Poradniki

Notarialnie czy na piśmie

Fotorzepa, Seweryn Sołtys
Nadeszły takie czasy, że to kupujący mogą przebierać w ofertach i grymasić. Jeszcze dwa lata temu było odwrotnie, a deweloperzy często zachowywali się wobec klientów nie fair. Nie oznacza to jednak, że teraz nie trzeba już zwracać specjalnie uwagi na treść podpisywanych umów. Tutaj akurat nic się nie zmieniło. Nadal też umowę przedwstępną lepiej zawrzeć aktem notarialnym, a nie tylko w formie pisemnej.
[srodtytul]Zgoda obu stron[/srodtytul]
Tymczasem kupujący wybierają najczęściej umowę zwykłą pisemną. Kierują się przy tym względami finansowymi. Jest ona bowiem bezpłatna, za notarialną trzeba natomiast płacić, i to dwa razy: zawierając umowę przedwstępną i za finalną, przenoszącą własność lokalu. W przyszłości wydatek na notarialną umowę przedwstępną może się jednak okazać czystym zyskiem. Jest ona bowiem dużo bardziej bezpieczna. [b] Pamiętaj! Bardzo często notariusze godzą się na niższe wynagrodzenie, jeżeli zagwarantuje się im, że także u nich zostanie zawarta umowa przenosząca własność.[/b]
Trzeba pamiętać, że na notarialną umowę przedwstępną powinien się zgodzić zarówno klient, jak i deweloper. Obecnie na ogół nie ma z tym problemu. Deweloperzy chętnie stają do aktu notarialnego, mają bowiem problemy ze sprzedażą mieszkań. [srodtytul]Dlaczego u rejenta[/srodtytul] Forma notarialna daje przede wszystkim gwarancję, że ani cena lokalu, ani inne warunki umowy się nie zmienią. Oznacza to, że gdyby deweloper chciał się wycofać z umowy, osoba dysponująca notarialną umową przedwstępną ma prawo żądać w sądzie cywilnym przeniesienia własności mieszkania. Orzeczenie sądu zastępuje wówczas oświadczenie woli. Jest więc gwarancją, że deweloper się nie rozmyśli, bo np. trafi mu się klient, który zapłaci więcej za mieszkanie. Daje to też pewność, że gdy ceny pójdą za kilka miesięcy w górę, to deweloper nie wycofa się z zawartej umowy. Nie można jednak zapominać, że te zasady dotyczą nie tylko sprzedającego, ale i kupującego. Ten również musi dotrzymać warunków umowy, inaczej to on zostanie pozwany przez dewelopera. Dlatego przed przystąpieniem do aktu trzeba dobrze rozważyć wszystkie za i przeciw. Notarialna umowa ma jeszcze jedną zaletę. Mianowicie kupujący może wystąpić do wydziału wieczystoksięgowego sądu rejonowego, który prowadzi księgę wieczystą dla nieruchomości, z wnioskiem o wpisanie do księgi przysługującego mu roszczenia z umowy przedwstępnej. Każdy więc, kto potem zajrzy do księgi, będzie wiedział o tego typu roszczeniach i zniechęci się do kupna lokalu od dewelopera, zanim spór nie zostanie rozstrzygnięty w sądzie. Po zawarciu natomiast zwykłej pisemnej umowy przysługuje tylko roszczenie odszkodowawcze, i to zazwyczaj w granicach wyznaczonych stosunkowo niskimi karami umownymi. W praktyce oznacza to, że można żądać tylko zwrotu wpłaconych pieniędzy. [srodtytul] Dwa rozwiązania[/srodtytul] Przepisy przewidują dwa rodzaje umów zawieranych z deweloperami, o czym często kupujący nie wiedzą. A szkoda, bo wywierają one różne skutki i w związku z tym w różny sposób chronią nabywcę. Chodzi o umowę o charakterze zobowiązująco-rozporządzającym zawieraną na podstawie art. 9 ustawy o własności lokali oraz notarialną umowę przedwstępną zawieraną na podstawie kodeksu cywilnego. W pierwszym wypadku deweloper zobowiązuje się wybudować lokal i przenieść na kupującego jego własność, a kupujący obiecuje, że będzie płacił za lokal i przystąpi do aktu notarialnego. Taką umowę zawiera się zawsze w formie aktu notarialnego, inaczej jest nieważna. To nie wszystko. Dla ważności takiej umowy deweloper musi być właścicielem (użytkownikiem wieczystym) gruntu oraz posiadać ostateczne pozwolenie na budowę, a kupujący musi swoje roszczenie z umowy wpisać do księgi wieczystej nieruchomości gruntowej, na której budowany jest budynek. Gdyby deweloper nie wywiązał się z takiej umowy zobowiązującej, kupujący może wystąpić do sądu o zlecenie dokończenia prac budowlanych innej firmie na koszt i ryzyko dewelopera. Na podstawie takiej umowy można również iść do sądu z żądaniem przeniesienia własności lokalu. Inaczej jest z umowami przedwstępnymi zawieranymi na podstawie kodeksu cywilnego (również w