycji w mieszkania dwupokojowe. Rentowność najmu takich mieszkań w Lublinie pod koniec 2025 r. wyniosła 4,8 proc. W Szczecinie to 4,6 proc., w Warszawie i Gdyni – 4,5 proc. We Wrocławiu, Rzeszowie, Łodzi i Katowicach – 4,4 proc. Na wynajmie mieszkania dwupokojowego w Białymstoku można z kolei zarobić 3,5 proc.
W segmencie mieszkań trzypokojowych najwięcej – 4,5 proc. – daje zarobić Warszawa. Stopa zwrotu z wynajmu trzypokojowego lokalu w Gdańsku to 4,3 proc., w Szczecinie, Łodzi i Gdyni – 4,2 proc.
Rośnie polski PRS
Cały czas rośnie polski rynek PRS, czyli najmu instytucjonalnego (Private Rented Sector). Z analiz Emmerson Evaluation wynika, że pod koniec 2025 r. w zasobie PRS w Polsce było już niemal 26 tys. mieszkań, co oznacza 20-proc. wzrost w ciągu roku.
Jak mówią autorzy raportu Emmerson Evaluation, duża aktywność inwestorów znajduje odzwierciedlenie w skali przygotowywanych inwestycji. Szacuje się, że na różnych etapach realizacji jest ok. 24 tys. lokali.
Nowa podaż mieszkań PRS w 2025 r. odpowiadała za kilka proc. wszystkich lokali oddanych do użytkowania w Polsce. To, jak w poprzednich latach 2–5 proc. całkowitej liczby nowych mieszkań.
Największym rynkiem najmu instytucjonalnego jest Warszawa. Stołeczny zasób liczy ok. 9,4 tys. mieszkań. Kolejne miejsca zajmują Kraków z ok. 4,9 tys. mieszkań i Wrocław z ok. 4,3 tys.
Jak mówią autorzy raportu, biorąc pod uwagę dynamikę rozwoju, największy wzrost odnotowano w Trójmieście, gdzie liczba mieszkań w formule PRS podwoiła się, do niemal 2 tys. mieszkań.
– Biorąc pod uwagę czołowych operatorów PRS, pozycję lidera utrzymuje platforma Resi4Rent, dysponująca portfelem liczącym niemal 6,2 tys. lokali – podają analitycy Emmerson Evaluation.
W drugiej połowie 2025 r. podpisano jednak umowę przedwstępną o przeniesieniu własności znacznej części tego portfela na platformę Vantage Rent zarządzaną przez TAG Immobilien. Transakcja obejmuje ponad 5 tys. mieszkań.
– To pierwsza tak duża operacja na polskim rynku PRS. Po uzyskaniu wymaganej zgody Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów przejęcie 18 ukończonych nieruchomości pozwoli Vantage Rent objąć pozycję największego operatora najmu instytucjonalnego w Polsce – zauważa Dariusz Książak.
Czytaj więcej
W 2025 r., w pierwszych miesiącach prywatyzacji, Heimstaden sprzedał w Polsce 115 mieszkań z portfela oraz 52 z projektu deweloperskiego, który nig...
W ubiegłym roku zawarto też kilka innych transakcji, jednak o wyraźnie mniejszej skali, niemających charakteru portfelowego i dotyczących pojedynczych nieruchomości.
Emmerson Evaluation podaje, że poziom pustostanów w budynkach PRS jest niski, co wskazuje na stabilny popyt na ofertę najmu instytucjonalnego. Najwyższe mediany stawek najmu odnotowano w Warszawie – od 3 120 zł do 5 580 zł miesięcznie w zależności od liczby pokoi. Najniższe w Łodzi: od 1 820 zł do 3 390 zł miesięcznie.
– Pomimo rosnącej skali i wysokiej aktywności inwestycyjnej segment PRS stanowi nadal relatywnie niewielką część całego rynku najmu, który jest zdominowany przez inwestorów indywidualnych – podsumowuje prezes Emmerson Evaluation. Jednocześnie utrzymujący się portfel projektów w przygotowaniu wskazuje na stopniowe zwiększanie znaczenia najmu instytucjonalnego w strukturze rynku w kolejnych latach.
