-Nieprawdziwe dane posłużyły do przyjęcia nowej ustawy mającej wzmocnić ochronę nabywców mieszkań na rynku pierwotnym – alarmuje Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD). - Niestety ustawa, która wejdzie w życie 1 lipca, jest nieprecyzyjna. Ma wady, które będą generować spory między nabywcami a deweloperami.

Niewielka skala

PZFD przypomina, że dane o upadłości 150 firm deweloperskich pojawiły się podczas procedowania w parlamencie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. – Operował nimi prezes UOKIK. Liczne bankructwa w branży miały uzasadniać konieczność uchwalenia nowego prawa, obowiązujące przepisy miały nie gwarantować bezpieczeństwa wpłat nabywców na odpowiednim poziomie. Tymczasem rzeczywistość wygląda zupełnie inaczej – podkreślają władze PZFD. – Dokonana przez nas weryfikacja danych wykazała, że kondycja polskich firm deweloperskich jest stabilna, a pozycja nabywców mieszkań na rynku pierwotnym od lat zabezpieczona.

PZFD podaje, że liczba upadłości firm deweloperskich, które od 2012 roku objęte są przepisami tzw. ustawy deweloperskiej i które dla inwestycji prowadziły rachunki powiernicze, w latach 2012-2019 to ... siedem. – W sześciu przypadkach klienci firm, które ogłosiły upadłość, odebrali lub odbiorą swoje mieszkanie. Żadna z firm, która ogłosiła upadłość we wskazanym okresie nie była członkiem Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Związek wyjaśnia, że UOKiK, wziął pod uwagę m.in. firmy wykonawcze, które nie działają według zasad ustawy deweloperskiej.

-Polski Związek Firm Deweloperskich zrzesza niemalże 300 firm deweloperskich z całego kraju, Gdyby rzeczywiście w latach 2012-2019 miało upaść 150 deweloperów to tak, jakbyśmy stracili połowę firm członkowskich – mówi Konrad Płochocki, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich. - Od samego więc początku mieliśmy świadomość i o tym mówiliśmy, że UOKiK wprowadza opinię publiczną w błąd. Nasz raport przedstawia zaś fakty. Skala upadłości w branży jest niewielka – podkreśla.

-Mówienie przez prezesa UOKiK o 150 upadłościach w sytuacji, gdy liczba takich zdarzeń była marginalna, to działanie nielicujące z powagą urzędu, po drugie naruszające zaufanie obywateli i firm do państwa i jego organów, po trzecie wreszcie jest to działanie, które godzi w dobre imię firm deweloperskich i całego środowiska - komentuje Łukasz Bernatowicz, wiceprezes Business Centre Club. - Wprowadzenie opinii publicznej w błąd, co do kondycji całego sektora gospodarki, który odpowiada za sporą część wytworzonego rok do roku PKB w Polce i zatrudnia setki tysięcy ludzi, to działanie noszące znamiona naruszenia dóbr osobistych – ocenia.

Istotne wady

Jak podkreślają władze PZFD, nieprawdziwe dane stały się jednak podstawą do uchwalenia zupełnie nowej ustawy, która ma wejść w życie za niecałe dwa miesiące. Przewiduje ona utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, do którego trafiać mają składki z tytułu sprzedaży każdego lokalu na osiedlu. Składki te mają zabezpieczać środki wpłacone przez klientów firm deweloperskich w przypadku m.in. ogłoszenia upadłości. Dla przedsięwzięć, dla których prowadzony jest otwarty rachunek powierniczy, składka wynieść ma maksymalnie 1 proc. wartości mieszkania (zakłada się, że w roku 2022 wyniesie 0,45 proc.

- DFG spowoduje, że zakup mieszkania od dewelopera będzie jeszcze bezpieczniejszy. Szkopuł w tym, że w ustawie aż roi się od nieprecyzyjnych i niedookreślonych regulacji, co będzie powodować problemy praktyczne we wdrażaniu i stosowaniu ustawy dla deweloperów, ale i również dla nabywców. Podczas konsultacji wskazywaliśmy na te wady – UOKiK jednak nasze uwagi całkowicie zignorował - wskazuje radca prawny Przemysław Dziąg, szef działu prawnego PZFD

Mowa chociażby o przyjętej konstrukcji, która zakłada, że w przypadku gdy konsument odstąpi od umowy deweloperskiej wpłacona składka na DFG nie będzie podlegać zwrotowi, co więcej zapłaci - ją także kolejny nabywca tego samego lokalu.

-Bardzo dużym błędem ustawodawcy, być może niezamierzonym, ale niekorzystnym dla konsumentów jest wyłączenie przepisów dotyczących rękojmi w przypadku wad mieszkania. Dziś ustawa mówi jasno, że w sytuacjach w niej nieuregulowanych w zakresie wad lokalu, zastosowanie mają regulacje kodeksu cywilnego dotyczące rękojmi. W związku z ewidentną luką w nowej ustawie, to na konsumenta przerzucono cały ciężar dowodzenia, że nieruchomość jest wadliwa – tłumaczy mecenas Dziąg. - Dziś w przypadku rękojmi wystarczy zgłoszenie wady, natomiast to deweloper, chcąc uwolnić się od odpowiedzialności, musi wykazać, że ona nie istnieje. Teraz, przez przeoczenie UOKiK, te zasady odwrócono.

