Nieruchomości

Podwyżki muszą być poparte odpowiednimi wyliczeniami

Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych znacznie zmieniła zasady obliczania opłat za mieszkanie, zwłaszcza w zakresie wysokości wpłat na fundusz remontowy. Wielu mieszkańców już w najbliższych miesiącach czekają podwyżki. Radzimy, jak sprawdzić, czy są one uzasadnione, i jak się bronić przed wyższymi opłatami
Od przysługującego mieszkańcowi prawa do lokalu zależy zakres jego praw i obowiązków związanych z opłatami.W spółdzielni mieszkańcy mogą posiadać lokatorskie prawo do lokalu, prawo własnościowe, odrębną własność lokalu albo być najemcami mieszkań. W wielu przypadkach, aby mieszkać w spółdzielczych zasobach, nie trzeba posiadać członkostwa spółdzielni – prawidłowością po ostatnich zmianach przepisów będzie zapewne przekształcanie praw spółdzielczych w odrębną własność i rezygnacja z członkostwa w spółdzielni. Warto pamiętać, że osoby posiadające członkostwo opłacają też działalność społeczną, oświatową i kulturalną prowadzoną przez spółdzielnię. Mieszkańcy, którzy nie należą do spółdzielni, nie mają takiego obowiązku.
Osoby, które mają członkostwo, a jednocześnie posiadają lokatorskie albo własnościowe prawo do lokalu, muszą pokrywać koszty związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale. Muszą też ponosić koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie w postanowieniami statutu. Na takich też zasadach opłaty wnoszą osoby, które posiadają spółdzielcze prawa do lokali, ale nie są jej członkami. Członkowie spółdzielni, którzy są właścicielami lokali, muszą uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, nieruchomości wspólnych, jak również nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni. Na właścicielach lokali, którzy nie mają członkostwa w spółdzielni, ciążą podobne obowiązki, z tym że uczestniczą w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, ale tylko tych, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu.Uwaga! Spółdzielnia może różnicować stawki opłat. Wyższe opłaty będą wtedy uiszczać mieszkańcy, którzy nie są członkami spółdzielni. Jest to uzasadnione tym, że członkowie spółdzielni korzystają z zysków spółdzielni z działalności komercyjnej. Przykładowo w SBM Ruda w Warszawie stawki te wynoszą dla członków 0,87 zł, a dla pozostałych – 1,26 zł.Opłaty na fundusz remontowy też mogą zostać zróżnicowane. Obowiązujące od 31 lipca br. przepisy przewidują bowiem oddzielne ewidencjonowanie i rozliczanie wpływów i wydatków funduszu remontowego dla każdej nieruchomości.Z normalnych opłat wyłączeni są jedynie członkowie spółdzielni, którzy dopiero oczekują na ustanowienie na ich rzecz prawa lokatorskiego lub odrębnej własności lokalu. Oni pokrywają koszty budowy, wnosząc wkład mieszkaniowy lub budowlany. Opłaty na normalnych zasadach pokrywają dopiero od momentu, gdy spółdzielnia postawi im ich mieszkania do dyspozycji, czyli wręczy do nich klucze, a budynek będzie dopuszczony do użytkowania. Co istotne, nie oznacza to wcale, że jest to moment równoznaczny z ustanowieniem prawa do lokalu. Nie jest. Niemniej jednak przepisy (art. 4 ust. 3 ustawy) jednoznacznie przesądzają, że o obowiązku normalnego uiszczania opłat nie decyduje np. data przeniesienia własności lokalu (zgodnie z zapisami aktu notarialnego), ale postanowienie lokalu do dyspozycji. To decyduje również w przypadku braku tzw. białego montażu. Trzeba wtedy płacić, choć nie ma jeszcze w praktyce możliwości zamieszkania, bo konieczne jest wyposażenie lokum w niezbędne urządzenia. Za opłaty odpowiadają solidarnie również osoby pełnoletnie stale zamieszkujące w danym lokalu, oprócz pełnoletnich dzieci i wnuków pozostających na utrzymaniu zobowiązanych do wnoszenia opłat. Solidarnie za uiszczanie opłat odpowiadają również osoby faktycznie korzystające z lokalu. Odpowiedzialność solidarna tych wszystkich osób ogranicza się jednak do wysokości opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania lub faktycznego korzystania z mieszkania. Opłaty