Wspólnota mieszkaniowa nie można nazwać właściciela złodziejem

Na dorocznym zebraniu właścicieli lokali  zarząd wspólnoty przedstawił pisemne sprawozdanie ze swojej działalności za rok poprzedni. W sprawozdaniu podał m.in., że jeden z właścicieli lokali (osoba ta została wymieniona z imienia i nazwiska) kradnie z części wspólnej nieruchomości prąd, wodę, nielegalnie odprowadza ścieki i nie płacił za nie.

Pomówiony poczuł się dotknięty i wystąpił do sądu z żądaniem ochrony swoich dóbr osobistych poprzez zakazanie wspólnocie rozpowszechniania nieprawdziwych informacji. Domagał się również, by wspólnota złożyła pisemne oświadczenie demontujące to co napisała  oraz wpłaciła 5 tys. złotych na rzecz Caritas Polska.

Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił jednak jego powództwo. Zdaniem tego sądu  wspólnota nie może być w ogóle biernie legitymowana jako pozwana w sprawie o ochronę dóbr osobistych.  Wynika to bowiem z charakteru zdolności prawnej wspólnot mieszkaniowych.

Sąd powołał się przy tym na uzasadnienie siódemkowej uchwały Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r. (III CZP 65/07). Z uzasadnienia wynika, że  wspólnota mieszkaniowa ma  zdolność prawną  ograniczoną  do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem (administrowaniem) nieruchomością wspólną.

Może więc posiadać majątek odrębny od majątków właścicieli lokali, w skład którego mogą jednak wejść jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną: przede wszystkim uiszczane przez właścicieli lokali zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz pożytki i inne dochody z nieruchomości wspólnej.

Sąd Okręgowy powołał również wyrok Sąd Najwyższy z dnia 15 października 2008 r. ( sygn.. akt I CSK 118/08), dotyczący możliwości posiadania majątku odrębnego przez wspólnotę oraz kwestii braku legitymacji czynnej wspólnoty mieszkaniowej do dochodzenia roszczeń związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego.

Analiza powyższych orzeczeń doprowadziła Sąd Okręgowy do wniosku, że działania członków zarządu wspólnoty nie mogą obciążać wspólnoty, jeśli nie mieszczą się w zakresie jej zdolności prawnej. Tak zaś jest w wypadku czynów stanowiących działania bezprawne naruszające dobra chronione innych osób, skutkujące odpowiedzialnością odszkodowawczą lub z tytułu naruszenia dobra osobistego.

Sąd Okręgowy uznał zatem, że pomówienie czy zniesławienie kogokolwiek przez osoby piastujące funkcje członków zarządu wspólnoty niezależnie od formy dokonanego naruszenia (słownie, pisemnie) oraz audytorium (na zebraniu właścicieli lokali czy poza nim) nie może być traktowane jako czyn samej wspólnoty, lecz są to działania własne osób fizycznych, podejmowane jedynie na swoje ryzyko i swój rachunek. Działania te nie mieszczą się bowiem w zakresie przypisywanej wspólnocie mieszkaniowej zdolności prawnej.

Właściciel nie pogodził się jednak z tym wyrokiem i odwołał się do Sądu Apelacyjnego w Warszawie. A ten orzekł całkowicie inaczej od swojego poprzednika.

Według  niego sąd okręgowy  wyprowadził niesłuszne wnioski z orzeczeń Sąd Najwyższego dotyczących granic zdolności kontraktowej wspólnot mieszkaniowych a także zdolności do posiadania odrębnego majątku. W żadnym ze wskazanych orzeczeń nie poddawano analizie zdolności prawnej wspólnot w zakresie odpowiedzialności deliktowej, w tym odpowiedzialności z tytułu naruszenia dóbr osobistych.

Wnioski co do ograniczonej zdolności kontraktowej a także co do rodzaju majątku, jaki gromadzić może wspólnota mieszkaniowa na swoją rzecz, wypływały z analizy celu, dla jakiego wspólnoty zostały powołane do życia przez ustawodawcę, tj. zarządzania nieruchomościami wspólnymi. Zważyć jednak trzeba, że z działalnością każdej jednostki organizacyjnej wiąże się także ryzyko wyrządzenia szkody lub krzywdy podmiotom trzecim na skutek bezprawnych działań tej jednostki.

Sąd Apelacyjny uznał, że wspólnota mieszkaniowa ponosi odpowiedzialność deliktową na równi z osobami prawnymi, w szczególności zaś odpowiada za naruszenie dóbr osobistych, którego dopuścił się jej zarząd działaniami podjętymi w ramach swoich uprawnień.

Na podstawie dowodów przeprowadzonych przed sądem I instancji Sąd Apelacyjny ustalił, że powód po zakupie lokalu nie dokonywał jakichkolwiek modyfikacji istniejących instalacji, a w szczególności takich, które służyć by miały do nielegalnego poboru energii elektrycznej lub innych mediów.

Powód kupił lokal od poprzedniego właściciela w grudniu 2009 roku i w kwietniu 2010 r. zwrócił się o udzielenie informacji o wysokości opłat należnych na rzecz wspólnoty, a że  mieszka na stałe za granicą i w Warszawie przebywał sporadycznie, o informacje te zwrócił się poprzez swego pełnomocnika, będącego również pracownikiem jego firmy.

Firma administrująca wspólnotą (zatrudniona przez zarząd)  pierwotnie odmówiła podania informacji o wysokości opłat, wskazując że informacji takiej udzieli dopiero po przedstawieniu wypisu z księgi wieczystej.

Po przedstawieniu tego wypisu pozwana w szczególności zażądała zapłaty kwoty 3000 zł na poczet pobranej energii elektrycznej, którą to kwotę właściciel uiścił, zastrzegając jednak prawo jej rozliczenia, uważał bowiem, że jest to kwota rażąco wygórowana.

Odczucia  właściciela -zdaniem Sądu Apelacyjnego  - nie były bezpodstawne, doświadczenie życiowe poddaje bowiem w wątpliwość, by lokal o powierzchni niespełna 52 mkw mógł zużyć w ciągu czterech miesięcy energię elektryczną za taką kwotę. Jak wskazał świadek zgłoszony przez pozwaną wspólnotę, w przypadku tego typu lokalu wpłata 3000 zł wystarczy na pokrycie kosztów zużycia energii elektrycznej przez okres jednego roku.

Mimo dokonanej wpłaty pozwana wspólnota odcięła doprowadzenie energii elektrycznej do lokalu. Powód w konsekwencji wystąpił na drogę sądową z powództwem o ochronę naruszonego posiadania, które to powództwo zostało uwzględnione wyrokiem Sądu Rejonowego dla Warszawy- Śródmieścia z dnia 18 marca 2011 r. ( sygn. akt I C 1585/10).

Wspólnota nie udowodniła, aby pozwany nielegalnie pobierał energię elektryczną, wodę, ciepło do c. o. lub też nielegalnie odprowadzał ścieki do kanalizacji. Ze stanowisk stron wynika, że konflikt do jakiego doszło między stronami ma jeszcze podłoże w sporach między Wspólnotą a poprzednimi właścicielami lokalu, przy czym poprzednią współwłaścicielką była matka powoda.

W efekcie czego Sąd Apelacyjny uznał, że dobra osobiste powoda zostały naruszone. W sprawozdaniu zarządu wspólnoty, z zasady adresowanym do wszystkich jej członków i zaprezentowanym na zebraniu wspólnoty, powód został wprost pomówiony o kradzież tzw. mediów.

Insynuacja, że powód nielegalnie, naruszając normy prawa – w tym także prawa karnego- pobierał m.in. energię elektryczną, narusza jego dobre imię. Zamieszczenie w sprawozdaniu wzmianki o kradzieży uznać zatem należy za działanie bezprawne.

Powodowi można było postawić zarzut, że w okresie kilku miesięcy nie uiszczał opłat za nabyty lokal, jest to jednak gatunkowo zupełnie inny zarzut, a mianowicie nieterminowego wywiązywania się z zobowiązań cywilnych.