Finansowe wsparcie rodzin i innych osób w nabywaniu własnego mieszkania

Celem programu „Rodzina na swoim" było wsparcie rodzin i osób samotnie wychowujących dzieci w pozyskaniu własnego mieszkania lub domu. Jednak po pięciu latach funkcjonowania programu 31 grudnia 2012 r. zakończyło się przyjmowanie wniosków o kredyty preferencyjne w instytucjach finansowych upoważnionych do ich udzielania zgodnie z przepisami ustawy o finansowym wsparciu rodzin i innych osób w nabywaniu własnego mieszkania.

Jak jest teraz

Koniec oznacza, że na podstawie wniosków złożonych do końca 2012 r. banki kredytujące w ramach programu „Rodzina na swoim" będą nadal podpisywały umowy kredytowe z klientami jeszcze w pierwszym półroczu 2013 r. Zatem dopłaty do odsetek od kredytów preferencyjnych, które zostały wypłacone na podstawie złożonych wniosków w 2012 roku będą realizowane z budżetu do 2021 roku. Tak więc po roku 2012 wszyscy ci, którzy taki kredyt zaciągnęli i spłacają go w ramach programu „Rodzina na swoim" będą mieli kontynuowaną dopłatę do odsetek.

Wygaszony program

Wygaszenie programu powoduje narzekania na spowodowanie na rynku finansowym swoistej luki dla kredytów z dopłatą. Zbiegło się to także z podtrzymywaną przez NBP oceną, że walutowe kredyty mieszkaniowe powinny zostać wycofane z oferty bankowej, stając się produktem niszowym, dostępnym wyłącznie klientom, którzy uzyskują trwałe przychody w walucie kredytu. Skutkiem negatywnym dla klientów jest więc brak w ofercie tego typu produktów.

Mimo to nie można przyjąć, że powyższe zmiany mogą wywierać odczuwalne negatywne skutki dla instytucji finansowych. Dostępna bogata oferta kredytów i pożyczek bez dopłat, może niwelować bankom skutki braku programu, gdyż pomimo narzekań klientów na brak dopłat, zainteresowanych kredytami ze zdolnością kredytową nie brakuje.

Większość klientów zainteresowanych kredytem hipotecznym nadal będzie składać wnioski, próbując negocjować ceny mieszkań z deweloperami oraz wysokość marży w instytucjach finansowych, korzystając w tym celu z pomocy doradców finansowych. Dostępność zwykłych kredytów zamiast preferencyjnych zapewne wypełni instytucjom finansowym lukę po zniknięciu programu, który kreował bankom osobne zapotrzebowanie na kredyt mieszkaniowy i wymagał stworzenia w tym celu specjalnego produktu.

Luka do połowy roku

Nie można przy tym zapominać, że pomimo obecnej luki produktowej, co do kredytów z dopłatami, w drugiej połowie 2013 roku planowane jest wprowadzenie programu „Mieszkanie dla młodych", dla osób kupujących pierwsze mieszkanie na rynku pierwotnym, przy czym chodzi zarówno o małżeństwa jak i osoby samotne >patrz ramka.

Jaki jest dostęp do pieniędzy

Tymczasem, na rynku kredytowym po zniknięciu programu „Rodzina na swoim", obserwujemy od początku roku kontynuację rundy obniżek stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej, a prezes NBP zapowiada kolejną prawdopodobną obniżkę stóp procentowych w lutym 2013 roku, co nie wyklucza dalszych, ale stopniowych obniżek w kolejnych miesiącach.

Poprawia to nie tylko sytuację osób spłacających już kredyty udzielone w polskich złotych, ale i tych potencjalnie nimi zainteresowanych. Z jednej strony niższa rata zwiększa dostępność kredytów, a z drugiej rośnie dzięki temu zdolność kredytowa. Trzeba jednak pamiętać, że banki nadal najbardziej atrakcyjne marże oferują tym klientom, którzy zaciągając kredyt, zdecydują się skorzystać z innych produktów, jak rachunek ROR, na który wpływać będzie wynagrodzenie, kartę kredytową, ubezpieczenie itp.

Gdyby więc nie zapowiadana w II kwartale zmiana w „Rekomendacji S" dotycząca nowych wymogów wyliczania zdolności oraz obowiązku posiadania większego wkładu własnego, można by stwierdzić, że dostępność kredytów mieszkaniowych po likwidacji programu nie uległa zmniejszeniu.

Chociaż analitycy podają, że ewentualnym powodem spadku dostępności kredytów mieszkaniowych może być właśnie żądanie przez banki wyższego wkładu własnego np. w wysokości 20 proc., choć przedtem mógł on wynosić 10 proc. i podnoszenie przy tej okazji marży kredytowej. Nie jest to jednak powszechne zjawisko, gdyż ogólnie zmian w bankowych ofertach kredytów jest niewiele, jak zawsze należy więc porównywać dostępność ofert na rynku.

Młodzi kredytobiorcy obawiają się, że dostęp do kredytów hipotecznych i tak ograniczą dodatkowo nowe wymogi dotyczące wkładu własnego przy zakupie nieruchomości, w obliczu rekomendowanych w tym kierunku zmian przez Komisję Nadzoru Finansowego. „Rekomendacja S" jest jedną z wielu tego typu norm wydawanych przez Komisję Nadzoru Finansowego, które mają na celu uregulowanie różnych praktyk na rynku bankowym.

Określa ona zalecane bankom działania w kwestii udzielania kredytów hipotecznych. Pod koniec 2012 roku ukazał się projekt nowelizacji tej rekomendacji, obejmujący istotne zmiany, mające na celu uelastycznienie podejścia banków do klienta, przy jednoczesnej ochronie kredytobiorców. Banki mają czas na dostosowanie się do nowych zasad „Rekomendacji S" do końca pierwszego kwartału tego roku i zapewne niebawem okaże się, jaka rzeczywiście jest dostępność kredytów mieszkaniowych i czy nastąpiło zwiększenie akcji kredytowej na rynku nieruchomości.

Dopiero wtedy będzie można porównać, na ile zapowiadane wprowadzenie nowego programu „Mieszkanie dla młodych" rzeczywiście będzie stanowić w odczuwalnym stopniu alternatywę dla młodych w możliwości uzyskania kredytu na zakup pierwszego mieszkania.

Co robią deweloperzy

Warto jednak wspomnieć o innym zauważalnym skutku końca programu „Rodzina na swoim", którym może być dalszy spadek cen nieruchomości, przynajmniej na rynku pierwotnym, zwłaszcza w tych lokalizacjach, gdzie dotychczas budowane były domy głównie z ideą spełnienia warunków programu „Rodzina na swoim" i dzięki temu zyskiwały na popularności.

Chodzi przede wszystkim o tych deweloperów, którzy przygotowali mieszkania pod program, a którym sprzedać mieszkań się nie udało. Niewątpliwie może to zaostrzyć konkurencję na tym rynku z tego powodu. Generalizując wydaje się więc, że likwidację programu bardziej odczuwają deweloperzy niż bankowcy, co oznacza, że to właśnie oni muszą teraz zawalczyć o nowego klienta.

Z tego powodu obecnie na rynku mieszkaniowym można spotkać ofertę inwestycji deweloperskich dającą możliwość otrzymania ulgi, a nawet pożyczki na zakup pierwszego mieszkania lub na jego wykończenie, która w pewnym stopniu ma przypominać zamknięty program dopłat, chociaż niewątpliwie go nie zastąpi. W celu uatrakcyjnienia ofert coraz częściej można też spotkać u sprzedawców zastępowanie tzw. standardu deweloperskiego, możliwością sprzedaży mieszkań wykończonych „pod klucz".

Deweloperzy starają się ułatwić klientom zakup także w ten sposób, że coraz częściej oferują odroczone systemy wpłaty należności za zakup mieszkań, wymagając większości należności dopiero przy odbiorze kluczy, dzięki czemu klienci mogą do tego czasu zaoszczędzić na odsetkach od kredytu. Pojawiają się też np. vouchery na wykończenie kuchni czy dodatkowo możliwość kupna garażu za symboliczną złotówkę, co ma stanowić zachętę i promocję również dla tych, którym nie udało się skorzystać z programu „Rodzina na swoim".