formie aktu notarialnego). Zobowiązuje ona dewelopera do zawarcia w przyszłości umowy przeniesienia odrębnej własności nieistniejącego jeszcze lokalu i dotrzymania warunków umowy. Umowa taka nie zobowiązuje jednak do dokończenia budowy. Deweloperzy bardzo niechętnie podpisują umowy na podstawie art. 9 [link=hhttp://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=399473C9F022BE870405D2F7CEF7D54F?id=128489]ustawy o własności lokali[/link]. Przepis stawia im bowiem wyśrubowane wymagania. Wolą zdecydowanie drugą formę, czyli umowę na podstawie kodeksu cywilnego. [ramka][srodtytul]Opłata u rejenta zależy od wartości mieszkania[/srodtytul] ? Powyżej 30 tys. zł do 60 tys. zł – 710 zł + 1 proc. nadwyżki ponad 30 tys. zł, ? powyżej 60 tys. zł do 1 mln zł – 1010 zł + 0,4 proc. nadwyżki ponad 60 tys. zł, ? powyżej 1 mln zł do 2 mln zł – 4770 zł + 0,2 proc. nadwyżki ponad 1 mln zł, ? powyżej 2 mln zł – 6770 zł + 0,25 proc. nadwyżki ponad 2 mln zł, nie więcej niż 10 000 zł (z wyjątkami). Obniża się obowiązkowo w wypadku umów zawieranych na podstawie art. 9 ustawy o własności lokali. [b][link=http://www.rp.pl/narzedzia/calc_nieruchomosci.jsp]Kalkulator opłat notarialnych[/link] - oblicz, ile zapłacisz zawierając umowę z deweloperem u notariusza [/b][/ramka] [ramka][srodtytul]Co zabezpiecza prawa kupującego[/srodtytul] ? precyzyjne wskazanie przedmiotu umowy, ? dokładne określenie stron umowy, ? podanie terminów: zakończenia budowy, odbioru mieszkania, zawarcia aktu notarialnego, ? jednoznaczne określenie wysokości ceny zakupu oraz sposób jej rozliczania, waloryzacji, ? zasady odbioru mieszkania, m.in. zapewnienie możliwości obejrzenia lokalu w trakcie budowy, udostępnienie dokumentacji projektowej etc., ? zakres robót budowanych, czyli: kto odpowiada za wykończenie, jakie materiały będą użyte, rodzaj ogrzewania, ? zasady obliczania powierzchni użytkowej lokalu oraz rozliczania różnic obmiarowych, ? określenie możliwości i warunków dokonywania przez klienta zmian w aranżacji mieszkania i standardzie wykończenia (zakres zmian, ich koszty oraz sposób i termin ich rozliczenia), ? opis warunków rękojmi i gwarancji, ? kary umowne przede wszystkim za: przekroczenie terminu zakończenia budowy przez dewelopera, odbioru mieszkania lub zawarcia aktu notarialnego, ? warunki odstąpienia od umowy, tj. w jakich przypadkach można to zrobić oraz kiedy deweloper zwróci wpłacone przez klienta pieniądze.[/ramka] [ramka][srodtytul]Na co trzeba zwrócić uwagę [/srodtytul] ? Zapis stwierdzający, że umowa lub jej postanowienia zostały indywidualnie wynegocjowane z konsumentem. ? Stosowanie nieostrych lub niejednoznacznych postanowień pozwalających swobodnie interpretować umowę. Teoretycznie wszelkie niejasności powinno się tłumaczyć na korzyść konsumentów. W praktyce bywa odwrotnie. ? Niekorzystne klauzule waloryzacyjne. Zastrzeżenia najczęściej budzą sposoby ustalania przez deweloperów końcowej ceny mieszkania oraz jej waloryzacji. ? Zbyt wysokie kary umowne. ? Wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności dewelopera względem kupującego za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Chodzi np. o opóźnienie oddania lokalu do użytkowania albo całego budynku. ? Prawo do jednostronnej zmiany umowy przedwstępnej bez ważnej przyczyny wskazanej w tej umowie, np. w wypadku ceny, powierzchni mieszkania. ? Uzależnienie rozliczenia, w wypadku odstąpienia nabywcy od umowy, od zawarcia umowy z nowym nabywcą mieszkania lub wpłacenia przez niego środków finansowych. ? Uzależnienie przeniesienia własności lokalu od zapłaty należności z tytułu administrowania budynkiem oraz opłat eksploatacyjnych. Tymczasem takie świadczenie nie ma bezpośredniego związku z zawarciem umowy przenoszącej własność. Deweloper nie powinien więc uzależniać jej zawarcia od uregulowania rachunków z tytułu opłat eksploatacyjnych.[/ramka] [i]Masz pytanie, wyślij e-mail do autorki [mail=r.krupa@rp.pl]r.krupa@rp.pl[/mail][/i] [ramka] [srodtytul]Czytaj też: [link=http://www.rp.pl/artykul/401085_Pulapki_na_klientow_tkwia_w_niekorzystnych_zapisach.html]Pułapki na klientów tkwią w niekorzystnych zapisach[/link][/srodtytul][/ramka]
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL