O opodatkowaniu przychodu ze sprzedaży nieruchomości decyduje data nabycia

Pojęcie nabycia należy rozumieć szeroko. Mieści się w nim nie tylko kupno, ale również nabycie w drodze zamiany, spadku, darowizny oraz poprzez zniesienie współwłasności majątku.

Dla osób, które stają się właścicielami w drodze zakupu, kluczowy jest akt notarialny. Data jego podpisania to termin nabycia nieruchomości. Nie ma znaczenia wcześniejsze zawarcie umowy np. z deweloperem ani wniesienie jakichkolwiek opłat. Osoby, które błędnie ustalą moment nabycia, narażają się na spore problemy.

Potwierdza to m.in. interpretacja Izby Skarbowej w Warszawie z 26 stycznia 2010 r. (nr IPPB1/415-924/09-2/JB). Sprawa dotyczyła małżonków, którzy zawarli umowę z deweloperem w 2000 r., a ostateczna zapłata i odbiór lokalu nastąpiły w 2001 r.  Odrębna własność ustanowiona została aktem notarialnym w marcu 2002 r. Podatnicy sprzedali mieszkanie w 2007 r., sądząc, że nie muszą płacić daniny fiskusowi.

Okazało się jednak, że źle wyliczyli okres uprawniający do zwolnienia. Nie wzięli pod uwagę, że do skutecznego przeniesienia prawa własności konieczny jest akt notarialny. Dla nich datą nabycia mieszkania będzie więc marzec 2002 r.

Pięcioletni termin uprawniający do zwolnienia minął z końcem 2007 r. Oznacza to, że małżonkowie muszą zapłacić podatek, ponieważ sprzedali lokal zbyt wcześnie. Inaczej byłoby, gdyby wstrzymali się ze sprzedażą do 2008 r.

Jak nie wpaść w pułapkę

Kłopoty z określeniem terminu nabycia mają również ci, którzy otrzymali nieruchomość w spadku. Należy pamiętać, że w podobnej sytuacji datą nabycia nieruchomości jest moment otwarcia spadku, czyli data śmierci spadkodawcy. Nie ma natomiast znaczenia, kiedy zostało wydane postanowienie sądu.

Przykład

Ciocia pana Marcina, która zmarła w marcu 2008 r., zapisała mu w testamencie mieszkanie.

W styczniu 2009 r.  sąd wydał postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, które uprawomocniło się w lutym. Za datę nabycia uznaje się 2008 r.

Warto też pamiętać, że za nabycie nieruchomości uznaje się tylko uzyskanie prawa odrębnej własności lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Nie ma znaczenia, że ktoś posiadał wcześniej spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu.

W praktyce może to sprawiać problemy osobom, które przekształciły spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu w spółdzielcze prawo własnościowe lub prawo własności. Data nabycia liczy się wówczas dopiero od terminu dokonania podobnego przekształcenia.

Potwierdzają to interpretacje podatkowe, np. pismo Izby Skarbowej w Warszawie z 30 kwietnia 2010 r. (nr IPPB1/415-113/10-4/MT).

Zgodnie z art. 9 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu jest niezbywalne. Dlatego nieruchomość można sprzedać dopiero po przekształceniu w spółdzielcze prawo własnościowe lub w prawo własności. Ważne jest też, że dopiero od przekształcenia należy liczyć pięcioletni termin uprawniający do zbycia bez podatku.

Przykład

Pani Joanna posiadała od 1980 r. spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, które w 2008 r. przekształciła w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Jeśli teraz będzie chciała sprzedać lokal, to za datę nabycia należy uznać 2008 r. i zastosować przepisy obowiązujące w latach 2007 – 2008.

Podział nieruchomości

Uważać powinny też osoby, które stają się właścicielami nieruchomości poprzez zniesienie współwłasności majątku.

Dotyczy to sytuacji, w której własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 kodeksu cywilnego). Każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się podziału rzeczy wspólnej polegającego na  przyznaniu każdemu wyodrębnionej rzeczy wspólnej, a wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności.

Zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy po podziale podatnik otrzymuje więcej niż przysługujący mu pierwotnie udział. Mówi o tym interpretacja Izby Skarbowej w Warszawie z 2 czerwca 2011 r. (nr IPPB4/415-248/11-2/JK).

Inaczej jest w sytuacji, gdy podział nie prowadzi do zwiększenia udziałów w nieruchomości oraz odbył się bez spłat i dopłat.

Przykład

W 2005 r. bracia Kowalscy otrzymali działkę w spadku po rodzicach. Każdemu z nich przypadała połowa udziałów w nieruchomości.

W 2011 r. dokonali zniesienia współwłasności bez żadnych spłat i dopłat w ten sposób, że każdemu z nich przypadła połowa posesji. W tej sytuacji datą nabycia pozostaje 2005 r.

Zobacz cały poradnik

»

Jak zaoszczędzić na podatkach od nieruchomości

Polecamy serwisy:

» Prawo dla Ciebie » Podatki » Podatek dochodowy » Nieruchomości

» Prawo dla Ciebie » Nieruchomości » Prawo dla kupującego i sprzedającego

Inne poradniki prawne