Zakup mieszkania z drugiej ręki: wspólnota czy spółdzielnia

Wśród ofert, które pojawiają się na rynku wtórnym, spotykamy dwa rodzaje mieszkań: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (tzw. mieszkanie spółdzielcze własnościowe) i odrębną własność lokalu (tzw. mieszkanie hipoteczne). Mieszkania hipoteczne mogą pojawiać się także w spółdzielniach mieszkaniowych.

Dopuszczalne obie formy

Różnice pomiędzy tymi dwoma prawami wyjaśnia ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Nabywcy odrębnej własności lokalu stają się jednocześnie właścicielami ułamkowej części gruntu, na którym stoi budynek (bądź jego współużytkownikami wieczystymi).

Własnościowe prawo do lokalu nie jest własnością, tylko tzw. ograniczonym prawem rzeczowym. Z prawnego punktu widzenia jest ono słabsze od odrębnej własności. W praktyce jednak różnice nie są znaczne. Własnościowe prawo do lokalu – tak jak własność – jest zbywalne, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji, co oznacza, że może też być obciążone hipoteką (a więc można na jego zakup otrzymać kredyt hipoteczny). Nabywca własnościowego prawa do lokalu zostanie też bez problemu członkiem spółdzielni, bo władze spółdzielni, co do zasady, nie mogą mu odmówić. Nie ma jednak takiego obowiązku.

Bez względu na formę prawną sposób zarządzania lokalami spółdzielczymi jest taki sam. Z reguły zarząd (oraz ustalanie należnych opłat) należy do spółdzielni.

Konieczne wyodrębnienie

Mieszkania położone w budynkach, które kiedyś należały do gminy, i te wybudowane przez deweloperów, stanowią własność osób, które je nabyły. Ich właściciele tworzą wspólnotę mieszkaniową. Do jej powstania potrzeba wyodrębnienia choć jednego lokalu, co odróżnia ten sposób zarządzania budynkiem od omówionej niżej współwłasności. Małe wspólnoty (czyli takie, w których wyodrębnionych oraz niewyodrębnionych należących do dotychczasowego właściciela nie jest większa niż siedem) zarządzane są w oparciu o przepisy kodek-

su cywilnego o współwłasności. Sposób zarządzania większymi wspólnotami określa zaś ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst. jedn. DzU. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.).

Członkowie wspólnoty są właścicielami mieszkania i współwłaścicielami tzw. nieruchomości wspólnej, czyli gruntu, na którym stoi budynek, klatki schodowej, wind, korytarzy itp.

Znajdujące się w budynku pomieszczenia, takie jak piwnice, schowki, strychy, garaże itp. mogą być zarówno pomieszczeniami przynależnymi do konkretnych mieszkań, jak i częścią nieruchomości wspólnej. Wtedy za ich wykorzystanie trzeba płacić wspólnocie czynsz.

Właściciele lokali uiszczają zaliczki na koszty zarządzania nieruchomością wspólną oraz na fundusz remontowy. Stawki opłat (oprócz tych za media, od nich niezależnych), mogą ustalać sami na zebraniach wspólnoty, które muszą się odbyć co najmniej raz w roku do końca pierwszego kwartału.

We współwłasności

W domach, gdzie żaden z lokali nie jest wyodrębniony (nie ma założonej dla niego księgi wieczystej), chociaż rodziny mieszkają oddzielnie, istnieje współwłasność nieruchomości. Najczęściej jest tak w przypadku dużych budynków zamieszkanych przez krewnych lub ich potomków, którzy nabyli swoją część w spadku po przodkach. Zarządzanie takimi nieruchomościami trzeba prowadzić zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego o współwłasności nieruchomości (art. 195-221 k.c.).

Największe problemy pojawiają się w przypadku czynności przekraczających zwykły zarząd (np. dużego remontu). Wówczas potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jej brak paraliżuje jakiekolwiek działanie, bo trzeba się starać o zgodę sądu, ale aby o nią wystąpić, należy mieć co najmniej połowę udziałów (art. 199 k.c.).