Daleka droga do mieszkania

Sprzedaż kredytów hipotecznych spada. W lutym – o 24,3 proc., licząc rok do roku. To efekt rozpoczętego w październiku cyklu podwyżek stóp procentowych.

Raty kredytów idą ostro w górę. Zdolność kredytowa klientów maleje. O bankowe finansowanie zakupu mieszkań będzie coraz trudniej także dlatego, że w życie wchodzi nowa rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego. Do oceny zdolności kredytowej klientów banki mają przyjmować oprocentowanie powiększone o 5 pkt proc. (było 2,5 pkt). Jak się to przełoży na decyzje kupujących? Zaczną wybierać mniejsze mieszkania? Dalej od centrum? Deweloperzy będą budować więcej mniejszych lokali?

Własne w cenie

Lucyna Jarczyńska, dyrektor ds. sprzedaży w spółce Agrobex, ocenia, że spadek zdolności kredytowej sprawi, że klienci jeszcze chętniej będą kupować nieruchomości na przedmieściach, gdzie mieszkania są tańsze.

– Trend kupowania mniejszych mieszkań trwa zresztą od lat. Podobnie jest z przeprowadzkami na przedmieścia – zaznacza dyrektor Jarczyńska. – Nasza firma większość osiedli buduje w gminach ościennych poznańskiej metropolii. Zainteresowanie nimi jest niezmiennie duże – dodaje. W marcu Agrobex odnotował wzrost sprzedaży mieszkań w porównaniu z lutym i styczniem.

Zdaniem Lucyny Jarczyńskiej część klientów przeniesie się na rynek najmu. Ale, jak ocenia dyrektor, skala niekoniecznie będzie duża. – Polacy nadal preferują własność, są przywiązani do miejsca – tłumaczy dyrektor. – Poza tym w związku z kryzysem uchodźczym to najem może stanowić większy problem w najbliższym czasie – przewiduje.

Agrobex na razie nie przewiduje zmian w strukturze wprowadzanych do sprzedaży mieszkań. – Zawsze mamy dużą pulę najbardziej popularnych mieszkań – mówi Lucyna Jarczyńska.

Także Develia nie planuje korekt w projektach osiedli. – Utrzymujemy zróżnicowaną ofertę dla wszystkich grup nabywców. Jest to możliwe m.in. dzięki odpowiedniemu doborowi technologii i materiałów oraz ograniczaniu zbędnych ciągów komunikacyjnych w lokalach – wyjaśnia Tomasz Kaleta, dyrektor departamentu sprzedaży w spółce Develia. – Jeśli deweloperzy zdecydują się na zmiany, zobaczymy je za 12–24 miesiące. Tyle bowiem trwają procedury administracyjne, zanim rozpocznie się inwestycja mieszkaniowa – dodaje.

Dyrektor Develii podziela opinię, że brak zdolności kredytowej skłoni część klientów do wynajmowania mieszkań. – Na razie trudno oszacować, jak duża to będzie grupa. Więcej będzie można powiedzieć już w tym miesiącu – ze względu na wchodzącą w życie nową rekomendację KNF (oprocentowanie powiększone o 5 pkt proc. – red.) – mówi Tomasz Kaleta. – Zakładając 2-proc. marżę banku i bazowy WIBOR 3M – 4,74 proc., banki będą wyliczać zdolność przy założeniu, że oprocentowanie kredytu hipotecznego wyniesie aż 11,74 proc. Można się spodziewać, że zamknie to drogę do zakupu mieszkania osobom u progu kariery zawodowej. W najbliższych latach jedyną szansą na samodzielne mieszkanie będzie dla nich rynek najmu – zaznacza.

Trzeba też pamiętać, że według zapowiedzi kolejne podwyżki stóp procentowych są nieuniknione.

– Wiele osób zadaje sobie pytanie, czy mogą sobie pozwolić na rosnące obciążenia domowego budżetu – mówi dyrektor Kaleta. – Sytuacja zmienia się dynamicznie. Można jednak założyć, że część nabywców albo zdecyduje się na zakup mniejszego, niż planowali, mieszkania w atrakcyjnej okolicy, albo większego – na obrzeżach miasta lub pod miastem. Niewykluczone, że wzrośnie liczba chętnych na budowę domu metodą gospodarczą poza aglomeracjami. Tu na przeszkodzie mogą jednak stanąć rosnące ceny materiałów budowlanych.

