Ustawy o umowach deweloperskich na razie nie będzie

[srodtytul] Projekt był, ale już go nie ma[/srodtytul]

Opracowywana od sześciu lat ustawa miała dotyczyć tzw. umów deweloperskich. Projekt zawierał definicję tego rodzaju kontraktu, zasadniczo odpowiadającą jego pojmowaniu w obrocie i ograniczającą przedmiot umowy deweloperskiej do jednorodzinnego lub wielorodzinnego budownictwa mieszkaniowego (z wyłączeniem np. organizowania budowy budynków z lokalami biurowymi lub handlowymi na wynajem, również często określanego mianem działalności deweloperskiej).

Ponadto znajdowały się w nim przepisy, które z jednej strony zabezpieczały konsumentów przed wprowadzeniem w błąd czy defraudacją przez deweloperów powierzonych im pieniędzy, a z drugiej – chroniły nabywców przed pozostałymi wierzycielami dewelopera w razie ogłoszenia jego upadłości.

Do tych pierwszych miał należeć m.in. obowiązek udostępnienia przez dewelopera przed zawarciem umowy prospektu zawierającego najważniejsze informacje o planowanej inwestycji, wskazanie elementów koniecznych treści umowy, zagwarantowanie nabywcy prawa odstąpienia od umowy w określonych przypadkach czy wprowadzenie konstrukcji rachunku powierniczego do dokonywania płatności na rzecz dewelopera. Z kolei odstępstwem od ogólnych zasad dotyczących upadłości miało być wydzielenie środków znajdujących się na rachunku powierniczym oraz wierzytelności dewelopera wobec niedoszłych nabywców mieszkań do odrębnej masy majątkowej, z której zaspokojenie miało przysługiwać wyłącznie tym ostatnim.

Z oczywistych względów na projekt ustawy niechętnym okiem spoglądało środowisko deweloperów. Jej uchwalenie w proponowanym kształcie mogłoby podkopać ich na ogół silniejszą pozycję kontraktową. Jednakże być może ustawodawca doszedł do wniosku, że rynek deweloperów mieszkaniowych jest zbyt nieokrzepły i podatny na wahania koniunktury, by nakładać mu kaganiec w postaci takiej ustawy. Efektem jej wprowadzenia mogłoby być ograniczenie czy zaniechanie działalności przez część deweloperów niepotrafiącą sprostać wyznaczonym przez ustawodawcę zasadom kształtowania umów. To z kolei mogłoby się odbić negatywnie na sytuacji na rynku mieszkaniowym i w efekcie dotknąć całej gospodarki. Z drugiej strony korci pytanie, czy właściwym do tego środkiem jest pozostawienie konsumentów w gorszej sytuacji, aniżeli mogliby się znajdować w razie uchwalenia ustawy. Innymi słowy, czy ustawodawca słusznie przedkłada pomyślność deweloperów nad interes rzeszy konsumentów, nie zawsze traktowanych przez tych pierwszych – ujmując to oględnie – zgodnie z tym, czego mogliby oczekiwać?

[srodtytul] Opaska na oczach ustawodawcy [/srodtytul]

Nie ulega przecież wątpliwości, że niedostrzeżenie przez prawo problematyki umowy deweloperskiej jest chowaniem przez ustawodawcę głowy w piasek niezależnie od tego, czy unormowanie ustawowe tej kwestii miałoby mieć mniej lub bardziej korzystny dla którejkolwiek ze stron charakter. Działalność deweloperska jest w Polsce prężnie rozwijającą się od ponad dziesięciu lat formą budownictwa mieszkaniowego, która w drugiej połowie lat 90. zapoczątkowała wzrost liczby mieszkań oddawanych do użytku. Wobec tego zaspokaja istotne ze społecznego punktu widzenia potrzeby mieszkaniowe. Tymczasem ustawodawca nie posługuje się odniesieniem do umowy deweloperskiej w żadnym akcie prawnym. Szczątkowego przepisu nawiązującego do tej problematyki można co najwyżej dopatrywać się w art. 9 ustawy o własności lokali. Jest to jednak bardziej teoretyczne łączenie zjawisk występujących w obrocie z ich domniemanymi prawnymi fundamentami niż wskazanie norm faktycznie kształtujących treść umów deweloperskich.

Biorąc pod uwagę, że corocznie w Polsce zawieranych jest kilkadziesiąt tysięcy tego rodzaju kontraktów należących przedmiotowo do jakże ważkiej społecznie sfery budownictwa mieszkaniowego, zdumieniem napawa fakt zupełnego ich pominięcia przez ustawodawcę. Tymczasem, by nie szukać daleko, kwestia tzw. domów wakacyjnych i ochrony nabywców w umowach timesharingu została dostrzeżona przez ustawodawcę już w 2000 r. Rozstrzygnięcie, czy kwestia związana z posiadaniem domu wakacyjnego jest społecznie bardziej istotna niż posiadania własnego mieszkania i czy szacunkowo więcej zawieranych jest w obrocie umów timesharingu czy deweloperskich, pozostawiam czytelnikowi.

[srodtytul] Nie wylewać dziecka z kąpielą [/srodtytul]

Nie jestem zwolennikiem normowania przez ustawodawcę wszelkich dziedzin obrotu gospodarczego, w szczególności na płaszczyźnie kontraktowej.

W niektórych jednak przypadkach, a do takich należy kwestia stosunków prawnych między deweloperami a nabywcami mieszkań, wziąwszy pod uwagę faktyczne dysproporcje w kontraktowej pozycji stron takiej umowy, a także nierzadkie upadłości deweloperów, wprowadzenie pewnych szczególnych mechanizmów ochronnych interesów nabywców wydaje się pożądane. Należy jednak przy tym uważać, by nie wylać dziecka z kąpielą i nie zniechęcić deweloperów do dalszego prowadzenia działalności.

Odstąpienie od kontynuowania prac nad ustawą będzie miało dla klientów deweloperów dwojakie konsekwencje.

Po pierwsze: będą musieli polegać na dotychczasowych instrumentach z zakresu ochrony praw konsumentów. Będą to przede wszystkim ogólne przepisy kodeksu cywilnego dotyczące umów, ustawa o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym, a także rejestr niedozwolonych postanowień wzorców umów.

Po drugie: nabywcy powinni próbować samodzielnie kształtować treść umów zawieranych z deweloperami, aby właściwie chronić swoje interesy. Powodzenie owych prób wyznaczać będą najczęściej czynniki o podłożu ekonomicznym, głównie skala popytu na rynku nowych mieszkań w stosunku do podaży.

W przypadku osłabienia popytu (a sygnały o takim zjawisku docierają z rynku od kilku miesięcy) deweloperzy będą bardziej skłonni modyfikować warunki umów, nie tylko w zakresie ustalenia ceny nabywanego mieszkania.

Dla nabywców mieszkań walczących z deweloperami nie tylko o lepszą pozycję przed zawarciem umowy, ale także często o zwyczajne wyegzekwowanie jej ustalonych postanowień, spodziewana odsiecz ze strony ustawodawcy na razie nie nadejdzie.

Oznacza to, że w kwestii ochrony słabszej strony umowy deweloperskiej wiele zostanie po staremu – nabywcy będą się musieli wykazać zwiększoną czujnością i zdolnościami negocjacyjnymi przed podpisaniem umowy, a po jej zawarciu mocno trzymać kciuki za pomyślne ukończenie inwestycji. Mogą też liczyć na to, że powstanie kolejna inicjatywa ustawodawcza dotycząca ochrony nabywców w umowach deweloperskich, która doczeka się szczęśliwego finału na łamach Dziennika Ustaw.