trzeba wnosić regularnie, z góry, do dziesiątego dnia każdego miesiąca. Gdy jest to sobota, niedziela bądź święto, to termin płatności upływa następnego dnia. Oznacza to, że np. za bieżący miesiąc powinniśmy zapłacić do 10 października, a za kolejny – do 12 listopada. Co istotne, statut spółdzielni może przewidywać późniejsze, czyli korzystniejsze dla mieszkańców terminy wnoszenia opłat. W praktyce zdarza się to jednak bardzo rzadko. Nie wolno natomiast spółdzielni skracać terminu i przewidywać konieczność zapłaty np. pierwszego lub piątego dnia miesiąca. Członkowie spółdzielni mający mieszkania lokatorskie, własnościowe albo odrębną własność lokalu muszą zostać odpowiednio wcześniej powiadomieni o zmianie wysokości opłat. To samo dotyczy posiadaczy spółdzielczych praw do lokali oraz właścicieli, którzy nie należą do spółdzielni. Art. 4 ust. 7 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przewiduje, że trzeba powiadomić zainteresowanych co najmniej 14 dni przed upływem terminu do wnoszenia opłat, ale nie później niż ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego ten termin >patrz przykład. Nie oznacza to, że spółdzielnia musi wszystkim przedstawiać z urzędu pełną kalkulację opłat. Jest jednak zobowiązana do przedstawienia takiej kalkulacji na życzenie osoby zainteresowanej, która wnosi opłaty, a więc nie tylko spółdzielcy, ale również np. właściciela mieszkania, który do spółdzielni nie należy. Tak wynika z art. 4 ust. 64 ustawy.Uwaga! Zgodnie z przepisami o ochronie praw lokatorów podwyższanie opłat nie jest możliwe częściej niż raz na sześć miesięcy. Choć zasada ta dotyczy literalnie tylko lokatorów (czyli nie obejmuje właścicieli lokali), to w spółdzielniach, gdzie są jeszcze mieszkania lokatorskie lub własnościowe w praktyce obejmie i właścicieli, bo przepisy nie pozwalają różnicować stawek opłat spółdzielców w zależności od posiadanego przez nich prawa do lokalu. Zainteresowani mogą kwestionować podwyżki opłat – mają dwie możliwości. Pierwsza to postępowanie wewnątrzspółdzielcze, jeśli przewiduje je w takiej sytuacji statut spółdzielni. Wtedy wraz z informacją o podwyżce powinni dostać pouczenie o sposobie i terminie odwołania się w procedurze wewnątrzspółdzielczej. Odwołanie składa się – w zależności od postanowień statutu – do rady nadzorczej lub walnego zgromadzenia spółdzielni. Co istotne, złożenie odwołania w tym trybie nie powoduje, że można wnosić opłaty w dotychczasowej wysokości. Trzeba płacić według nowych, przeważnie wyższych stawek. Długotrwałe wstrzymywanie się z wyższymi opłatami, albo w ogóle z płaceniem może stanowić podstawę do wykluczenia ze spółdzielni. Wybór drogi wewnątrzspółdzielczej nie ogranicza szukania korzystnego rozstrzygnięcia w sądzie. Można z niego skorzystać po wyczerpaniu postępowania wewnątrzspółdzielczego, jak również sprawę o podwyżkę bezpośrednio skierować do sądu. Przepisy obecnie wyraźnie preferują bezpośrednie odwołanie się do sądu. Dlaczego? Bo przewidują, że w razie wystąpienia na drogę sądową ponosi się opłaty w dotychczasowej wysokości (a więc jest to skuteczny sposób na przynajmniej chwilowe uniknięcie skutków podwyżki). Ponadto ciężar udowodnienia zasadności zmiany wysokości opłat spoczywa wtedy na spółdzielni. Nie warto jednak bezzasadnie odwoływać się do sądu, bo zaoszczędzone środki niezapłacone w czasie procesu ze spółdzielnią w razie przegranej trzeba będzie uiścić, a ponadto pokryć koszty sądowe oraz koszty zastępstwa procesowego prawników spółdzielni. Dlatego trzeba dobrze się zastanowić, czy nasz pozew kwestionujący podwyżkę jest choć częściowo zasadny. Spółdzielnia zawiadomiła o podwyżce 28 września br. Termin płatności wypada zaś 10 października. Podwyżka będzie więc skuteczna dopiero od listopada. Aby można było wprowadzić ją już w październiku, to informacje o podwyżce opłat należało dostarczyć mieszkańcom kilka dni wcześniej. Gdyby natomiast termin płatności wypadał 15 października, to podwyżka byłaby skuteczna już w tym miesiącu, choć