Zaskakujące wyniki

Barbara Kunicka, dyrektor sprzedaży w Unidevelopment, przyznaje, że malejąca dostępność kredytów i wzrost oprocentowania mają wpływ na preferencje klientów. – Należy to jednak oceniać w dłuższej perspektywie, biorąc pod uwagę m.in. charakter poszczególnych osiedli – mówi. – Na przykład w stołecznym Ursusie mieszkania są skłonni kupować klienci o wyższych dochodach – zauważa. Ważne, by osiedle oddalone od centrum o kilka–kilkanaście kilometrów było dobrze skomunikowane, zapewniało dostęp do najważniejszych usług. – Największą popularnością cieszą się kompaktowe mieszkania dwu- i trzypokojowe. Duże lokale statystycznie czekają na nabywców dłużej – mówi Barbara Kunicka.

Piotr Łykowski, ekspert finansowy w Gravis Developer, komentuje, że wielu kupujących wstrzymuje się z transakcją nie tylko ze względu na rosnący WIBOR, ale też wojnę w Ukrainie. – Dziś widać trend kupowania mieszkań jedynie w celu ucieczki przed inflacją. Małe mieszkania – kawalerki i dwupokojowe – schodzą od ręki – mówi Piotr Łykowski. – Ale kredyty hipoteczne zaciąga się właśnie „na wysokim” WIBOR-ze, aby uniknąć wzrostu rat w przyszłości. Marże banków dopiero zaczęły się obniżać. Poczekałbym na większe obniżki i brał kredyt.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, komentuje, że do deweloperskich biur sprzedaży przychodzi mniej klientów – zarówno tych finansujących zakup mieszkania kredytem, jak i tych z gotówką.

– Wyniki sprzedaży deweloperów giełdowych mogą być sporym zaskoczeniem, nawet pomimo oczekiwanego hamowania sprzedażowego boomu – mówi Jarosław Jędrzyński. – Ze statystyk serwisu BigData RynekPierwotny.pl wynika, że w lutym sprzedaż mieszkań na ośmiu największych rynkach była niższa o 39 proc. (r./r.), a w marcu już o 47,5 proc. Oznacza to, że sprzedaż nowych mieszkań na początku roku uległa wyraźnemu tąpnięciu. Co gorsza, najbardziej spektakularnie wygląda główny – warszawski rynek mieszkaniowy, na którym zarówno w lutym, jak i w marcu sprzedaż mieszkań zaliczyła zjazd o ponad połowę, licząc rok do roku – podkreśla.

Więcej kompaktowych

Ekspert RynkuPierwotnego dodaje, że pomimo ograniczania produkcji deweloperzy w I kw. tego roku wprowadzili na rynek wyraźnie więcej lokali, niż byli w stanie sprzedać. – Będziemy kupować mniej mieszkań. Statystyki średnich powierzchni lokali od lat lecą w dół do wartości, które jest coraz trudniej „kompresować” – zauważa Jędrzyński. – Powierzchnia najbardziej poszukiwanych mieszkań dwupokojowych to dziś mniej niż 40 mkw., a trzypokojowych – ok. 50 mkw.

Ekspert zauważa też, że zainteresowanie klientów przesuwa się w kierunku miejscowości satelickich i innych mniejszych ośrodków wokół metropolii. – Sęk w tym, że i tam ceny zaczęły już dość ostro szybować, wkrótce więc i te mniej eksponowane lokalizacje mogą stać się trudno dostępne dla przeciętnego Kowalskiego – zaznacza Jarosław Jędrzyński.

Pytany o rynek najmu, mówi, że w związku z wojną w Ukrainie sytuacja się mocno skomplikowała. – Rynek najmu komercyjnego jest wydrenowany, czynsze rosną jak na drożdżach. Wynajem będzie więc niebawem tak samo drogi jak kredyt albo nawet droższy – mówi. – Mieszkania na wynajem staną się dobrem bardzo trudno dostępnym.

Zdaniem Jędrzyńskiego deweloperzy będą budować jeszcze więcej mieszkań kompaktowych. – Być może czeka nas wysyp osiedli z dominacją kawalerek i niewielkich dwójek, co byłoby zjawiskiem nie tylko skrajnie niepożądanym, ale i fatalnie rokującym na przyszłość – ocenia ekspert. – Poważnym problemem będzie konieczność permanentnego podnoszenia cen mieszkań w wyniku rosnących kosztów inwestycji przy topniejącym popycie i dalszym marszu w górę stóp NBP. A taka kombinacja niestety nie wróży najlepiej dla koniunktury nie tylko w najbliższej perspektywie – dodaje.