Rynek nieruchomości na zakręcie. Będą wyprzedaże?

To możliwe scenariusze według ekspertów portalu Nieruchomosci-online.pl. Serwis analizuje sytuację na rynku nieruchomości w Dniu Pośrednika, który przypada na 30 marca.
- Tegoroczne święto jest szczególne. Rynek nieruchomości znalazł się na zakręcie na skutek wielu czynników zewnętrznych i wewnętrznych. Inwazja Rosji na Ukrainę, napływ uchodźców, niemal dwucyfrowa inflacja, coraz droższe kredyty hipoteczne – to wszystko ma olbrzymi wpływ na nastroje w branży i możliwe scenariusze na najbliższe miesiące – podkreślają analitycy portalu Nieruchomosci-online.pl Serwis oddaje dziś głos pośrednikom. O prognozy pyta specjalistów zajmujących się mieszkaniami, domami, działkami. W którym kierunku może pójść rynek, biorąc pod uwagę wyższe stopy procentowe, spadek dostępności kredytów, inflację, wojnę na Ukrainie i napływ uchodźców?

Mieszkania. Zakupy za gotówkę

Cytowany przez portal Nieruchomosci-online.pl. Krystian Podbielski, dyrektor zarządzający En Casa Premium Real Estate, ocenia, że napływ uchodźców, których znakomita większość trafiła do Polski, przełoży się na duży wzrost popytu i wyraźny wzrost cen nieruchomości. - Trzeba też pamiętać o rosnących cenach surowców i materiałów budowlanych, braku wykwalifikowanych pracowników budowlanych i rosnących kosztach pracy. To wszystko destabilizuje rynek nieruchomości, powodując, że ostateczny koszt budowy mieszkań wzrośnie w tym roku o kolejne kilkanaście procent względem rekordowego pod tym względem 2021 r. Rynek nieruchomości mieszkaniowych czeka zatem okres dalszych wzrostów – przewiduje Krystian Podbielski.

Zaznacza, że w tym roku rośnie zainteresowanie zakupami w całości finansowanymi gotówką. Wynika to z obaw, że stopy procentowe będą jeszcze rosły. - Poziom inflacji realnie wpływa na siłę nabywczą oszczędności, a oprocentowanie depozytów bankowych w żaden sposób tego nie rekompensuje. Po raz kolejny wracamy do bezpiecznego rynku nieruchomości – mówi Krystian Podbielski. - Z jednej strony wysoka inflacja powoduje zwiększenie zainteresowania zakupem nieruchomości w celach inwestycyjnych, mimo że realna stopa zwrotu jest znacznie niższa niż przed 2020 r. Z drugiej strony najpewniej już w połowie roku zaczniemy obserwować zwiększoną podaż ofert. Wizja kolejnych miesięcy z ratami kredytu wyższymi niekiedy o ponad połowę w stosunku do początku 2022 r. skłoni lub zmusi część osób do sprzedaży mieszkania. 

Domy. Idzie ochłodzenie

Marek Szczepkowski z agencji nieruchomości Domy na Warmii i Mazurach potwierdza, że pierwsze wzrosty stóp procentowych i prognozy kolejnych zwyżek uświadomiły klientom, że może być drożej. - I jest. Raty kredytów wzrosły nawet do 2 tys. zł. Myślę, że to, co działo się w segmencie domów latach 2020-2021 na pewno się w tym roku nie powtórzy. Tamte lata były trochę sztucznie nakręcone przez niskie stopy procentowe i wzrost popytu wywołany przez pandemię – ocenia Marek Szczepkowski. - Dlatego uważam, że dziś nie można postawić jednoznacznej prognozy. Co się wydarzy na rynku domów? To trochę wróżenie z fusów, chociaż mamy kilka scenariuszy.

Po pierwsze, jak mówi Marek Szczepkowski, na rynku mogą się pojawić domy wystawiane na sprzedaż przez osoby, które będą mieć problemy ze spłatą kredytów, co zasili podaż. – Ze względu na ograniczony dostęp do kredytów hipotecznych popyt może zmaleć, co z kolei może przełożyć się na wahania cen – mówi pośrednik z Domów na Warmii i Mazurach. - Po drugie, sytuacja na Wschodzie może spowodować różne zachowania. Może się pojawić potrzeba posiadania domu. Zamiana mieszkania na dom może być podyktowana chęcią przeniesienia się do mniejszych miast czy wsi lub po prostu posiadania swojego gruntu – dodaje.

