Przedsiębiorca sprzedaje mieszkanie: kiedy nie trzeba płacić podatku

Zasady rozliczenia podatku w przypadku zbycia nieruchomości wciąż budzą liczne wątpliwości. Już wkrótce biura rachunkowe zmierzą się z koniecznością pomocy w wypełnieniu PIT-39 dla podatników. Warto zatem przypomnieć zasady opodatkowania zbycia majątku oraz podpowiedzieć, na co zwrócić szczególną uwagę.

Zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatnik, który sprzedaje nieruchomość przed upływem pięciu lat od jej nabycia, zobowiązany jest do zapłaty podatku w stawce 19 proc. od uzyskanego dochodu, chyba że zadeklaruje oraz przeznaczy tę kwotę w ciągu dwóch lat na własne cele mieszkaniowe. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik ma obowiązek w zeznaniu podatkowym na formularzu PIT-39 wykazać dochody uzyskane w roku podatkowym, m.in. z odpłatnego zbycia nieruchomości, lub zadeklarować chęć skorzystania ze zwolnienia. Należny podatek, wynikający z zeznania, jest płatny w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nie łączy się z dochodami z innych źródeł. W przypadku niewydatkowania w okresie dwóch lat kwoty w wysokości równowartości przychodu ze sprzedaży na cele mieszkaniowe, podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania i zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę.

Bez daniny

Zbliża się koniec roku. Dla osób, które nabyły m.in. dom, lokal mieszkalny lub działkę w 2012 r., oznacza to możliwość zbycia nieruchomości bez podatku już w styczniu 2018 r. Koniec 2017 r. to także ostateczny termin na poczynienie wydatków mieszkaniowych dla tych, którzy sprzedali nieruchomość w 2015 r. przed upływem pięciu lat od jej nabycia, aby mogli skorzystać z podatkowej preferencji.

W praktyce często zdarza się, że podatnicy zbywają swój majątek zbyt wcześnie. Z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT wynika, że m.in. nieruchomość niezwiązaną z działalnością gospodarczą można zbyć bez podatku dopiero po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie. Oznacza to, że nieruchomość nabytą w 2012 r. będzie można zbyć bez konsekwencji podatkowych dopiero z początkiem 2018 r. Jednak podatnicy często liczą pięcioletni termin już od roku, w którym nabyli lub wybudowali nieruchomość.

Śmierć małżonka...

Obecnie wątpliwości nie budzi już sytuacja, w której nieruchomość została nabyta wspólnie przez małżonków pozostających w ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej, a przed datą jej sprzedaży jeden z małżonków umiera. Za datę nabycia, od której liczy się pięcioletni termin, należy uznać pierwotne nabycie nieruchomości do majątku wspólnego, a nie moment, w którym udział w nieruchomości został nabyty w drodze dziedziczenia przez małżonka pozostającego przy życiu.

Wątpliwości rozwiała uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego w składzie siedmiu sędziów z 15 maja 2017 r. (II FPS 2/17). W konsekwencji także organy podatkowe zajmują aktualnie stanowisko, że „nabycie", o którym mowa w art. 10 ust. 1 ustawy o podatku PIT i od którego liczony jest pięcioletni termin, oznacza nabycie nieruchomości w całości przez małżonków w ramach wspólności ustawowej małżeńskiej. Moment odziedziczenia udziału w części przypadającej na zmarłego małżonka nie ma doniosłości prawnej z punktu widzenia przedmiotowego przepisu.

... lub rozszerzenie wspólności ustawowej...

Dla powstania ewentualnego obowiązku podatkowego w PIT istotne jest także ustalenie momentu nabycia nieruchomości, w związku z zawarciem umowy majątkowej małżeńskiej rozszerzającej ustawową wspólność majątkową na przedmioty należące uprzednio do majątku osobistego jednego z małżonków. Podstawą zawarcia takiej umowy jest art. 47 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Małżonkowie mogą – przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego – rozszerzyć lub ograniczyć wspólność ustawową albo ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków (umowa majątkowa). W omawianej kwestii wykształciła się jednolita linia orzecznicza sądów administracyjnych potwierdzająca, że rozszerzenie wspólności majątkowej małżeńskiej poprzez włączenie do majątku wspólnego nieruchomości wchodzącej uprzednio w skład majątku osobistego jednego z małżonków, nie stanowi dla drugiego z małżonków jej nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT (wyrok NSA z  13 maja 2016 r., II FSK 1110/14; z 22 marca 2017 r., II FSK 456/15, z 7 kwietnia 2016 r., II FSK 313/14). W konsekwencji, datą nabycia praw w przedmiotowej nieruchomości przez każdego z małżonków, na skutek zawarcia umowy rozszerzającej wspólność ustawową, staje się data nabycia tych praw przez tego małżonka, który nieruchomość włączył do majątku wspólnego (interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 8 listopada 2017 r., 0111- KDIB2-2.4011.292.2017.2.APA).

Przykład

5 maja 2000 r. podatniczka zawarła związek małżeński. W 2002 r. otrzymała majątek od swoich rodziców, w tym działkę rolną do majątku odrębnego. 1 marca 2013 r. małżonkowie zawarli umowę majątkową małżeńską, na podstawie której rozszerzyli wspólność majątkowa małżeńską o przedmiotową działkę. W czerwcu 2017 r. małżonkowie sprzedali tę działkę. Sprzedaż działki nie będzie powodowała skutków podatkowych w PIT ani dla podatniczki, ani dla jej małżonka, ponieważ termin pięciu lat należy liczyć od końca roku 2002.

... albo jej zniesienie

W praktyce nierzadko mamy do czynienia ze zniesieniem współwłasności nieruchomości przed upływem pięciu lat od momentu jej nabycia w drodze np. darowizny lub spadku. W większości przypadków czynność taka wiąże się z obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli. Z podatkowego punktu widzenia zniesienie współwłasności, polegające na przyznaniu nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli w zamian za spłatę pieniężną na rzecz pozostałych z nich, stanowi formę odpłatnego zbycia, wyczerpującą dyspozycję przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Osoba, która otrzymuje spłatę, zbywa bowiem odpłatnie przysługujący jej udział. Pomiędzy współwłaścicielami dochodzi do wymiany dóbr majątkowych, tj. udziału w nieruchomości w zamian za środki pieniężne. Po stronie dokonującego odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości powstaje obowiązek podatkowy, jeśli zdarzenie to ma miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie udziału w nieruchomości (interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 2 listopada 2017 r., 0111-KDIB2-2.4011.300.2017. 1.APA).

Przykład