Prawdziwe oblężenie od początku wojny w Ukrainie przeżywają najmy mieszkań. Jarosław Krawczyk, ekspert portalu Otodom, mówi nawet o „drastycznym skoku zainteresowania”. - Na początku marca ruch w naszym serwisie zwiększył się o 166 proc. – wskazuje. - W Warszawie czy Krakowie ubyło nawet 50 proc. ogłoszeń z tej kategorii.
Pytany o wpływ wojny na polski rynek nieruchomości Robert Chojnacki, prezes redNet 24, mówi: - Pierwszy namacalny skutek? Z portali nieruchomościowych wyparowały tysiące ofert mieszkań na wynajem. Stawki najmu poszły w górę o ok. 20 proc. – szacuje.
Gorsze adresy
O niewystarczającej podaży mieszkań na wynajem i znacznych podwyżkach czynszów mówi także Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium. - Główną grupą kreującą popyt są uciekający przed wojną Ukraińcy, ale trzeba także pamiętać o osobach, które wraz ze wzrostem stóp procentowych straciły możliwość kupna mieszkania i poszukują lokum do wynajęcia. Chętnych na wynajem jest znacznie więcej niż rok temu również za sprawą powracających do miast studentów i pracowników – zaznacza ekspertka.
Czytaj więcej
Telefony się rozdzwoniły. Firmy z Ukrainy szukają powierzchni do pracy. Pustostany w Polsce mogą się szybko zapełnić.
Dodaje, że wzmożoną migrację Ukraińców, która przekłada się na większe zainteresowanie najmem, widać od kliku lat. - Szacuje się, że spośród imigrantów zarobkowych nawet 300 tys. to osoby, które nie miały stałego lokum. Im dłużej będzie trwała wojna, tym więcej imigrantów pozostanie w Polsce na dłużej – mówi Małgorzata Wełnowska. Zwraca uwagę, że wśród ok. 2 mln uchodźców, których do tej pory przyjęła Polska, najwięcej jest kobiet, dzieci i starszych osób.
- Część z nich pozostanie w bezpłatnych noclegowniach z nadzieją na szybki powrót do ojczyzny. Ci, którzy dysponują znacznymi oszczędnościami, już wynajęli mieszkania – mówi analityczka Cenatorium. - Pozostali będą chcieli podjąć pracę i wynająć mieszkanie. Imigranci bardzo często pracują w branżach mniej dochodowych.
W przypadku kobiet są to usługi i sprzątanie. Wzrośnie więc zainteresowanie najmem mieszkań i domów w gorszych lokalizacjach np. na peryferiach. Na popularności zyskuje także najem w mniejszych miejscowościach wokół większych ośrodków.
Czytaj więcej
Zakup lokalu na własność staje się możliwością dla coraz węższej grupy, a na rynku najmu trudno znaleźć alternatywę. Potrzeby mieszkaniowe rosną wraz z napływem uchodźców, jednak deweloperskie inwestycje wytracą na razie tempo.
Także Otodom większe zainteresowanie najmem odnotował jeszcze przed wojną w Ukrainie. Wyższe stopy procentowe i rosnące raty kredytów wyrzuciły z rynku zakupu mieszkań wielu klientów. Część siłą rzeczy znalazła się na rynku wynajmu, – A konflikt w Ukrainie napędza inflację, co będzie skutkować dalszym wzrostem stóp procentowych, dlatego spodziewamy się pogłębiania się trendu – mówi Jarosław Krawczyk.
Destabilizacja rynku
Sławek Muturi, założyciel spółki Mzuri, która w ponad 60 miastach obsługuje najem ponad 7,5 tys. mieszkań, mówi, że lokali już zaczyna brakować. – Część mieszkań użyczono uchodźcom za darmo, część wynajęto na warunkach rynkowych. Część właścicieli zwietrzyła okazję i zaczęła skokowo podnosić stawki, osiągając swoistą „premię wojenną” – mówi. Opowiada, że jego kolega, który mieszka w wynajętym lokalu w Krakowie, dostał ofertę podwyżki czynszu – z 1,5 do 1,9 tys. zł miesięcznie. Owa „premia wojenna” dotyczy nie tylko uchodźców z Ukrainy. Także Polacy muszą płacić więcej za wynajmowane lokale.
- W sytuacji skokowego wzrostu popytu na wynajem i ograniczonej podaży mieszkań, skok czynszów wydaje się być naturalnym i nieuniknionym zjawiskiem – komentuje Sławek Muturi. Ale, jak podkreśla, bogacenie się na cudzym nieszczęściu jest nieetyczne.
Są też czysto biznesowe względy. - Szok wynikający z zewnętrznych czynników, nawet jeśli daje pozytywne efekty w krótkim czasie, w dłuższym terminie nigdy nie jest dobry. Zniekształca i destabilizuje rynek. Powoduje nagły napływ kapitału, który wraz z przeminięciem owego czynnika zewnętrznego może szybko odpłynąć, powodując równie szybki krach. Zmniejsza przewidywalność rynku. Wywołuje silne emocje, np. chciwość, które nigdy nie są sprzymierzeńcem inwestora – podkreśla Muturi.
Czy gigantyczny wzrost popytu na wynajem mieszkań doprowadzi do wzrostu cen nieruchomości? Zdaniem Jarosława Krawczyka zapewne będzie drożej. - I to nie tylko ze względu na zwiększony popyt. Nadal drożeją materiały budowlane, co ma przełożenie na koszt nowych inwestycji – tłumaczy ekspert Otodomu. – Poza tym jest coraz mniej terenów, na których mogą powstawać nowe budowle. Inflacja według szacunków może osiągnąć dwucyfrowy poziom. Z drugiej strony mamy rosnące stopy procentowe, co obniża dostępność kredytów. Popyt może się zmniejszyć. Jednak biorąc pod uwagę wszystkie czynniki, bardziej prawdopodobne są wzrosty cen, choć nie tak drastyczne jak w ostatnim roku – zastrzega Krawczyk.
