Jak usunąć członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej

Kiedy jeden właściciel trzęsie wspólnotą, inni mają na ogół niewiele w niej do powiedzenia. Tak dzieje się m.in. w jednej ze wspólnot w Kielcach.

W dawnym budynku komunalnym jest 50 mieszkań. Większość została wykupiona na własność.

Dyktat jednej pani i jej męża

– Wprawdzie mamy wybrany kilkuosobowy zarząd, ale najwięcej do powiedzenia ma tylko jeden członek zarządu. Nie można podjąć żadnej decyzji wbrew jego woli – opowiada czytelnik Mirosław W. – A większość mieszkańców to osoby starsze, chcą mieć święty spokój, wolą się nie narażać – tłumaczy.

Na dodatek wszelkie próby odwołania tej osoby spełzają na niczym.

– Każdemu zebraniu, na którym chcemy ją odwołać, przewodniczy mąż tej pani, a gdy dochodzi do głosowania, obrady są przez nich zrywane – skarży się czytelnik. – Następnie zabierają wszystkie dokumenty i wychodzą – relacjonuje.

Tak też było na ostatnim zebraniu. – Nie doszło do głosowania, bo członek zarządu uznał, że nie mogę głosować za innych właścicieli. Tymczasem wystawili mi pełnomocnictwa – zwraca uwagę.

Kilku właścicieli z kieleckiej wspólnoty podjęło nawet próbę ustanowienia zarządu przymusowego. Wystąpili w tej sprawie do sądu, ale ten kazał im dostarczyć aktualną listę właścicieli, a to okazało się nie takie proste, bo niektórzy mieszkańcy umarli, inni wyjechali.

– Poprosiliśmy zarząd o listę, bo to on ma najlepszą wiedzę na ten temat, ale nie chciał nam jej udostępnić ze względu właśnie na osobę, z którą jesteśmy w sporze – wskazuje Mirosław W.

Sąd oddalił więc wniosek właścicieli. – Ponieśliśmy tylko niepotrzebnie koszty – wyjaśnia rozgoryczony czytelnik. – Dalej jedna osoba decyduje o całym budynku i nie ma na nią mocnych. Co zrobić, jeżeli dana osoba działa na szkodę innych? –  pyta.

A jak to wygląda w prawie? Okazuje się, że nie za dobrze. Często nie ułatwia ono rozwiązania problemów, tylko jeszcze ich przysparza.

Nieżyciowe przepisy

Skonfliktowane wspólnoty to nic nowego. – Niestety, spory dotyczące zarządzania wspólnotą są dość częste – ocenia Rafał Dębowski, adwokat, specjalizujący się w sprawach nieruchomości.

Jeżeli właściciele chcą odwołać członka zarządu, który ostentacyjne wychodzi w trakcie zebrania, to nie powinni się tego typu demonstracjami przejmować, tylko kontynuować posiedzenie. Następnie przeprowadzić głosowanie nad uchwałą o odwołaniu całego zarządu lub też poszczególnych jego członków.

Trzeba też pamiętać, że na zebraniach wspólnoty mieszkaniowej nie ma znaczenia kworum. Jest ono ważne bez względu na to, ile osób przyjdzie.

Głosowanie można zaś kontynuować, chodząc od lokalu do lokalu. I tu pojawia się kłopot. Przepisy są nieżyciowe. Art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali wymaga bowiem, by to zarząd zbierał głosy pod uchwałą podejmowaną w drodze indywidualnego zbierania głosów. Trudno jednak wymagać, by zarząd zbierał głosy pod uchwałą dotyczącą swojego odwołania.

Czy więc taka uchwała, gdy właściciel puka od drzwi do drzwi, jest ważna czy nie? Okazuje się, że nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie.

Ryzyk-fizyk

– W praktyce przepisu często się nie przestrzega, głosy zbiera bowiem administrator albo sami właściciele – mówi Paweł Ławiński, radca prawny. Taka uchwała wchodzi jednak w życie pod warunkiem, że nie zostanie zaskarżona. Jeśli natomiast we wspólnocie panuje konflikt, to niestety jest bardzo prawdopodobne, że pozew pójdzie do sądu.