W tej sytuacjo, jak mówi, ceny domów mogą się stabilizować. - Być może w miejsce tych, którzy nie będą mogli pozwolić sobie na kredyt, wejdzie nabywca, który wcześniej o domu nie myślał, ale teraz sprzeda mieszkanie, aby go kupić. Z drugiej strony, sytuacja na Wschodzie może wywołać strach przed decyzjami o zakupie. Niektórzy mogą czekać na spokojniejsze czasy. Wtedy przy ewentualnym wzroście podaży domów i spadku popytu, ceny mogą spaść.

Jest i trzeci scenariusz. - Jeśli inflacja będzie się utrzymywać na wysokim poziomie, Polacy mogą jako lokatę kapitału mogą traktować także domy z działkami – ocenia Marek Szczepkowski. - Budynki jednorodzinne w dobrych lokalizacjach czy domy rekreacyjne blisko lasów i jezior utrzymają dobrą passę.

Działki. Ziemia ciągle w cenie

Adam Parzusiński, pośrednik ds. nieruchomości gruntowych w Grupie Partner Nieruchomości, spadków na rynku gruntów się nie spodziewa. - W czasach rosnącej inflacji wciąż jest to dobra inwestycja, która nie wymaga dużego kapitału. Działki są bezpieczną lokatą, są również niezbędne do produkcji nowych mieszkań czy żywności – mówi Adam Parzusiński. – To bezpieczna przystań dla oszczędności, pod warunkiem, że dobierzemy grunt do swoich planów i dokonamy dobrej analizy lokalnego rynku – zastrzega.

Pośrednik mówi, że polskim rynkiem interesują nasi się sąsiedzi. - W 2020 r. obywatele Ukrainy zostali właścicielami niemal 3000 mieszkań w Polsce. Przy gruntach ten proces jest trochę trudniejszy, ponieważ obcokrajowcy muszą mieć zgodę MSWiA na ich zakup. Ale jak podaje ministerstwo, aż 69 proc. zezwoleń na nabycie nieruchomości gruntowych przez obcokrajowców otrzymali właśnie obywatele Ukrainy – mówi Adam Parzusiński. - Trzeba mieć na uwadze, że czeka nas jeszcze większy napływ imigrantów. Warto to rozpatrywać także jako szansę i impuls do wzrostu gospodarczego. Mam tu na myśli m.in. rynek pracy.

Zwiększy się tez zapotrzebowanie na mieszkania. - Biorąc pod uwagę średnią UE szacuje się, że w Polsce brakuje około 2,5 mln lokali. Elementem niezbędnym do tworzenia produktu, jakim jest mieszkanie, zawsze jest grunt. Nic go nie zastąpi – podkreśla Adam Parzusiński.

Błyskawicznie znikają już mieszkania na wynajem, szczególnie w centrach miast. – Wielu właścicieli decyduje się wynajmować swoje nieruchomości. Sami wyprowadzają się na przedmieścia, gdzie kupują działki. Ten opłacalny finansowo ruch prawdopodobnie zrobiliby kilka lat później, gdyby nie obecna sytuacja – zaważa pośrednik. - Dziś jest to korzystna inwestycja. Sami rekomendujemy klientom dywersyfikację portfela inwestycyjnego, aby mogli szybko reagować na zmiany. Od lat najbardziej opłacalną i bezpieczną inwestycją jest zakup gruntów. To lepsza inwestycja niż w złoto, co pokazują statystyki. Ziemia będzie nadal drożeć, a dodatkowo jest to dobro, którego nie można wyprodukować, nie ma ona kosztów eksploatacji, a można zwiększać jej wartość np. przekształcając lub dzieląc na kilka działek. W Polsce większość gruntów rolnych słabej jakości nie ma miejscowego planu zagospodarowania. Takie grunty mają jednak największy potencjał wzrostu. Dobrze wybrane mogą po kilku miesiącach procedur stać się gruntami budowlanymi.