Zdaniem PZFD niebezpieczne dla obrotu mogą się okazać przepisy umożliwiające odstąpienia od umowy z uwagi na powołanie się na wady istotne lokalu. Ustawodawca nie określił jednak, czym owe wady istotne są. -O tym, czy dana wada jest istotna decydować ma prywatna opinia rzeczoznawcy, zlecona przez kupującego. Ustawa nie zakłada, że będzie można do niej złożyć kontropinię, a w razie braku porozumienia skierować sprawę do sądu. Ta droga pojawi się dopiero, gdy deweloper odda wpłacone środki nabywcy – na co będzie miał 30 dni od złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Istnieje więc duże ryzyko, że przepis będzie nadużywany przez nieuczciwych flipperów i w przypadku gdy uznają, że dane mieszkanie nie da im wystarczającego zysku, będą wyszukiwać w nim najmniejszych wad, by doprowadzić do rozwiązania umowy – ostrzega Przemysław Dziąg.

Złe prawo

Także środowisko notariuszy wskazuje, że stosowanie ustawy będzie trudne i obarczone ryzykiem popełnienia błędów. -To przykład źle napisanego prawa. Notariusze będą mieli problemy, kiedy stosować nową ustawę w całości, a kiedy nie – wskazuje cytowany przez PZFD dr hab. Marek Leśniak, notariusz. - Taki problem nastąpi w szczególności w przypadku umów przedwstępnych. Od tego w jakim zakresie znajdzie zastosowanie nowa ustawa o ochronie praw nabywców zależy poziom ochrony konsumentów.

Na mocy nowego prawa sprzedaż mieszkania ma być powiązana i na równi chroniona ze sprzedażą udziału w lokalu użytkowym, czyli sprzedażą miejsca postojowego, czy komórki lokatorskiej. -Zgodnie z ustawą znajdzie ona jednak zastosowanie jedynie, gdy miejsce postojowe lub komórka nabywane są wraz z lokalem mieszkalnym. Pytanie zatem, czy późniejszy zakup miejsca postojowego będzie również podlegał jej reżimowi w takim samym zakresie jak zakup mieszkania – mówi profesor Leśniak. - Literalnie rzecz biorąc nie powinien, funkcjonalnie powinien. Kolejny błąd dotyczy przypadku ustawowego prawa odstąpienia od umowy deweloperskiej, w ramach której nabywane jest mieszkanie i udział w lokalu użytkowym. Konsument korzystający z tego prawa automatycznie nie odstąpi od umowy na nabycie miejsca postojowego, czy komórki lokatorskiej – zauważa profesor.

Pogubieni wykonawcy

Zdaniem ekspertów aktualna sytuacja na rynku mieszkaniowym powoduje, że to nie czas na wprowadzanie w życie źle skonstruowanego prawa. -Pandemia oraz wojna w Ukrainie, do tego najwyższa od dwóch dekad inflacja i radykalny wzrost cen materiałów budowlanych – to wszystko spowodowało zdecydowany spadek inwestycji mieszkaniowych w całym kraju. Nadal mamy w Polsce deficyt gruntów budowlanych, a tylko ok. 35 proc. powierzchni kraju objęte jest planami zagospodarowania. Ponadto wydłużające się procedury administracyjne i niestabilność w uzyskiwaniu pozwoleń na budowę powodują wzrost cen gruntów inwestycyjnych. Można więc sobie wyobrazić, co się stanie, jeśli ta ustawa w tym momencie weszłaby w życie – mówi Piotr Hofman, prezes HM Inwest.

Zaznacza, że generalni wykonawcy są dziś kompletnie pogubieni. -Żeby zobrazować sytuację pod względem cen, posłużmy się konkretnymi liczbami. Klasyczny budynek wielorodzinny z jednym poziomem garażowym jest dziś wyceniany w generalnym wykonawstwie na ponad 6,5 tys. zł za mkw. Tylko budowa! A przecież do ceny mieszkania trzeba jeszcze doliczyć cenę gruntu, cenę za projekt, za wszystkie tzw. koszty miękkie oraz VAT plus marżę dla inwestora – wskazuje Piotr Hofman. - W efekcie dochodzimy do poziomu ponad 10 tys. zł za mkw. mieszkania! Czy do takich cen chcemy jeszcze dokładać 5 proc. kosztów związanych z DFG? Bo przecież to nie tylko składka, ale i wyższe koszty prowadzenia rachunków powierniczych, czy obsługi notarialnej. Kogo będzie stać na zakup mieszkania? – akcentuje.

-Te wszystkie uwagi jasno dowodzą, że jeśli przepisów pilnie się nie poprawi, będą problemy z ich stosowaniem. Dlatego apelujemy do parlamentu o ekspresową nowelizację ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego, a jeśli nie jest to możliwe o przesunięcie jej wejścia w życie do czasu wprowadzenia niezbędnych korekt – dodaje Konrad Płochocki.

Zdaniem posła Jacka Tomczaka wejście w życie nowej ustawy powinno być odroczone o 12 miesięcy. Taki też złożył projekt w sejmie. -Te przepisy nie mogą wejść w życie 1 lipca. Nie w tej formie i nie w takich warunkach gospodarczych, gdyż doprowadzą do podwyżki cen mieszkań i de facto podbiją jeszcze inflację – wskazuje Jacek Tomczak.