mieszkańcy zostali o niej poinformowani dopiero 28 września. Zmiana wysokości opłat wymaga pisemnego uzasadnienia. Spółdzielnia powinna w nim podać m.in., na podstawie jakich uchwał rady nadzorczej albo zarządu podnosi stawki opłat, z czego wynika podwyżka opłat od niej niezależnych itp. Spółdzielnie mieszkaniowe coraz częściej podpisują umowy z biurami informacji gospodarczej (BIG). To oficjalne czarne listy dłużników, na które możemy trafić, jeśli nie uiszczamy opłat za mieszkanie. Zasady ich funkcjonowania określa ustawa o udostępnianiu informacji gospodarczych (DzU z 2003 r. nr 50, poz. 424 ze zm.).Można jednak skutecznie bronić się przed trafieniem na taką listę, bo spółdzielnia może tam zgłosić nasze wierzytelności tylko po spełnieniu kilku warunków. Po pierwsze – łączna kwota zobowiązań wynosi minimum 200 zł. Oznacza to, że mając niższe zadłużenie, nie trzeba się martwić, że trafi się do rejestru BIG. Po drugie, należności te są wymagalne już od co najmniej 60 dni. Po trzecie – spółdzielnia musi przysłać list polecony z wezwaniem do zapłaty, który zawiera ostrzeżenie o zamiarze przekazania danych do biura, a następnie odczekać co najmniej miesiąc. Jak więc widać, przepisy przewidują dość dużo czasu na zapłacenie zaległych opłat, a wpis do rejestru dłużników jest ostatecznością. Gdy kwestionujemy wysokość należności, to nie oznacza to jeszcze, że nie trafimy na listę dłużników – spółdzielnia ma jednak wtedy obowiązek podać w zgłoszeniu do BIG, że jej wierzytelność jest kwestionowana. Gdy informacja o nas trafi do BIG, to możemy jednak wnioskować o jej poprawienie. BIG po weryfikacji albo zmieni informację, albo nawet ją usunie, gdy spółdzielnia w żaden sposób nie odniesie się do stawianych przez nas zarzutów. Warto podkreślić, że spółdzielnia ma również obowiązek wystąpić do BIG o usunięcie informacji o dłużniku. Uwaga! Gdy zostaliśmy niesłusznie wpisani do rejestru na wniosek spółdzielni, to możemy też wystąpić do sądu karnego o nałożenie na nią grzywny. Za przekazanie nieprawdziwej informacji do BIG grozi bowiem grzywna do 30 tys. zł. Grzywna grozi spółdzielni również wtedy, gdy w razie całkowitego zaspokojenia zobowiązania, jego wygaśnięcia lub odroczenia jego wykonania, albo stwierdzenia, że ono nie istnieje, w ciągu 14 dni nie zażąda usunięcia informacji z BIG. Maksymalna wysokość takiej grzywny to również do 30 tys. zł. Korzystne dla mieszkańców są przepisy ustawy o ochronie danych osobowych (DzU z 2002 r. nr 101, poz. 926 ze zm.). Przewidują one, że spółdzielnia nie może umieszczać na klatkach schodowych, na tablicach ogłoszeń czy w Internecie list osób zadłużonych. Nie wolno jej również podawać nawet numerów mieszkań wraz ze stanem zadłużenia poszczególnych lokali. Żaden z przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, jak również prawa spółdzielczego nie zezwala jednak na podawanie danych o zadłużeniu do publicznej wiadomości. Uwaga! Nie oznacza to jednak, że informacje o naszym zadłużeniu dla wszystkich pozostaną tajne. Mogą być ujawnione innym członkom spółdzielni, ale w specyficzny sposób. Art. 30 prawa spółdzielczego przewiduje, że rejestr członków spółdzielni obok wyraźnie wskazanych w tym przepisie informacji może zawierać także inne dane przewidziane w statucie. Jeśli więc spółdzielnia do swojego statutu wprowadzi zapis, aby w rejestrze członków umieszczać dane o zadłużeniu, to jest to zgodne z prawem. Informacje o zadłużeniach czynszowych spółdzielców nie mogą być jednak ujawnione w rejestrze członków, gdy statut spółdzielni na to nie zezwala. Dostępu do rejestru nie mają wszyscy mieszkańcy, ale tylko członkowie spółdzielni, ich małżonkowie, wierzyciele spółdzielców i samej spółdzielni. Tej metody ujawnienia zadłużenia spółdzielnia nie może jednak zastosować w stosunku do osób, które mają np. własnościowe prawo do lokalu albo odrębna własność, ale nie należą do spółdzielni. Zaleganie z opłatami może być przyczyną wykluczenia z spółdzielni. Tak wynika z art. 24 prawa spółdzielczego. Wykluczenie jest