Z kolei nowy program Mieszkanie dla młodych niewątpliwie spodoba się deweloperom zwłaszcza w zakresie ograniczenia oferty programu tylko do rynku pierwotnego, co powinno spowodować powstanie nowych inwestycji mieszkaniowych.

Co w nowym programie

Z nowego programu będą mogły skorzystać osoby do 35 roku życia, które nie mają na własność ani mieszkania, ani domu na dzień podpisania umowy. Dopłaty mają przysługiwać tylko w przypadku zakupu pierwszego mieszkania na rynku pierwotnym, a maksymalna powierzchnia mieszkania objętego tym programem ma wynosić 75 mkw. Według założeń beneficjenci mają otrzymać jednorazową dopłatę do kredytu (w wysokości 10 proc.), liczoną według wartości odtworzeniowej metra kwadratowego mieszkania.

Dopłata będzie więc przyznawana na początku kredytowania i będzie stanowić wkład własny do kredytu. Dopłatą zaś zostanie objęte 50 mkw. zakupionego mieszkania, o powierzchni maksymalnej do 75 mkw. Pomoc państwa w ramach programu „Mieszkanie dla młodych" może dodatkowo wzrosnąć, gdyż rodziny z dziećmi, skorzystają z dodatkowej kwoty dopłaty, tj. kolejnych 5 proc. Jeśli w ciągu 5 lat od momentu zakupienia mieszkania urodzi się trzecie dziecko, rodzina ta otrzyma dodatkowe 5 proc. dopłaty. Program „Mieszkanie dla młodych" będzie stanowić niewątpliwy element kształtowania popytu i podaży na rynku nieruchomości.

Na tym etapie, założenia programu mogą ulec zmianie z uwagi na fakt, że projekt nie przeszedł jeszcze procedury legislacyjnej. Mimo wstępnej zapowiedzi, program już budzi wiele dyskusji, sceptycy podnoszą wykluczenie w przeciwieństwie do programu „Rodzina na swoim" możliwości uzyskania dopłat przy zakupie mieszkań na rynku wtórnym. Ma to dość kluczowe znaczenie, zwłaszcza że z danych Banku Gospodarstwa Krajowego wynika, iż blisko 50 proc. kredytów z programu „Rodzina na swoim" wykorzystano właśnie na zakup mieszkania na rynku wtórnym. Obawę nadal stanowią limity, które mogą dyktować sztucznie ceny mieszkań.

Niezadowolenie wzbudza też pominięcie możliwości dopłat do inwestycji w nowy dom, a przecież jego budowa, często bywa tańsza niż zakup mieszkania. Wreszcie ograniczeniem może być samo wymaganie zdolności kredytowej takiej samej jak przy kredytach komercyjnych. Podkreśla się jednak przy tym pewien pozytywny aspekt, że program ten nie wymaga stworzenia przez banki specjalnego produktu jak przy „Rodzinie na swoim".

Do tej pory banki tworzyły produkt pod program „Rodzina na swoim", który swoim kształtem różnił się parametrami w poszczególnych bankach, co nie było pozytywnie odbierane przez klientów, tymczasem otrzymana dopłata w ramach nowego programu „Mieszkanie dla młodych" będzie stanowiła konkretny wkład własny kredytobiorcy do wnioskowanego kredytu mieszkaniowego.

Komentuje Damian Soliński, prawnik z kancelarii Robaszewska & Płoszka

Finisz programu „Rodzina na swoim" stanowi spektakularne wydarzenie. Program od początku budził wiele kontrowersji, miał zarówno wielu zwolenników, jak i przeciwników, jednak celem nadrzędnym miała być pomoc młodym ludziom w sfinansowaniu zakupu ich pierwszego mieszkania zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.

Program „Rodzina na swoim", przewidywał 50 proc. dopłatę do odsetek kredytu przez pierwszych 8 lat spłaty kredytu preferencyjnego. Niewątpliwie zainteresowanie programem w ciągu prawie 5 lat funkcjonowania rosło z każdym rokiem. Szacuje się, iż skorzystało z niego niemal 182 tys. kredytobiorców, co kosztowało budżet państwa kilka miliardów złotych. Nie każda młoda rodzina mogła skorzystać z programu, gdyż zakładał on m.in. limity maksymalnych cen mieszkań.