Wraca temat pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. W ocenie polityków Polski 2050, którzy zapowiadają nowelizację ustawy, rynek ten wymaga uzdrowienia i uregulowania. Poseł Kamil Wnuk uważa, że zakazać trzeba „reprezentowania obu stron” transakcji, bo np. pobieranie prowizji i od sprzedającego, i od kupującego, to konflikt interesów. Polityk uważa też, że trzeba ustawowo ograniczyć maksymalną wysokość wynagrodzenia agentów. Dla Tomasza Lewandowskiego, wiceministra rozwoju i technologii odpowiedzialnego za mieszkalnictwo, kluczowe jest uregulowanie „minimalnej treści umowy i obowiązków pośrednika”. Jak branża ocenia pomysły?

Czytaj więcej

Nieruchomości

Stop prowizjom od obu stron transakcji: kupców i sprzedawców nieruchomości

Prawo ma regulować maksymalne stawki pośredników nieruchomości. Nie będą już mogli brać prowizji jedocześnie od sprzedającego i od kupującego. Zmia...

Pośrednik to nie adwokat

– Uderzam się w pierś w imieniu rynku. Tak, jest sporo przypadkowych osób, które weszły do zawodu bez przygotowania – mówi licencjonowany pośrednik Łukasz Wydrowski, prezes agencji Estatic Nieruchomości. – Tak, zdarza się, że klient nie rozumie zakresu usługi. To psuje reputację całej branży i daje politykom paliwo, żeby mówić o „wolnej amerykance”. Tyle że patologia nie jest definicją modelu – podkreśla.

Jak dodaje, w nowoczesnym, dojrzałym modelu agent nie jest adwokatem ani sprzedającego, ani pełnomocnikiem kupującego. – Jego rolą jest stworzenie warunków do zawarcia transakcji na akceptowalnych i bezpiecznych zasadach dla obu stron. Jeżeli obie strony korzystają z pracy pośrednika: jego analizy rynku, redagowania dokumentów, kontroli formalnej, koordynacji finansowania, moderowania negocjacji, to obie mogą uczestniczyć w finansowaniu usługi. Warunek: pełna transparentność – akcentuje Wydrowski.

Podaje, że prowizja pośrednika w modelu jednostronnej reprezentacji to ok. 3,5-5 proc. netto, w modelu wynagrodzenia pobieranego od dwóch stron to średnio 2 plus 2 proc. netto (+23 proc. VAT).  - Większość agencji działa w modelu wynagrodzenia „z dołu” – płatnego dopiero po transakcji. Nie ma abonamentu nie ma stałej opłaty miesięcznej, nie ma gwarancji wynagrodzenia za każdą wykonaną czynność - zauważa prezes Estatic Nieruchomości. - Jedna zrealizowana transakcja bardzo często pokrywa koszty prowadzenia wielu procesów, które nie zakończą się sprzedażą.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Sprzedaż mieszkania. Jaka prowizja dla pośrednika

Usługa pośrednika w obrocie nieruchomościami w przypadku sprzedaży przeciętnego mieszkania może kosztować kilkanaście tysięcy złotych – wynika z an...

Wydrowski zaznacza, że największe problemy z utrzymaniem się na rynku mają agencje o najniższym poziomie wynagrodzeń. – Teoretycznie powinny zbierać masę klientów i być realną konkurencją dla „drogich” biur. Gdyby decyzja o skorzystaniu z biura nieruchomości była wyłącznie kwestią procentu, to właśnie najtańsze modele powinny dominować. Tymczasem często to one znikają najszybciej. Niska stawka przy wysokim ryzyku i rosnących kosztach oznacza brak przestrzeni na jakość, brak budżetu na marketing, na szkolenia, na analizę. I tu jest ironia całej tej debaty. Nowelizacja ustawy nie podniesie standardów, nie zbuduje kompetencji. Jeżeli ktoś chce realnej zmiany, niech zacznie od profesjonalizacji, transparentności i odpowiedzialności.

Tomasz Lebiedź, licencjonowany pośrednik i doradca, wynagrodzenie od jednej ze stron transakcji zaczął pobierać jeszcze w ubiegłym wieku. – Tak jest mi wygodniej pracować. Uznałem, że nie mogę jednocześnie dwóm stronom udzielać takiej samej i jednocześnie dobrej dla każdego z nich odpowiedzi na to samo pytanie – wyjaśnia. – Na przykład gdy zapytają: „Jaka forma umowy przedwstępnej jest dla mnie najlepsza?” Ale doskonale rozumiem pośredników, którzy lubią pełnić rolę mediatorów. Nie mnie pouczać ich, co mają robić. Ważne, aby pośrednik poprzez swoje działania nie szkodził swoim własnym klientom.

Doradca wspomina, że jego najwyższa liczona procentowo prowizja wyniosła 20 proc. – A jednocześnie była to najmniejsza kwota, jaką wziąłem za swoją pracę. Mam minimalną cenę, za którą sprzedaję swój czas i wiedzę, a sprzedający nie chciał sprzedawać sam i świadomie zgodził się na taki układ, z którego obie strony były zadowolone. Jak mają to uregulować politycy? – zastanawia się.