dopuszczalne, gdy rażąco i uporczywie uchylamy się od wnoszenia opłat na rzecz spółdzielni, a ponadto jest to połączone z innym zachowaniem, które narusza postanowienia statutu i dobre obyczaje. Z reguły o wykluczeniu decyduje rada nadzorcza, a wtedy możemy odwołać się do walnego zgromadzenia, a gdy to ono decyduje w pierwszej instancji – trzeba się odwoływać bezpośrednio do sądu. Mamy na to sześć tygodni od podjęcia uchwały. Jeśli ktoś ze spółdzielców ma mieszkanie lokatorskie, to może mieć kłopoty już wtedy, gdy pozostaje w zwłoce z uiszczeniem opłat za mieszkanie za co najmniej trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wykluczenia i wyznaczeniu dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Utrata członkostwa oznacza też wygaśnięcie lokatorskiego prawa do lokalu. Prawo lokatorskie do zajmowanego przez siebie mieszkania można również stracić bez ustania członkostwa. Spółdzielnia może bowiem podjąć uchwałę o wygaśnięciu tego prawa, jeśli mieliśmy zwłokę w opłatach przez sześć miesięcy. Oczywiście od uchwały o wygaśnięciu lokatorskiego prawa do lokalu możemy się odwoływać najpierw w trybie postępowania wewnątrzspółdzielczego, a następnie na drodze sądowej. Tu się stosuje takie same zasady jak przy skarżeniu uchwały o wykluczeniu ze spółdzielni. W ramach opłat wnoszonych za pośrednictwem spółdzielni płacimy głównie za wodę. Stawki opłat za wodę ustala jednak nie spółdzielnia, ale uchwała rady gminy. Wpływ na to zwykłych mieszkańców jest w praktyce znikomy. Dlaczego? Bo firma wodociągowo-kanalizacyjna przesyła do gminy wniosek o zatwierdzenie stawek wraz z kalkulacją cen w terminie 70 dni przed planowanym dniem wejścia tych taryf w życie. Rada gminy ma następnie 45 dni na zatwierdzenie lub odmowę uznania nowych stawek opłat (z reguły wyższych niż dotychczasowe). Jeśli nic nie zrobi, to nowe stawki zaczną obowiązywać. Procedura podwyżki odbywa się corocznie, bo taryfy obowiązują tylko przez rok. Rada gminy może przedłużyć obowiązywanie obecnych taryf wyłącznie na wniosek firmy wodociągowej, ale tylko na kolejny jeden rok. Tak wynika z art. 24 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (DzU z 2006 r. nr 123, poz. 858). Spółdzielnia ma natomiast prawo ustalić w regulaminie zasady rozliczania się mieszkańców, sposobu podziału kosztów pomiędzy poszczególne lokale itp. Wyraźnie pozwala na to art. 26 ust. 2 – 3 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków, który przewiduje, że właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego dokonuje według przyjętej przez siebie metody rozliczenia różnicy pomiędzy wskazaniami wodomierza głównego (zbiorczego) a wynikami ze wszystkich indywidualnych wodomierzy. Do spółdzielni należy również rozliczanie kosztów pomiędzy poszczególne lokale. Co istotne – spółdzielnia nie może zarabiać na tych rozliczeniach – suma obciążeń mieszkańców nie może być bowiem wyższa od kwoty wpłacanej firmie wodociągowo-kanalizacyjnej.Uwaga! Najczęściej zasady rozliczenia wody określa regulamin. Każdy członek spółdzielni ma prawo otrzymania m.in. odpisu statutu i regulaminów uchwalanych przez organy spółdzielni (np. radę nadzorczą). Za odpis statutu i poszczególnych regulaminów spółdzielnia nie może pobierać opłat. Tak wynika z art. 8 1 ust. 1 – 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, przepisy te obowiązują jednak dopiero od 31 lipca br. Jeśli spółdzielnia mieszkaniowa posiada stronę internetową, to dokumenty te powinniśmy znaleźć na niej, ale, niestety, nie jest to jeszcze regułą. Mieszkańcy, którzy uważają, że zasady stosowane przez spółdzielnię są krzywdzące, mogą spróbować przejść na system rozliczeń indywidualnych umów. Nie zawsze jest to możliwe, bo instalacja wodociągowa w całym budynku musi być wyposażona w wodomierze przy wszystkich punktach czerpalnych, jest możliwy odczyt z nich wskazań technicznych, a spółdzielnia rozliczy różnicę pomiędzy indywidualnymi wodomierzami a wskazaniami wodomierza głównego.
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL