Lotnisko może być traktowane jak grunt rolny

Nieruchomością rolną może być nawet pas startowy, przez co podlega rygorom ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. To sedno piątkowego wyroku Sądu Najwyższego.

Biznes na pasie

Kwestia ta miała zasadnicze znaczenie dla procesu, który Agencji Nieruchomości Rolnych wytoczyli małżonkowie Ryszard i Danuta N. Chcieli oni nabyć nieruchomość o powierzchni ponad 250 ha po zlikwidowanym lotnisku wojskowym w gminie Krzykały na Mazurach. Zamierzali tam wybudować farmę wiatrową. Twierdzili, że teren nie miał nigdy charakteru rolnego, zatem ANR nie mogła skorzystać z prawa pierwokupu. Dodajmy, że gdy doszło do transakcji (2006 r.), ceny ziemi były niższe, tak więc było o co się spierać.

Podobne plany miał poprzedni właściciel – spółka, która kupiła ten teren od Skarbu Państwa, ale zbankrutowała. Syndyk wystawił grunt na sprzedaż. Zawarł z państwem N., których oferta była najlepsza, umowę pod warunkiem, że ANR nie skorzysta z pierwokupu. Agencja jednak skorzystała.

Zgodnie z ustawą o ukształtowaniu ustroju rolnego (art. 3 ust. 7) agencji przysługuje prawo pierwokupu w razie sprzedaży nieruchomości rolnej, chyba że zachodzi któryś z wyjątków przewidzianych w ustawie (szczegóły w ramce).

Sąd Okręgowy w Olsztynie, a następnie apelacyjny w Białymstoku oddaliły pozew, wskazując, że małżonkowie N. nie mają kwalifikacji rolniczych, a to, że posiadają ok. 7 ha ziemi, nie oznacza, iż prowadzą własne gospodarstwo rolne. Grunt rolny bowiem wydzierżawili, a na reszcie postawili hotel. Utrwalone jest stanowisko SN, że samo dzierżawienie gruntu rolnego nie oznacza prowadzenia gospodarstwa. Na dodatek mieszkali w miasteczku oddalonym ok. 10 km od swojej działki i 35 km od terenów po dawnym lotnisku.

Jaka jest większość

Rozprawę przed Sądem Najwyższym zdominowała kwestia charakteru nieruchomości. Pełnomocnicy państwa N. wskazywali, że terenów polotniskowych nie można traktować jako rolne, gdyż znaczna ich część nie jest przeznaczona na uprawy: leży tam wciąż dawny betonowy pas startowy, są magazyny, a sama agencja rozważała wydzierżawienie użytkowanych przez rolników łąk pod farmę wiatrową.

Pełnomocnik ANR mec. Roman Kuciapski replikował, że owszem, był taki plan, ale wiatraki mały zająć zaledwie promile terenu (pod słupy), a ponad 200 ha łąk oddano rolnikom w dzierżawę.

Sąd Najwyższy podzielił tę argumentację. Przypomniał, że zgodnie z art. 461 kodeksu cywilnego nieruchomości rolne to takie, które są lub mogą być wykorzystywane do produkcji roślinnej i zwierzęcej, ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

– Nie oznacza to jednak, że nieruchomość musi mieć charakter jednorodny, że w 100 proc. muszą ją stanowić grunty przeznaczone na działalność rolniczą – wskazała w uzasadnieniu sędzia Bogumiła Ustjanicz. – W planie zagospodarowania przestrzennego gminy teren ten przeznaczono na produkcję rolną, fermę wiatrową i miejsce siedliskowe. Najważniejsze jest zaś to, że zdecydowana większość nieruchomości ma niewątpliwie taki charakter.

SN podzielił też ustalenia niższych instancji, że małżonkowie N. nie są rolnikami i nie mieszkają w sąsiedniej gminie w rozumieniu ustawy. – Choć „sąsiednia" nie oznacza, że te gminy muszą ze sobą graniczyć, to jednak 35 km jest zbyt dużą odległością od miejsca zamieszkania, o którym w tym wypadku decyduje miejsce zameldowania – wskazał SN.

Wyrok jest ostateczny.