Najpierw decyzja starosty, potem rozbiórka budynku

Zgodnie z ustawą z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, przez roboty budowlane należy rozumieć: budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego.

Rozbiórka obiektu budowlanego, tak jak w przypadku pozostałych robót budowlanych, wymaga uzyskania właściwego pozwolenia w formie decyzji administracyjnej. Zgodnie z art. 28 ustawy Prawa budowlanego „Roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29–31". Dokonanie rozbiórki bez tego zezwolenia może prowadzić do nałożenia na przedsiębiorcę dotkliwych kar finansowych w formie grzywny.

Zgodnie z art. 32 Prawa budowlanego pozwolenie na rozbiórkę wydane może być po uprzednim przeprowadzeniu oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko, po uzyskaniu przez inwestora wymaganych przepisami szczególnymi pozwoleń, uzgodnień lub opinii innych organów, a nawet zgody właściwego ministra.

Gdzie złożyć wniosek

Wniosek o uzyskanie pozwolenia na rozbiórkę należy złożyć do właściwego miejscowo starostwa powiatowego. Do wniosku tego dołączyć trzeba:

- zgodę właściciela obiektu;

- szkic usytuowania obiektu budowlanego;

- opis zakresu i sposobu prowadzenia robót rozbiórkowych;

- opis sposobu zapewnienia bezpieczeństwa ludzi i mienia;

- pozwolenia, uzgodnienia lub opinie innych organów wymagane przepisami szczególnymi;

- projekt rozbiórki obiektu w zależności od potrzeb.

Termin rozpatrywania spraw o wydanie pozwolenia na rozbiórkę obiektu budowlanego wynosi maksymalnie dwa miesiące.

Są wyjątki

Uzyskanie pozwolenia na rozbiórkę obiektu budowlanego jest w prawie budowlanym zasadą. Jednak, zgodnie z art. 31 Prawa budowlanego, takiego pozwolenia nie będzie wymagać rozbiórka:

1. Budynków i budowli, które są niewpisane do rejestru zabytków oraz są nieobjęte ochroną konserwatorską o wysokości poniżej 8 m, jeżeli ich odległość od granicy działki jest nie mniejsza niż połowa wysokości. Konieczne będzie jednak odpowiednie zgłoszenie zamierzonej rozbiórki właściwemu organowi. W zgłoszeniu tym należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót. Do samego wykonania rozbiórki można będzie przystąpić, jeżeli w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia, właściwy organ nie wniesie sprzeciwu nie później jednak niż po upływie 2 lat od określonego w zgłoszeniu terminu rozpoczęcia robót.

2. Obiektów i urządzeń budowlanych, na budowę których nie jest wymagane pozwolenie na budowę, jeżeli nie podlegają ochronie jako zabytki. Przykładami obiektów i urządzeń budowlanych, na których budowę nie jest wymagane uzyskanie pozwolenia są m.in.: niektóre altany i obiekty gospodarcze na działkach w rodzinnych ogrodach działkowych, wolno stojące kabiny telefoniczne, parkometry z własnym zasilaniem, boiska szkolne, korty tenisowe, ogrodzenia.

Odnosząc się do obiektów wskazanych w pkt. 1 należy jednak pamiętać, że właściwy organ, pomimo spełnienia ustawowych przesłanek, ma prawo wyjątkowo nałożyć na zainteresowanego obowiązek uzyskania pozwolenia na rozbiórkę, gdy:

a) może ona wpłynąć na pogorszenie stosunków wodnych, warunków sanitarnych oraz stanu środowiska lub

b) wymaga zachowania warunków, od których spełnienia może być uzależnione prowadzenie robót związanych z rozbiórką.

Pewien wyjątek przewiduje również art. 31 ust. 5 Prawa budowlanego, według którego „Roboty zabezpieczające i rozbiórkowe można rozpocząć przed uzyskaniem pozwolenia na rozbiórkę lub przed ich zgłoszeniem, jeżeli mają one na celu usunięcie bezpośredniego zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia. Rozpoczęcie takich robót nie zwalnia od obowiązku bezzwłocznego uzyskania pozwolenia na rozbiórkę lub zgłoszenia o zamierzonej rozbiórce obiektu budowlanego".

Kiedy jest obowiązek

Nakaz rozbiórki obiektu budowlanego może zostać wydany co do zasady:

- w przypadku samowoli budowlanej lub

- w przypadku istnienia nieużytkowanego, niewykończonego, nienadającego się do remontu obiektu budowlanego.

Zgodnie z art. 48 Prawa budowlanego właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, zarówno będącego w budowie jak i wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę.

Zasada ta nie będzie miała zastosowania jedynie w przypadku, gdy udowodnione zostanie, że samowolna budowa była zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a zwłaszcza z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. A contrario oznacza to, że nie jest możliwe zalegalizowanie samowoli budowlanej niezgodnej z ustaleniami planu miejscowego albo też wzniesionej na terenie, w stosunku do którego brak jest obowiązującego planu miejscowego.

Kolejnym warunkiem umożliwiającym odstąpienie od przymusowej rozbiórki obiektu lub jego części jest dowiedzenie, że budowa nie narusza przepisów, w tym zwłaszcza techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu do stanu zgodnego z prawem.

Przykład

Właściciel gruntu, który chce dokonać rozbiórki znajdującej się na nim stodoły, co do zasady, powinien uzyskać odpowiednią decyzję o pozwoleniu na rozbiórkę.

W związku z tym konieczne jest złożenie wniosku do właściwego miejscowo starostwa powiatowego oraz dołączenie do niego zgody właściciela obiektu, szkicu usytuowania budynku, opisu zakresu i sposobu prowadzenia robót, pozwolenia, ewentualnych opinii innych organów, dokumentów wymaganych przez przepisy szczególne i projektu rozbiórki obiektu w zależności od potrzeb. Konieczne jest też wniesienie opłaty skarbowej.

Jeżeli jednak stodoła spełniać będzie warunki określone w art. 31 ust.1 Prawa budowlanego, czyli jej wysokość nie będzie przekraczać 8 metrów, zaś odległość od granicy działki nie będzie mniejsza niż połowa jej wysokości lub na jej budowę nie było potrzebne uzyskanie pozwolenia, to do przeprowadzenia rozbiórki wystarczy dokonanie właściwego jej zgłoszenia w organie administracji architektoniczno-budowlanej.

Ponadto, gdy stodoła jest już obiektem starym, a w konsekwencji jest nieużytkowana i nie nadaje się do odbudowy, możliwe staje się zgłoszenie się do właściwego organu w trybie art. 67 Prawa budowlanego z wnioskiem o wydanie nakazu jej rozbiórki. Procedura ta jest dość ryzykowna dla właściciela, gdyż w jej zakresie organ uprawniony jest także do ustalenia przyczyn niewykonania remontu, odbudowy obiektu budowlanego oraz nakazania sporządzenia ekspertyzy technicznej, co wymaga dodatkowych nakładów czasowych i finansowych.

WNIOSEK

Pozwolenia nie wymaga rozbiórka obiektów i urządzeń budowlanych, na budowę których nie jest potrzebne pozwolenie na budowę, jeżeli nie podlegają ochronie jako zabytki.

—Łukasz Bernatowicz, radca prawny