Zdolność kredytowa:o co pyta bank

Najbardziej skomplikowana procedura weryfikacji wiarygodności klientów dotyczy kredytów hipotecznych. Postanowiliśmy przyjrzeć się dokładniej, jak przebiega ten proces.

Jak przygotować się do rozmowy z przedstawicielem banku?

Podczas pierwszej rozmowy w sprawie kredytu hipotecznego przedstawiciel banku ma jedno podstawowe zadanie. Jego celem jest zdobycie podstawowych informacji związanych z sytuacją finansową klienta. Chodzi o dane dotyczące m.in. jego dochodów, charakteru wykonywanej pracy, długości i formy zatrudnienia.

Na tym etapie najczęściej wymagane dokumenty to: zaświadczenie o wysokości zarobków, wyciąg z rachunku osobistego, w niektórych przypadkach PIT za ubiegły rok i dokumenty związane z prowadzoną działalnością gospodarczą (jeśli taka jest forma zatrudnienia kredytobiorcy). Jedną z najważniejszych rzeczy sprawdzanych przez bank na samym początku jest zadłużenie klienta.

Lepiej sobie zapisać

– Warto mieć zanotowaną łączną wysokość kredytów spłacanych w innych bankach, bo często klient tego nie pamięta – mówi Michał Chruściel z BNP Paribas Fortis. W celu weryfikacji zadłużenia banki korzystają równolegle z zewnętrznych baz danych w Biurze Informacji Kredytowej i Biurze Informacji Gospodarczej.

Dla banku ważne są także czynniki, które pośrednio wpływają na zdolność kredytową klienta, czyli jego codzienne wydatki, sytuacja rodzinna czy miejscowość zamieszkania.

Gdzie mieszkamy i z kim

– Od wielkości miejscowości, w której mieszkamy, zależy, jakie bank przyjmie dla nas ryczałtowe koszty związane z utrzymaniem – tłumaczy Paweł Majtkowski, analityk Expandera. Ważną informacją jest również liczba osób pracujących w gospodarstwie domowym.

– Bank będzie ostrożniejszy z przyznaniem kredytu, gdy tylko jeden z małżonków ma pracę, nawet jeśli jego dochody są wystarczające do  uzyskania kredytu – mówi Rafał Tomanek, doradca finansowy z Emmerson Finanse.

Utrata jedynego źródła dochodu oznacza dla banku większe ryzyko wystąpienia problemów z regularną spłatą zobowiązań. W ocenie zdolności kredytowej znaczenie ma także liczba dzieci w gospodarstwie domowym. Często ta informacja sprawdzana jest w dość nietypowy sposób.

Pomoc z portali

– Większość instytucji finansowych, choć oficjalnie tego nie przyznaje, korzysta w tym celu z portali społecznościowych – dodaje Rafał Tomanek.

Jak wynika z badań Emmersona, zdolność kredytowa rodziny z trójką dzieci może być nawet o 40 proc. niższa niż rodziny bezdzietnej. Decydują o tym wyższe koszty stałe, które bank odejmuje od dochodu przy obliczaniu kwoty kredytu.

Aby oszacować pozostałe koszty, jakie ponosimy, może zatem poprosić o okazanie wyciągów z rachunków bankowych. Sprawdzi w nich np., jakie zakupy robimy na co dzień. W ocenie zdolności kredytowej nie bez znaczenia jest rodzaj wykonywanej pracy i miejsce zatrudnienia.

Oznacza to, że pracownicy sfery budżetowej mogą być postrzegani jako bardziej wiarygodni kredytobiorcy niż ci z wyższymi, ale nieregularnymi dochodami.

Bank weźmie także pod uwagę koszty utrzymania przyszłej nieruchomości. Potrzebne nam będą zatem dokumenty z nią związane, czyli odpis z księgi wieczystej i umowa przedwstępna z deweloperem lub ze zbywcą nieruchomości, w zależności od rynku, na którym dokonujemy transakcji. Jeśli budujemy dom, powinniśmy przygotować m.in. pozwolenie na budowę, wypis z rejestru gruntów, dziennik budowy i projekt architektoniczny.

Niekiedy wiarygodność kredytobiorcy może zależeć od czynników niezwiązanych z jego sytuacją finansową. Analitycy twierdzą, że naszą ocenę scoringową może podnieść choćby podanie numeru telefonu stacjonarnego zamiast komórkowego podczas rozmowy z przedstawicielem banku.

Sporych trudności przysparza natomiast pytanie o datę zameldowania, bo tej informacji nie znajdziemy już w aktualnych dowodach osobistych. Przed udzieleniem kredytu każdy bank ma obowiązek poinformować klientów o ryzyku i wszelkich kosztach związanych ze spłatą.