Lebiedź tłumaczy, że wysokość wynagrodzenia pośrednika bardzo często zależy od rodzaju oferty, przewidywanego nakładu pracy, a nawet fazy cyklu rynkowego. – To oddziaływanie rynku na wysokość wynagrodzeń doskonale widać przy wynajmie mieszkań: na tym rynku pośrednicy mają udział w ok. jednej trzeciej liczby ofert, podczas gdy na rynku sprzedaży jest odwrotnie. Dlaczego jest tak mało pośredników przy wynajmach? Bo czasem wynagrodzenie adekwatne do ich nakładu pracy musiałoby się równać sumie kilku miesięcznych czynszów. A operacja nie jest aż tak skomplikowana, aby właściciel nieruchomości zaakceptował taki koszt – zaznacza doradca. – Sprzedaż nieruchomości nie zawsze jest prosta, więc właściciele są gotowi pokryć większe koszty pośredników. Tak działa rynek. Aby jakaś usługa istniała, musi być opłacalna dla zleceniodawcy i dla zleceniobiorcy. Na przykład repasaczki były bardzo tanie, ale zniknęły z rynku, bo rajstopy stały się jeszcze tańsze.

Doradca zwraca też uwagę, że o niewielkiej „szkodowości działania pośredników” świadczą niskie koszty polis ubezpieczenia OC. – Niestety, politycy, którzy nie osiągają większych sukcesów, zawsze muszą wymyślić jakiś problem, który potem bohatersko rozwiążą. Tym razem na tapet trafili pośrednicy – mówi.

Lista zadań i maksymalna prowizja

Określenie „minimalnej treści umowy i obowiązków pośrednika” Łukasz Wydrowski uznaje za sensowny kierunek. – Rynek potrzebuje standardów i przejrzystości. Ale co innego standardy i transparentność, a co innego administracyjne limity cen prywatnej usługi – podkreśla, nawiązując do pomysłów określenia maksymalnej prowizji agentów.  

– Korzystanie z usług pośrednika jest dziś dobrowolne. Każdy właściciel może sprzedać nieruchomość samodzielnie, każdy kupujący może kupić bez wsparcia agencji. To fundament wolnego rynku: konkurencja, różne modele pracy, różne poziomy jakości, różne stawki i różna prowizja biura nieruchomości – mówi. - Państwo, które chce administracyjnie regulować maksymalne stawki, powinno odpowiedzieć na logiczne pytanie: czy udział pośrednika w transakcji ma się stać obowiązkowy i ustawowo zdefiniowany – jak notariusza, z jasno opisanym zakresem odpowiedzialności i realnym nadzorem? Bo regulowanie ceny bez regulowania systemu to ekonomiczna sprzeczność. Albo mamy wolny rynek, w którym klient decyduje, czy usługa jest warta swojej ceny, albo mamy zawód regulowany, gdzie państwo bierze odpowiedzialność za całą konstrukcję.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Na co się skarżą klienci pośredników, a na co sami agenci

Za wysokie prowizje, brak zaangażowania, nieinformowanie o działaniach – na to najczęściej skarżą się klienci pośredników. A na co narzekają sami a...

Według Tomasza Lebiedzia każdy powinien sam sobie odpowiedzieć na pytania. – Czego oczekuję od pośrednika? Skuteczności i szybkości działania? Tego, żeby mozolnie i długo pracował nad sprzedażą albo poszukiwaniem nieruchomości? Na czym bardziej mi zależy – na tym, aby pośrednik wykonywał listę obowiązkowych, ale niepotrzebnych czynności, czy żeby doprowadził do transakcji? – wylicza. – Być może nie jestem obiektywny z racji znajomości rynku, ale gdybym chciał sprzedać nieruchomość, to od pośrednika oczekiwałbym „dostarczenia” kupującego. Zupełnie nie interesuje mnie, jak to pośrednik zrobi, byle zrobił to w rozsądnym czasie. Podobne oczekiwania mam wtedy, gdy szukam nieruchomości. Chcę „dostarczenia” towaru. Nie chcę żadnej pomocy w negocjacjach. Oczywiście, na rynku jest wiele osób, które nie mają żadnego doświadczenia, więc mogą chcieć zupełnie innej usługi. Ale przypuszczam, że jeśli są rozsądne, to bardziej oczekują skutków niż tego, żeby pośrednik działał zgodnie z jakąś listą – zastanawia się  pośrednik.

I podaje przykład. – Załóżmy, że pośrednik, przyjmując ofertę na sprzedaż, wie, że w swoich rejestrach ma jednego, jedynego, najlepszego klienta na tę nieruchomość, który ją sobie wymarzył. Co miałby zrobić pośrednik, gdyby istniała lista działań? Przez długi czas wykonywać zbędne działania? Czy to będzie rozsądne? A może rozsądne będzie, że od razu przyprowadzi tego najlepszego klienta? Ale jeśli istniałaby lista obowiązkowych działań, to jeśli pośrednik by ich nie wykonał, mógłby stracić wynagrodzenie. Przecież to absurd – ocenia.