Dane GUS za wrzesień i październik pokazały niższe wartości wobec poprzednich miesięcy, jeśli chodzi o liczbę mieszkań w rozpoczynanych przez deweloperów projektach, choć trzeba pamiętać, że mówimy o wyjątkowo rozgrzanym sezonie budowlanym. Jak interpretować te dane?

Październikowe dane GUS nie zaskoczyły, wciąż pozostają na wysokich poziomach – znacznie powyżej średniej z ostatnich lat. Szczególnie optymistycznie wygląda liczba mieszkań z uzyskanymi pozwoleniami na budowę, ale i liczba lokali w rozpoczynanych projektach – a to fundamentalne dla bieżącej koniunktury inwestycyjnej pozycje gusowskich statystyk. Brak też jakichkolwiek sygnałów pogorszenia czy odwrócenia tej tendencji.

Październik okazał się kolejnym miesiącem potwierdzającym imponującą odporność inwestycyjnego segmentu mieszkaniówki na pojawiające się kolejne utrudnienia, jak choćby coraz gorszą sytuację na rynku materiałów budowlanych – negatywnego przełożenia jak na razie w statystykach urzędowych nie widać.

W tej sytuacji trudno wręcz uwierzyć w utrzymującą się nieubłaganie nierównowagę popytowo-podażową, ale ona jest faktem, nie słabnie i prawdopodobnie jeszcze dość długo będzie determinowała dążenie deweloperów do maksymalizacji wolumenów nowych pozwoleń i inwestycji.

Trudno jednak nie dostrzec pojawiających się na horyzoncie symptomów pogorszenia środowiska gospodarczego, wynikającego przede wszystkim z odwrócenia długoterminowej tendencji spadkowej stóp procentowych. Szczególnie spektakularna wydaje się reakcja notowań giełdowych deweloperów: od kilku tygodni trwa intensywna wyprzedaż akcji, wskutek czego branżowy indeks WIG-nieruchomości stracił już 15 proc. Czy zapowiada to zbliżające się przesilenie i spowolnienie koniunktury w krajowej mieszkaniówce – z jej segmentem inwestycyjnym na czele – przekonamy się zapewne w perspektywie najbliższych miesięcy.

Spadek notowań deweloperów to ewidentnie reakcja na podwyżki stóp. Te pierwsze, w sumie z 0,1 do 1,25 proc., oceniono jako takie, które nie wstrząsną mieszkaniówką. Przy jakim poziomie stóp będziemy mogli mówić o mocniejszym schłodzeniu popytu u kupujących na własne potrzeby i u inwestorów?

Jeśli chodzi o nabywców mieszkań na własny użytek, to im wyższe stopy, tym zdolność kredytowa niższa. Będziemy mieć więc do czynienia z pewnym ograniczeniem popytu, ale nie spodziewałbym się jakiegoś całkowitego zahamowania kupowania mieszkań.

Jeżeli chodzi o klientów inwestycyjnych, a więc przenoszących pieniądze np. z rachunków bankowych na rynek nieruchomości, to tu motywacją były niskie oprocentowania lokat i obligacji, a stopa zwrotu z najmu była atrakcyjniejsza, mieszkania wciąż też zwiększają wartość. W tej chwili rynek oczekuje kolejnych podwyżek stóp, a co za tym idzie – lepszego oprocentowania lokat i obligacji skarbowych. Oczywiście w tej chwili ani banki, ani Ministerstwo Finansów nie kwapią się do jakichkolwiek podwyżek, ale w końcu to będzie musiało nastąpić. Od tempa tych podwyżek będzie zależało, czy rzeczywiście popyt inwestycyjny na rynku nieruchomości mieszkaniowych osłabnie. W tej chwili rentowność najmu to średnio 3–3,5 proc. netto w całej Polsce, a więc nieco mniej niż przed pandemią, ale lepiej niż to, co dają lokaty i obligacje. Myślę, że kiedy oprocentowanie 12-miesięcznych depozytów zacznie korespondować z poziomem rentowności wynajmu, możemy oczekiwać mocniejszego wyhamowania zakupów inwestycyjnych mieszkań. Przed pandemią oprocentowanie lokat rocznych było takie samo jak stopa referencyjna. Czy do tej zasady wrócimy, zobaczymy.

Rynek mieszkaniowy bardzo często rozpatruje się przez pryzmat liczby sprzedawanych mieszkań, ale sami deweloperzy powiadają teraz, że nie to jest najważniejsze, że oni mogą sprzedawać nawet mniej, bo kluczowe jest utrzymanie marży. Już drugi miesiąc z rzędu indeks cen materiałów budowlanych Grupy PSB wskazuje szokujący, 20-proc., wzrost rok do roku. Czy deweloperzy będą w stanie obronić marże?

Autopromocja
Nowość!

Trzy dostępy do treści rp.pl w ramach jednej prenumeraty

ZAMÓW TERAZ

Zapewne w perspektywie długoterminowej deweloperzy powoli oswajają się z myślą, że niekoniecznie uda się te marże utrzymać, ale one są w tej chwili na tak wysokim poziomie, że nawet spadek o kilka punktów procentowych na pewno nie spowodowałby żadnej katastrofy ani znacząco nie pogorszył sytuacji deweloperów. Gdyby rentowność spółek spadła wyraźnie poniżej 20 proc., można byłoby mówić o sytuacji kryzysowej, ale do tego jeszcze naprawdę bardzo daleko.

Wzrost cen materiałów budowlanych rzeczywiście mamy spektakularny, a to się przekłada na ceny mieszkań. Myślę, że jak na razie skala podwyżek cen mieszkań przy tej sytuacji rynkowej, przy takim popycie, niskiej ofercie, nie jest tak znaczna, by miała wpłynąć na sprzedaż i zmuszała deweloperów do schodzenia z marż. W średniej perspektywie można oczekiwać, że rentowność już nie będzie rosnąć i dojdzie do korekty.

Rośnie udział inwestorów instytucjonalnych w zakupach mieszkań, część deweloperów współpracuje z funduszami PRS od dawna, część twardo obstawała, że nie ma takiej potrzeby. Na ostatniej konferencji nawet prezes Dom Development mówił jednak, że poważnie przygląda się temu rynkowi...

Rynek mieszkaniowy, jak wszystkie inne rynki, jest cykliczny. Na razie trudno sobie wyobrazić, żeby ceny mieszkań miały zacząć mocno spadać, ale prędzej czy później zmiana cyklu nastąpi, musimy mieć pełną świadomość, że boom nie będzie trwać wiecznie. Kiedy koniunktura nieco przysiądzie, popyt inwestorów instytucjonalnych może się okazać dla deweloperów wręcz zbawienny. Deweloperzy wciąż utrzymują optymizm co do koniunktury i sprzedaży mieszkań nabywcom indywidualnym, ale zdają sobie sprawę, że w każdej chwili może się wydarzyć coś, co przyniesie przesilenie.

Wszelkie głosy, które domagają się wręcz ograniczenia działalności funduszy PRS, są nieuzasadnione. Skala sektora jest niewielka, a najem instytucjonalny oznacza poprawę standardu. Należy zatem raczej wspierać te inicjatywy, niż im przeciwdziałać...