Wyraźnie hamuje wzrost cen mieszkań na rynku wtórnym. Jak wynika z danych NBP, w III kwartale 2022 r. dynamika cen w miastach będących siedmioma największymi rynkami nieruchomości w kraju była już niemal o połowę niższa niż kwartał wcześniej. Wzrosły o 8 proc., wobec inflacji ponad 15 proc. – Inflacja sprawia, że realnie mieszkania już tanieją. Zaczynają się pojawiać pierwsze sygnały spadku cen nominalnych, zarówno ofertowych, jak i transakcyjnych – komentuje Barbara Bugaj, analityk rynku nieruchomości.
Jak zauważa specjalistka, pod presją znajdują się szczególnie ceny mieszkań trzypokojowych i większych oraz tych położonych w mniejszych miastach. Jej zdaniem pogarszanie się koniunktury będzie postępowało, bo cykl w gospodarce wszedł w fazę spadkową, a efektem będzie niski popyt na kredyty i niska liczba zawieranych transakcji.
Rynkowi nieruchomości szkodzi wysokie oprocentowanie kredytów, więc według Barbary Bugaj na odczuwalną poprawę będzie można liczyć dopiero po pierwszych obniżkach stóp procentowych. Jak dodaje, silnego spadku zdolności kredytowej i tego, że wielu przedstawicieli klasy średniej nie stać teraz na kupno mieszkania, nie zrekompensowałby nawet spadek cen sięgający 5–10 proc.
Nieco bardziej optymistycznie nastawiony jest Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments: – Na odbudowywanie się popytu na kredyty powinna pozwolić rosnąca zdolność kredytowa. Wesprą ją spadek oprocentowania kredytów, zastąpienie WIBOR-u WIRON-em, wzrost płac i zmniejszanie buforu banków na podwyżki stóp procentowych – wylicza.
Czytaj więcej
Branżowa organizacja spodziewa się ograniczenia podaży, szczególnie w segmencie popularnym. Gotówka królem.
Jak dodaje, korzystny wpływ miałby także oferujący kredyty preferencyjne rządowy program Pierwsze Mieszkanie, na którego wprowadzenie są duże szanse. Jeśli nie zostanie on uruchomiony w trzecim kwartale, to w ujęciu nominalnym ceny mieszkań powinny się ustabilizować. Jednak jeśli wejdzie on w życie, to 2023 r. może być kolejnym rokiem wzrostu cen.
Zdaniem Turka jednocześnie zaczną się normalizować związane z przewagą popytu nad podażą napięcia na rynku najmu. Tempo wzrostu stawek czynszów powinno być wolniejsze niż w 2022 r., choć oferta lokali najprawdopodobniej będzie nadal mocno przebrana. Według specjalisty, choć poprawa na rynku kredytowym może przełożyć się na odbicie w sprzedaży mieszkań, to pogorszenie koniunktury na rynku i tak zaszkodzi budownictwu mieszkaniowemu.
– Deweloperzy będą rozpoczynać mało nowych budów, co potem przełoży się na małą liczbę mieszkań oddawanych w latach 2024–2025 – przewiduje analityk.
Czytaj więcej
W grudniu wciąż mało było chętnych na zaciągnięcie pożyczki. Trudno spełnić wyśrubowane kryteria.
Tymczasem zdaniem Barbary Bugaj koniunktura na rynku pozostanie bardzo słaba nawet mimo programu Pierwsze Mieszkanie, a także utrzymania wakacji kredytowych, które zapobiegnie pojawieniu się na rynku dodatkowej podaży. Według niej bardziej odporne na przecenę niż segment popularny powinny być mieszkania z wyższej półki, których nabywcami są dysponujące gotówką osoby zamożniejsze. Większy potencjał obniżek cen specjalistka widzi też na rynku wtórnym, gdzie trudno o kontrolę podaży.
– Wydłużający się wciąż czas sprzedaży mieszkań będzie zmuszał sprzedających do obniżania cen ofertowych i do większej elastyczności w ostatecznych negocjacjach – zauważa Barbara Bugaj.
