Widmo eksmisji na podstawie niekonstytucyjnego przepisu

W podobnej sytuacji jest zapewne jeszcze wiele innych rodzin, które utraciły spółdzielcze własnościowe prawo na podstawie sprzecznego z konstytucją art. 227 § 1 prawa spółdzielczego, który mimo różnych prób nie został wyeliminowany z porządku prawnego.

Widmo utraty mieszkania spędza sen z powiek rodzinie Czajkowskich od 11 października 2004 r. W tym dniu w zapadł w II instancji ostateczny wyrok uwzględniający wniosek Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko-Własnościowej w Konstancinie o eksmisję.

Umowa o sfinansowanie budowy mieszkania została zawarła w 1997 r. W 1999 r. spółdzielnia przydzieliła je Hannie Czajkowskiej, ale zażądała dopłaty 60 tys. zł, czyli dodatkowo połowy ustalonego pierwotnie kosztu jego budowy. Hanna Czajkowska dopłaciła 40 tys. zł, odebrała klucze i podpisała deklarację członkowską. Żądanego szczegółowego rozliczenia kosztu budowy nie otrzymała.

W 2001 r. okazało się, że choć budynek został zasiedlony, spółdzielnia nie ma pozwolenia na budowę, budynek nie spełnia warunków technicznych. Przy bloku, w którym znajduje się mieszkanie Czajkowskich, zapadła się ziemia z powodu awarii kolektora spowodowanej zbytnią jego bliskością. W budynku posadowionym na lotnym gruncie zaczęły pękać ściany.

Czajkowscy uznali, że zdyscyplinują zarząd spółdzielni i zdopingują go do uzyskania wymaganych odbiorów technicznych, jeśli będą wnosić tylko połowę opłat za mieszkanie. To był błąd. Członek spółdzielni może potem w sądzie kwestionować wyliczenia spółdzielni, ale płacić musi. Z powodu zalegania z czynszem, a także niewpłacenia wpisowego i udziału członkowskiego rada spółdzielni w lipcu 2000 r. podjęła uchwałę o pozbawieniu Czajkowskiej członkostwa. Zebranie przedstawicieli członków spółdzielni w maju 2001 r. odrzuciło jej odwołanie.

Tu Czajkowscy zrobili kolejny błąd, rezygnując z odwołania się od tej uchwały do sądu. Skutkiem utraty członkostwa było stosownie do obowiązującego wówczas art. 227 § 2 prawa spółdzielczego wygaśnięcie po sześciu miesiącach spółdzielczego prawa do lokalu. W tym czasie wykluczony członek mógł zbyć to prawo na rzecz innej osoby, także członka rodziny, darować, sprzedać.

Czajkowscy z tej możliwości nie skorzystali. To był kolejny błąd. W ocenie prof. Krzysztofa Pietrzykowskiego, znawcy prawa spółdzielczego, świadczy to o lekkomyślności i braku dbałości o własne interesy.

Spółdzielnia wytoczyła przeciwko Hannie Czajkowskiej dwie sprawy i obie wygrała. Należności zasądzone w sprawie o zapłatę zaległego czynszu Czajkowscy zapłacili. W październiku 2004 r. zakończyła się sprawa o eksmisję. Sąd II instancji nakazał Hannie Czajkowskiej i jej rodzinie opuszczenie i opróżnienie mieszkania. Skarga kasacyjna od tego wyroku ze względu na wartość przedmiotu sporu nie przysługiwała.

Werdykt ten zapadł już po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 30 marca 2004 r. (sygn. K 32/03) uznającym za niezgodny z konstytucją art. 17

8

ustawy z 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Przepis ten był powtórzeniem treści art. 227 § 2 prawa spółdzielczego.

Gdyby do wyrokowania w sprawie o eksmisję Czajkowskich doszło kilka miesięcy później, jej finał mógłby się okazać inny. W uchwale bowiem z 23 czerwca 2005 r. (sygn. III CZP 35/05) Sąd Najwyższy uznał, że w sprawie o eksmisję były członek spółdzielni może skutecznie powołać się na swe spółdzielcze prawo także wówczas, gdy został wykluczony ze spółdzielni przed wejściem w życie wskazanego wyroku TK.

W sprawie, na której tle SN podjął tę uchwałę, chodziło o wykluczenie na podstawie art. 17

8

ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Niektóre sądy w sprawach eksmisyjnych przyjmowały, że konsekwentnie dotyczy to również wykluczonych na podstawie identycznego art. 227 § 1 prawa spółdzielczego. Taki pogląd wyraził też I prezes SN w piśmie, w którym odmówił Czajkowskim wystąpienia do TK z wnioskiem dotyczącym tego przepisu.

Jednakże w ocenie prof. Andrzeja Mączyńskiego, sędziego TK, jest inaczej. Orzeczenie TK pozbawia bowiem mocy konkretny przepis w jego konkretnym kontekście normatywnym. Nie można więc uznać, że art. 227 § 1 także utracił moc.

Wszystkie zabiegi Czajkowskich, które miały doprowadzić do podważenia wyroku eksmisyjnego, nie powiodły się. Skarga o wznowienie postępowania w sprawie o eksmisję została w lutym 2007 r. oddalona z braku prawnych przesłanek uzasadniających wznowienie. Nie przyniosły rezultatu starania u organów, którym konstytucja przyznaje prawo do wystąpienia z wnioskiem do TK, choć nikt nie ma wątpliwości, że także art. 227 § 1 prawa spółdzielczego był sprzeczny z ustawą zasadniczą.

Przepis ten znalazł się na wokandzie TK wskutek pytania prawnego Sądu Rejonowego w Gorzowie Wielkopolskim rozpatrującego sprawę o eksmisję byłego członka spółdzielni, który na podstawie tego przepisu utracił własnościowe prawo do lokalu. TK umorzył postępowanie ze względu na niedopuszczalność wydania wyroku. Powodem było po pierwsze to, że podstawą wyroku eksmisyjnego nie jest art. 227 § 1 prawa spółdzielczego ani art. 17

8

ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ale art. 7 tej ustawy. Jeśli były członek spółdzielni nie kwestionował uchwały o wykluczeniu przed sądem, to zdaniem TK sąd w sprawie o eksmisję nie jest uprawniony do ustalenia, że nie doszło do wygaśnięcia prawa do mieszkania. Zatem art. 227 § 1 prawa spółdzielczego nie miał zastosowania w tej sprawie, a więc już z tego powodu, stosownie do art. 39 ustawy o TK, postępowanie należało umorzyć.

Drugim powodem jest utrata mocy obowiązującej przepisu przed wydaniem orzeczenia przez TK. Jednakże TK mimo to musi wydać wyrok, jeżeli jest to konieczne do ochrony konstytucyjnych wolności i praw. W tej sprawie taka sytuacja, zdaniem TK, nie miała miejsca. Wyroki bowiem TK o niezgodności z konstytucją nie sięgają zasadniczo okresu sprzed jej wejścia w życie. Tymczasem osoba, której dotyczyła gorzowska sprawa, utraciła własnościowe prawo przed jej wejściem w życie. I to zasadniczo różni sytuację Czajkowskich od występującej w tamtej sprawie.

Czajkowscy nadal wiążą nadzieję ze stwierdzeniem niekonstytucyjności art. 227 § 1. W październiku 2007 r. Hanna Czajkowska wystąpiła do sądu o ustalenie istnienia jej własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu. Powołuje się m.in. na stanowisko TK, że ochrona praw majątkowych ma być równa dla wszystkich. Tu zaś mamy sytuację drastycznie sprzeczną z tą zasadą.