Czytaj więcej
Wielu uchodźców z Ukrainy szuka mieszkań na rynku komercyjnym. O lokale na wynajem jest jednak coraz trudniej.
Według Roberta Chojnackiego wzrost cen powstrzymują wysokie stopy procentowe i niepewna sytuacja. – Jeśli jednak w Polsce ma zostać ok. 1 mln osób, to wzrostu cen nie unikniemy. To duży dodatkowy popyt – tłumaczy prezes redNet 24.
Ale, jak zastrzega, scenariusze dla polskiego rynku nieruchomości, zależą od tego, ilu Ukraińców zechce w Polsce zostać. – A to zależy od sytuacji militarnej. Szybkie zakończenie konfliktu – na korzyść Ukrainy – spowodowałoby powrót do kraju znacznej większości uchodźców – mówi prezes redNet 24. - Ale im dłużej konflikt będzie trwał, tym więcej Ukraińców zdecyduje się zostać w Polsce. A możliwy jest też scenariusz napływu emigrantów (uchodźców?) z Białorusi, a nawet z obwodu kaliningradzkiego. Wszyscy ci ludzie muszą gdzieś mieszkać. Konieczne będzie zatem wybudowanie większej liczby mieszkań, co na pewno podniesie ceny – wyjaśnia.
Zakupy inwestycyjne
Cenatorium szacuje, że ceny mieszkań w ciągu roku wzrosną o 5-10 proc. - W najlepszych lokalizacjach szczególnie w centrach największych miast wzrost może być większy niż 10 proc. – przewiduje Małgorzata Wełnowska. - Za wzrostami cen będą stały wysokie ceny materiałów budowlanych napędzane ożywieniem po pandemii, przerwaniem łańcucha dostaw, a ostatnio także wojną w Ukrainie i sankcjami nałożonymi na Rosję.
W rynek uderzą też rosnące koszty robocizny. - Wielu pracowników sektora budowlanego to Ukraińcy, którzy w obliczu wojny zdecydowali się porzucić pracę i bronić ojczyzny. Tak znaczny odpływ siły roboczej będzie skutkował jeszcze większą presją płacową w tym sektorze – zauważa Małgorzata Wełnowska. Także ona zwraca uwagę na brak gruntów. – Wzrostowi cen będzie też sprzyjać brak miejscowych planów zagospodarowania i przeciągające się procedury uzyskania pozwoleń na budowę – mówi. - Do lokowania kapitału w nieruchomości zachęca też wysoka inflacja. Od kilku lat wśród inwestorów rośnie pewność co do utrwalenia się tendencji wzrostowej cen, dlatego wielu kupuje nieruchomości z myślą o wynajmie lub o odsprzedaży z zyskiem – tłumaczy.
Zdaniem analityczki zakupy inwestycyjne mogą przybrać na sile, biorąc pod uwagę falę migracji. - Rentowność najmu to dziś ok. 5- 7 proc., a przy wzmożonym popycie będzie rosła – ocenia ekspertka Cenatorium.
Czytaj więcej
Nasze place budów mogło opuścić nawet 30 proc. ukraińskich pracowników. Im mniejsza firma, tym ubytek siły roboczej relatywnie większy. Duże firmy deweloperskie zapewniają, że harmonogramy oddawania osiedli nie są zagrożone.
Zastrzega jednocześnie, że popyt na zakup mieszkań będzie znacznie mniejszy niż w ubiegłym roku. - Zaostrzenie polityki kredytowej przez banki sprawiło, że zdolność kredytowa nabywców spadła o ok. 40 proc. – mówi Wełnowska. - Jeżeli Rada Polityki Pieniężnej będzie konsekwentnie podnosić stopy procentowe, jak to robi od października, to w ciągu kilku miesięcy zdolność może się zmniejszyć nawet o połowę. Wyższe stopy schłodzą rynek, jednak całkowicie nie zahamują wzrostu cen. Osoby, które utraciły zdolność kredytową lub ją utracą, zostaną wypchnięte na rynek najmu.
Najgorszy scenariusz
- Długofalowe skutki wojny trudno oszacować. Komisja Europejska przewiduje, że liczba uchodźców z Ukrainy może sięgnąć nawet 5 mln, co oznacza, że mieszkań może po prostu zabraknąć – ocenia Jarosław Krawczyk. - Wiele zależy od tego, jak długo potrwa konflikt, ale też od stopnia zaangażowania Unii Europejskiej. Szeroki program relokacji uchodźców, jeśli wejdzie w życie, może nieco odciążyć nasz rynek.
Możliwy jest krach na rynku nieruchomości? – Krachu się nie spodziewam. Bardziej spowolnienia ze względu na zmniejszoną dostępność kredytów hipotecznych – mówi Jarosław Krawczyk.
Krach jest możliwy w ocenie Roberta Chojnackiego. - Jeśli bomby zaczną spadać na terytorium Polski i to z Polski ludzie zaczną wyjeżdżać – mówi krótko.
Eksperci Cenatorium oceniają, że krach na rynku nieruchomości jest możliwy w przypadku wprowadzenia całkowitego embarga na rosyjski gaz. Konsekwencją byłoby załamanie koniunktury. - Stagflacja mogłaby skutkować korektą cen – mówi Małgorzata Wełnowska. Najczarniejszym scenariuszem dla rynku nieruchomości byłaby wojna między Rosją a krajami NATO. W takim przypadku załamanie mogłoby potrwać kilka lat.
