Mieszkań może zabraknąć. Będzie krach?

Ponad 2 mln uchodźców przyjęła już Polska. Fala migracji mocno zmienia nasz rynek nieruchomości.

Publikacja: 28.03.2022 12:16

Mieszkań może zabraknąć. Będzie krach?

Foto: Adobe Stock

Prawdziwe oblężenie od początku wojny w Ukrainie przeżywają najmy mieszkań. Jarosław Krawczyk, ekspert portalu Otodom, mówi nawet o „drastycznym skoku zainteresowania”. - Na początku marca ruch w naszym serwisie zwiększył się o 166 proc. – wskazuje. - W Warszawie czy Krakowie ubyło nawet 50 proc. ogłoszeń z tej kategorii.

Pytany o wpływ wojny na polski rynek nieruchomości Robert Chojnacki, prezes redNet 24, mówi: - Pierwszy namacalny skutek? Z portali nieruchomościowych wyparowały tysiące ofert mieszkań na wynajem. Stawki najmu poszły w górę o ok. 20 proc. – szacuje.

Gorsze adresy

O niewystarczającej podaży mieszkań na wynajem i znacznych podwyżkach czynszów mówi także Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium. - Główną grupą kreującą popyt są uciekający przed wojną Ukraińcy, ale trzeba także pamiętać o osobach, które wraz ze wzrostem stóp procentowych straciły możliwość kupna mieszkania i poszukują lokum do wynajęcia. Chętnych na wynajem jest znacznie więcej niż rok temu również za sprawą powracających do miast studentów i pracowników – zaznacza ekspertka.

Czytaj więcej

Biura w Polsce dla firm z Ukrainy

Dodaje, że wzmożoną migrację Ukraińców, która przekłada się na większe zainteresowanie najmem, widać od kliku lat. - Szacuje się, że spośród imigrantów zarobkowych nawet 300 tys. to osoby, które nie miały stałego lokum. Im dłużej będzie trwała wojna, tym więcej imigrantów pozostanie w Polsce na dłużej – mówi Małgorzata Wełnowska. Zwraca uwagę, że wśród ok. 2 mln uchodźców, których do tej pory przyjęła Polska, najwięcej jest kobiet, dzieci i starszych osób.

- Część z nich pozostanie w bezpłatnych noclegowniach z nadzieją na szybki powrót do ojczyzny. Ci, którzy dysponują znacznymi oszczędnościami, już wynajęli mieszkania – mówi analityczka Cenatorium. - Pozostali będą chcieli podjąć pracę i wynająć mieszkanie. Imigranci bardzo często pracują w branżach mniej dochodowych.

W przypadku kobiet są to usługi i sprzątanie. Wzrośnie więc zainteresowanie najmem mieszkań i domów w gorszych lokalizacjach np. na peryferiach. Na popularności zyskuje także najem w mniejszych miejscowościach wokół większych ośrodków.

Czytaj więcej

Mieszkań potrzeba, ale podaż kuleje

Także Otodom większe zainteresowanie najmem odnotował jeszcze przed wojną w Ukrainie. Wyższe stopy procentowe i rosnące raty kredytów wyrzuciły z rynku zakupu mieszkań wielu klientów. Część siłą rzeczy znalazła się na rynku wynajmu, – A konflikt w Ukrainie napędza inflację, co będzie skutkować dalszym wzrostem stóp procentowych, dlatego spodziewamy się pogłębiania się trendu – mówi Jarosław Krawczyk.

Destabilizacja rynku

Sławek Muturi, założyciel spółki Mzuri, która w ponad 60 miastach obsługuje najem ponad 7,5 tys. mieszkań, mówi, że lokali już zaczyna brakować. – Część mieszkań użyczono uchodźcom za darmo, część wynajęto na warunkach rynkowych. Część właścicieli zwietrzyła okazję i zaczęła skokowo podnosić stawki, osiągając swoistą „premię wojenną” – mówi. Opowiada, że jego kolega, który mieszka w wynajętym lokalu w Krakowie, dostał ofertę podwyżki czynszu – z 1,5 do 1,9 tys. zł miesięcznie. Owa „premia wojenna” dotyczy nie tylko uchodźców z Ukrainy. Także Polacy muszą płacić więcej za wynajmowane lokale.

