Zwrot kaucji mieszkaniowej a podatek dochodowy

Czy odzyskaną na mocy wyroku sądowego kaucję mieszkaniową należy wykazać w zeznaniu podatkowym PIT?

- T.K.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (dalej uopl), wynajmujący lokal mieszkalny może uzależnić zawarcie umowy najmu od wpłacenia przez najemcę kaucji, która ma zabezpieczać pokrycie ewentualnych należności z tytułu najmu. Wysokość kaucji nie może przekraczać 12-krotności miesięcznego czynszu za dany lokal. Wynajmujący powinien zwrócić kaucję w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę po potrąceniu ewentualnych należności. Podlegająca zwrotowi kwota powinna być zwaloryzowana w sposób podany w art. 6 ust. 3 uopl.

Tak jest teraz, ale do listopada 1994 r. przepisy nie przewidywały waloryzacji zwracanej kaucji. Osoby, które przed 12 listopada 1994 roku zawarły umowy najmu lokali komunalnych, zakładowych czy wojskowych dostawały przy wykupie lokali kaucję w kwocie nominalnej, „zjedzonej” przez inflacje i denominację.

Dopiero w październiku 2000 r. Trybunał Konstytucyjny uznał (sygn. akt K33/99), że wyłączenie możliwości waloryzacji kaucji mieszkaniowej w obowiązujących wówczas przepisach było niezgodne z konstytucją.

Dwa lata później

Sąd Najwyższy stwierdził (sygn. akt III CZP 58/02)

, że obecnie obowiązujący art. 36 ust. 1 uopl nie wyłącza możliwości waloryzacji kaucji. Ponieważ brak jest w tym zakresie szczegółowej regulacji w uopl, to należy stosować przepis art. 358

1

§ 3

kodeksu cywilnego

: "W razie istotnej zmiany siły nabywczej pieniądza po powstaniu zobowiązania, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, zmienić wysokość lub sposób spełnienia świadczenia pieniężnego, chociażby były ustalone w orzeczeniu lub umowie."

Tak więc osoby, które wpłaciły kaucje przed 12 listopada 1994 r. muszą zwrócić się do sądu, jeśli chcą odzyskać zwaloryzowane kwoty.

Orzekając w takich sprawach sądy biorą pod uwagę okoliczności sprawy, interesy stron i zasady współżycia społecznego. Często zasądzane są całkiem spore kwoty, nawet kilka tysięcy złotych. Czy pieniądze te stanowią przychód do opodatkowania po stronie osoby uprawnionej do zwrotu?

Z interpretacji organów podatkowych jednoznacznie wynika, że sama kaucja mieszkaniowa jest świadczeniem o charakterze zwrotnym, czyli obojętnym z punktu widzenia obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie ze słownikową definicją kaucji fiskus przyjął, że jest to jedynie zabezpieczenie prawidłowego wykonania postanowień umowy najmu. Jeśli umowa nie zostanie wykonana prawidłowo, wynajmujący zatrzymuje kaucję na poczet niewykonanych zobowiązań lub odszkodowania.

To oznacza, że kaucja nie stanowi przysporzenia majątkowego i dochodu do opodatkowania, zarówno dla wynajmującego w momencie wpłaty kaucji przez najemcę jak i dla najemcy w dacie jej zwrotu przez wynajmującego. Urząd Skarbowy w Płocku (sygn. 1419/UPO-415/176/05/MP/1) stwierdził nawet, że przez cały okres umowy najmu kaucja stanowi własność najemcy, a nie wynajmującego. Dopiero w razie zaistnienia określonych przesłanek wynajmujący może się z kaucji zaspokoić.

Podobnie fiskus traktuje kaucje zwaloryzowane. W interpretacji z 12 grudnia 2006 r. (sygn. IB/415-48/06) Urząd Skarbowy Łódź-Polesie stwierdził, że waloryzacja pełni rolę elementu odszkodowania urealniającego wartość siły nabywczej pieniądza i niezależnie od podstawy prawnej dokonanej waloryzacji, nie stanowi przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.