Konflikty we wspólnocie to błędne koło, które trudno przerwać

Czytelnik, zbierając więc głosy pod uchwałą o odwołaniu, musi się z liczyć z tym, że spór dopiero rozstrzygnie sąd. Jest wprawdzie wyrok Sądu Najwyższego z 8 lipca 2004 r. (sygn. IV CK 543/03). Nie rozwiązuje on jednak do końca tego problemu. Zgodnie z nim, podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów, przeprowadzonego przez osoby nieuprawnione, może stanowić podstawę jej uchylenia przez sąd, jeżeli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść.

Co to oznacza? Od sądu będzie zależało, czy przedstawione zarzuty uzna za słuszne czy nie.

Decyduje większość, a nie jednostka

Tego typu ryzyka nie ma, gdy uchwałę podejmuje się na zebraniu, muszą się jednak na nim stawić właściciele dysponujący 51 proc. udziałów w nieruchomości wspólnej. Zawsze też można zebrać pełnomocnictwa od części właścicieli i za nich głosować.

Podjętą uchwałę należy przedstawić do wiadomości osobie, która została odwołana. Ma ona zaś sześć tygodni na odwołanie od niej. Ten czas liczy się od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Jeśli nikt nie podważy ważności uchwały, staje się ona prawomocna i odwołanie członka zarządu jest skuteczne.

– Poza tym – dodaje mec. Dębowski – kluczem do sukcesu jest przewodniczący zebrania. Warto zadbać, żeby była to osoba, na której właścicielom zależy. Przewodniczącego wybierają wszyscy właściciele, a nie tylko zarząd. Decyduje więc wola większości, a nie jednostki.

Proceduralne pułapki

Prawnicy są zgodni: ustanowienie zarządcy przymusowego to droga przez mękę. Dlatego w praktyce bardzo rzadko do tego dochodzi. Mało komu bowiem udaje się przebrnąć przez proceduralne wymogi. Bardzo ważne jest, by wszyscy uczestnicy postępowania zostali prawidłowo zawiadomieni. Jeżeli zaś w budynku mieszka 50 właścicieli, nie jest to takie proste. Nie bez powodu więc sąd w wypadku opisanym przez czytelnika zażądał aktualnej listy właścicieli.

– Samo ustalenie danych osobowych nie jest trudne – twierdzi mec. Dębowski. Wystarczy znać numery ksiąg wieczystych mieszkań właścicieli. Można je zaś ustalić, zaglądając do księgi wieczystej ustanowionej dla całego budynku.

A jak z kolei poznać numer księgi? Bardzo prosto, wystarczy zajrzeć do swojego aktu notarialnego ustanawiającego odrębną własność lokalu. By obejrzeć księgi, nie trzeba się nigdzie fatygować, wystarczy skorzystać z przeglądarki internetowej znajdującej się na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości (www.ms.gov.pl).

Jeżeli adresat jest nieznany, to można ustanowić kuratora, ale to wymaga osobnego długotrwałego postępowania. Bardzo często też sąd zawiesza bezterminowo sprawę, bo właściciel nie żyje, a nowy nie jest jeszcze znany, gdyż toczy się postępowanie spadkowe.

Nie daj Boże też, by jakiś właściciel wyjechał za granicę. Wtedy na potwierdzenie, że został zawiadomiony, czeka się wiele miesięcy.

– Znam dwa przypadki, że doszło do ustanowienia zarządcy przymusowego – mówi Jacek Łapiński, dyrektor Gdańskiego Zarządu Nieruchomości Komunalnych.

Zwraca też uwagę, że panuje przeświadczenie, iż jeśli dojdzie w końcu do ustanowienia tego typu zarządcy, to wszystkie kłopoty znikną jak za dotknięciem czarodziejskiej różdżki. Tymczasem tak nie jest.

– Taki zarządca – tłumaczy dyrektor Łapiński – jest bowiem drogi, jego stawki są dużo wyższe od tych na rynku. Jego utrzymanie kosztuje więc właścicieli słono.

Kiedy zarządza deweloper

Okazuje się, że wcale nie lepiej bywa we wspólnotach powstających w nowych budynkach postawionych przez deweloperów. Problemy są tylko nieco inne.