- W sytuacji skokowego wzrostu popytu na wynajem i ograniczonej podaży mieszkań, skok czynszów wydaje się być naturalnym i nieuniknionym zjawiskiem – komentuje Sławek Muturi. Ale, jak podkreśla, bogacenie się na cudzym nieszczęściu jest nieetyczne.

Są też czysto biznesowe względy. - Szok wynikający z zewnętrznych czynników, nawet jeśli daje pozytywne efekty w krótkim czasie, w dłuższym terminie nigdy nie jest dobry. Zniekształca i destabilizuje rynek. Powoduje nagły napływ kapitału, który wraz z przeminięciem owego czynnika zewnętrznego może szybko odpłynąć, powodując równie szybki krach. Zmniejsza przewidywalność rynku. Wywołuje silne emocje, np. chciwość, które nigdy nie są sprzymierzeńcem inwestora – podkreśla Muturi.

Czy gigantyczny wzrost popytu na wynajem mieszkań doprowadzi do wzrostu cen nieruchomości? Zdaniem Jarosława Krawczyka zapewne będzie drożej. - I to nie tylko ze względu na zwiększony popyt. Nadal drożeją materiały budowlane, co ma przełożenie na koszt nowych inwestycji – tłumaczy ekspert Otodomu. – Poza tym jest coraz mniej terenów, na których mogą powstawać nowe budowle. Inflacja według szacunków może osiągnąć dwucyfrowy poziom. Z drugiej strony mamy rosnące stopy procentowe, co obniża dostępność kredytów. Popyt może się zmniejszyć. Jednak biorąc pod uwagę wszystkie czynniki, bardziej prawdopodobne są wzrosty cen, choć nie tak drastyczne jak w ostatnim roku – zastrzega Krawczyk.

Czytaj więcej

Rekordowy popyt na mieszkania. Stawki najmu w górę

Według Roberta Chojnackiego wzrost cen powstrzymują wysokie stopy procentowe i niepewna sytuacja. – Jeśli jednak w Polsce ma zostać ok. 1 mln osób, to wzrostu cen nie unikniemy. To duży dodatkowy popyt – tłumaczy prezes redNet 24.

Ale, jak zastrzega, scenariusze dla polskiego rynku nieruchomości, zależą od tego, ilu Ukraińców zechce w Polsce zostać. – A to zależy od sytuacji militarnej. Szybkie zakończenie konfliktu – na korzyść Ukrainy – spowodowałoby powrót do kraju znacznej większości uchodźców – mówi prezes redNet 24. - Ale im dłużej konflikt będzie trwał, tym więcej Ukraińców zdecyduje się zostać w Polsce. A możliwy jest też scenariusz napływu emigrantów (uchodźców?) z Białorusi, a nawet z obwodu kaliningradzkiego. Wszyscy ci ludzie muszą gdzieś mieszkać. Konieczne będzie zatem wybudowanie większej liczby mieszkań, co na pewno podniesie ceny – wyjaśnia.

Zakupy inwestycyjne

Cenatorium szacuje, że ceny mieszkań w ciągu roku wzrosną o 5-10 proc. - W najlepszych lokalizacjach szczególnie w centrach największych miast wzrost może być większy niż 10 proc. – przewiduje Małgorzata Wełnowska. - Za wzrostami cen będą stały wysokie ceny materiałów budowlanych napędzane ożywieniem po pandemii, przerwaniem łańcucha dostaw, a ostatnio także wojną w Ukrainie i sankcjami nałożonymi na Rosję.

W rynek uderzą też rosnące koszty robocizny. - Wielu pracowników sektora budowlanego to Ukraińcy, którzy w obliczu wojny zdecydowali się porzucić pracę i bronić ojczyzny. Tak znaczny odpływ siły roboczej będzie skutkował jeszcze większą presją płacową w tym sektorze – zauważa Małgorzata Wełnowska. Także ona zwraca uwagę na brak gruntów. – Wzrostowi cen będzie też sprzyjać brak miejscowych planów zagospodarowania i przeciągające się procedury uzyskania pozwoleń na budowę – mówi. - Do lokowania kapitału w nieruchomości zachęca też wysoka inflacja. Od kilku lat wśród inwestorów rośnie pewność co do utrwalenia się tendencji wzrostowej cen, dlatego wielu kupuje nieruchomości z myślą o wynajmie lub o odsprzedaży z zyskiem – tłumaczy.

Zdaniem analityczki zakupy inwestycyjne mogą przybrać na sile, biorąc pod uwagę falę migracji. - Rentowność najmu to dziś ok. 5- 7 proc., a przy wzmożonym popycie będzie rosła – ocenia ekspertka Cenatorium.

Czytaj więcej

Kto wybuduje polskie osiedla. Place budów opuścili Ukraińcy

Zastrzega jednocześnie, że popyt na zakup mieszkań będzie znacznie mniejszy niż w ubiegłym roku. - Zaostrzenie polityki kredytowej przez banki sprawiło, że zdolność kredytowa nabywców spadła o ok. 40 proc. – mówi Wełnowska. - Jeżeli Rada Polityki Pieniężnej będzie konsekwentnie podnosić stopy procentowe, jak to robi od października, to w ciągu kilku miesięcy zdolność może się zmniejszyć nawet o połowę. Wyższe stopy schłodzą rynek, jednak całkowicie nie zahamują wzrostu cen. Osoby, które utraciły zdolność kredytową lub ją utracą, zostaną wypchnięte na rynek najmu.

Najgorszy scenariusz

- Długofalowe skutki wojny trudno oszacować. Komisja Europejska przewiduje, że liczba uchodźców z Ukrainy może sięgnąć nawet 5 mln, co oznacza, że mieszkań może po prostu zabraknąć – ocenia Jarosław Krawczyk. - Wiele zależy od tego, jak długo potrwa konflikt, ale też od stopnia zaangażowania Unii Europejskiej. Szeroki program relokacji uchodźców, jeśli wejdzie w życie, może nieco odciążyć nasz rynek.

Możliwy jest krach na rynku nieruchomości? – Krachu się nie spodziewam. Bardziej spowolnienia ze względu na zmniejszoną dostępność kredytów hipotecznych – mówi Jarosław Krawczyk.

Krach jest możliwy w ocenie Roberta Chojnackiego. - Jeśli bomby zaczną spadać na terytorium Polski i to z Polski ludzie zaczną wyjeżdżać – mówi krótko.

Eksperci Cenatorium oceniają, że krach na rynku nieruchomości jest możliwy w przypadku wprowadzenia całkowitego embarga na rosyjski gaz. Konsekwencją byłoby załamanie koniunktury. - Stagflacja mogłaby skutkować korektą cen – mówi Małgorzata Wełnowska. Najczarniejszym scenariuszem dla rynku nieruchomości byłaby wojna między Rosją a krajami NATO. W takim przypadku załamanie mogłoby potrwać kilka lat.

Prawdziwe oblężenie od początku wojny w Ukrainie przeżywają najmy mieszkań. Jarosław Krawczyk, ekspert portalu Otodom, mówi nawet o „drastycznym skoku zainteresowania”. - Na początku marca ruch w naszym serwisie zwiększył się o 166 proc. – wskazuje. - W Warszawie czy Krakowie ubyło nawet 50 proc. ogłoszeń z tej kategorii.

Pytany o wpływ wojny na polski rynek nieruchomości Robert Chojnacki, prezes redNet 24, mówi: - Pierwszy namacalny skutek? Z portali nieruchomościowych wyparowały tysiące ofert mieszkań na wynajem. Stawki najmu poszły w górę o ok. 20 proc. – szacuje.

Pozostało 94% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości mieszkaniowe
Mieszkania będą drogie w 2024 roku. Wzrosty cen lokali przebiją inflację
Nieruchomości mieszkaniowe
Sonda deweloperska, czyli czy i jak gorąco jest na rynku mieszkaniowym
Nieruchomości mieszkaniowe
Apartament w rozmiarze XS słono kosztuje
Nieruchomości mieszkaniowe
Nadchodzi zmierzch mikrokawalerek. Rząd walczy z patodeweloperką
Materiał Promocyjny
Jakie są główne zalety systemów do zarządzania zasobami ludzkimi?
Nieruchomości mieszkaniowe
Luksusowe mieszkania wyznaczają standard
Nieruchomości mieszkaniowe
Marvipol z lepszą marżą w mieszkaniówce i papierową stratą w magazynach