Duży wpływ na dostępność kredytów mają rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego. Ich celem jest zaostrzenie kryteriów przyznawania kredytów w celu zwiększenia ochrony banków przed ryzykiem niewypłacalności klientów.

– Rekomendacja T wdrożona przez nadzór w ostatnim kwartale ubiegłego roku mogła wpłynąć na obniżenie akcji kredytowej – ocenia Jacek Furga, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich.

Zarówno liczba, jak i wartość udzielonych w tym okresie kredytów hipotecznych spadła o ponad 6 proc. Zdaniem analityków spadek ten nie jest duży i trudno jednoznacznie oszacować, na ile jest on efektem wprowadzonych przez nadzór zmian.

Z głównych zapisów rekomendacji T wynika, że łączna wartość rat nowego i zaciągniętych wcześniej kredytów nie może przekroczyć 50 proc. dochodów kredytobiorcy o zarobkach poniżej średniej krajowej.

W przypadku osób zarabiających nie mniej niż średnią krajową próg ten jest wyższy i wynosi 65 proc. Zdaniem Jacka Furgi nadzór niepotrzebnie ingeruje w rynek kredytów, bo może to negatywnie przełożyć się na jego konkurencyjność.

– Procedury banków dotyczące badania zdolności kredytowej w wielu przypadkach są nawet bardziej restrykcyjne niż wyznaczone przez KNF – tłumaczy.

W opinii nadzoru dostosowanie się banków do rekomendacji pozwoli ograniczyć ich straty kredytowe. – Koszty zbyt wysokiego ryzyka pokrywają klienci w postaci m.in. wyższych marż i prowizji – tłumaczy Marta Chmielewska-Racławska z KNF.

Jej zdaniem stosowanie przez banki minimalnych standardów wyznaczonych przez nadzór wyeliminuje transakcje obarczone najwyższym poziomem ryzyka, co wpłynie w efekcie na zwiększoną dostępność kredytów.

Mniejsze mieszkanie

Według Związku Banków Polskich skutek będzie odwrotny. – Zapowiadana na przyszły rok nowelizacja rekomendacji S z pewnością nie wniesie poprawy jakości portfela kredytów hipotecznych – uważa Jacek Furga.

W myśl nowych przepisów, niezależnie od długości okresu, na który bank udzieli kredytu, przy obliczaniu zdolności kredytowej będzie musiał przyjąć maksymalnie 25-letni okres spłaty. Dodatkowo, w razie kredytów walutowych, wysokość spłacanych rat nie będzie mogła przekroczyć progu 42 proc. dochodów kredytobiorcy.

Dla części kredytobiorców nowe przepisy będą oznaczać więc brak możliwości uzyskania kredytu na mieszkanie, a dla innych zakup mniejszego mieszkania. Zdaniem analityków, w przypadku kredytów mieszkaniowych, negatywny wpływ nowelizacji rekomendacji S na akcję kredytową będzie dużo większy niż rekomendacji T.

Dotknie głównie osób zarabiających powyżej średniej krajowej oraz zaciągających kredyty walutowe. Kredytobiorcy o niższych dochodach nie powinni właściwie odczuć zmian, bo rekomendacja T obecnie już ogranicza ich raty kredytu do 50 proc. dochodu. Z kolei zaciągając kredyt walutowy, należy obecnie wykazać się o 20 proc. wyższą zdolnością kredytową niż w przypadku kredytu w złotych na tę samą kwotę.

Związek Banków Polskich przewiduje, że akcja kredytowa w przyszłym roku może spaść od kilku do kilkunastu procent, biorąc pod uwagę, że udział kredytów zaciąganych na okres do 25 lat stanowi 40 proc. kredytów mieszkaniowych. Zdaniem Jacka Furgi popyt na kredyty ma szansę wzrosnąć ponownie za kilka lat, pod warunkiem wprowadzenia przez rząd nowego systemu ułatwiającego dostęp do kredytów hipotecznych.

Zapowiadane wygaszenie programu „Rodzina na swoim” z końcem 2012 r. przełożyło się w ostatnim czasie na wyraźny wzrost jego popularności. W ostatnim kwartale 2010 r. skorzystało z niego o blisko 36 proc. więcej kredytobiorców niż w trzecim kwartale.

Z kolei w całym 2010 r. o blisko 36 proc. wzrosła wartość nowo udzielonych kredytów w ramach programu. – „Rodzina na swoim” to jeden z głównych motorów napędzających ostatnio rynek kredytów hipotecznych – mówi Łukasz Wiejak, analityk z Gold Finance.

W tym roku udział „Rodziny” w nowo udzielanych kredytach nadal rośnie. Obecnie już więcej niż co piąty kredyt to kredyt z dopłatami.