fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Orzecznictwo

Tyle zabezpieczenia, ile kredytu

Fotorzepa, Raf Rafał Guz
Hipoteka zabezpieczająca spłatę kredytu mieszkaniowego na budowę domu mieszkalnego ulega stosownemu podziałowi na każdy z lokali po wydzieleniu ich odrębnej własności
[b]Sąd Najwyższy w uchwale z 16 października 2008 r. podjętej w składzie siedmiu sędziów SN (sygn. III CZP 71/08) uznał, że zasada podziału hipotek odnosi się również do hipotek zabezpieczających kredyt udzielony na budowę domów mieszkalnych, jeżeli podział nieruchomości nastąpił po wejściu w życie art. 79 ust. 4 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=163015]ustawy z 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece[/link], w którym tę zasadę zapisano, tj. po 23 września 2001 r. [/b]
[srodtytul]Odstępstwo od ogólnej zasady [/srodtytul]
W art. 79 ust. 4 ustawy z 1982 r. wprowadzone zostało odstępstwo od innej generalnej reguły, przewidzianej w art. 79 ust. 1, że w razie podziału nieruchomości hipoteka obciąża (bez ograniczeń, w całej wysokości) wszystkie nieruchomości utworzone przez podział. Jest to tzw. hipoteka łączna. Wierzyciel, któremu ona przysługuje, może wedle uznania ściągnąć całą należność z każdej z nieruchomości powstałej z podziału z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie. Może też wedle uznania dokonać podziału hipoteki łącznej pomiędzy poszczególne nieruchomości.Wątpliwość prawna wyjaśniona przez powiększony skład SN pojawiła się na tle sprawy o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Wnieśli ją przeciwko Funduszowi Inwestycyjnemu Bison małżonkowie Andrzej i Teresa M., właściciele lokalu użytkowego o pow. 41 mkw., stanowiącego oddzielną nieruchomość znajdującą się w budynku mieszkalnym w Szczecinie.
[srodtytul]41 mkw. z hipoteką na 2,5 mln zł [/srodtytul]
Wskazany lokal małżonkowie M. kupili we wrześniu 2001 r. od dewelopera – spółki z o.o. Styl-Bud. Deweloper zaciągnął na budowę domu kredyt w FI Bison na 2550 tys. zł. Dla jego zabezpieczenia ustanowiona została hipoteka obciążającą pierwotną nieruchomość. Kredyt, oczywiście, spłacać mieli nabywcy lokali w tym domu. Wpis hipoteki został dokonany w październiku 2000 r.
Sąd na podstawie wniosku zawartego w akcie notarialnym kupna-sprzedaży w postanowieniu z 2002 r. odłączył lokal użytkowy małżonków M. od pierwotnej księgi wieczystej i założył dla niego nową. Z urzędu, tj. z własnej inicjatywy, wpisał do nowej księgi hipotekę umowną łączną na 2550 tys. zł na rzecz FI Bison ze stosownym oprocentowaniem. Małżonkowie M. wniosku tego nie zakwestionowali.
Dopiero w 2007 r. skorzystali z możliwości podważenia go, jaką daje art. 10 ustawy z 1982 r., i wystąpili przeciwko FI Bison o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. W sprawie tej powołali się na art. 74 ust. 4 ustawy z 1982 r., dodany do niej dopiero po tym, gdy deweloper zaciągnął kredyt i zabezpieczył jego spłatę hipoteką.
[srodtytul]Pod rozwagę siedmiu sędziów SN [/srodtytul]
Sąd I instancji uwzględnił żądanie małżonków M. i nakazał wykreślenie kwestionowanej hipoteki łącznej. Sąd II instancji przed rozpatrzeniem apelacji funduszu powziął wątpliwość, czy jeśli pierwotna hipoteka powstała przed wejściem w życie art. 76 ust. 4 ustawy z 1982 r., a podział nieruchomości nastąpił później, przepis ten ma do niej zastosowanie, słowem, czy hipotekę tę należało podzielić i obciążyć lokal użytkowy tylko stosowną częścią kredytu. O wyjaśnienie tej wątpliwości zwrócił się do SN.
W kwestii tej, tak ważnej dla wszystkich, którzy kupili mieszkania budowane przez deweloperów na rynku pierwotnym, a także wtórnym, zapadały przed SN rozbieżne orzeczenia. Nie ma też zgody co do niej w nauce prawa. Stąd decyzja zwykłego, trzyosobowego, składu SN o przedstawienie jej pod rozwagę składowi powiększonemu.
Przeciwko uznaniu, że zasada podziału przewidziana w art. 76 ust. 4 ustawy z 1982 r. dotyczy także hipotek zabezpieczających kredyty mieszkaniowe powstałych przed jego wejściem w życie, jeśli podział nieruchomości obciążonej, a więc wydzielenie odrębnej własności lokali, nastąpił później, przemawia wzgląd na interesy wierzycieli. Zawierając bowiem umowy kredytowe, godzili się na inne, korzystniejsze dla nich, zabezpieczenie hipoteczne.
Za stanowiskiem przeciwnym, korzystnym dla nabywców lokali, przemawia cel art. 76 ust. 4 ustawy z 1982 r. i generalne reguły obowiązywania przepisów w czasie, przewidziane w art. XXXVIII przepisów wprowadzających kodeks cywilny. Za tym też stanowiskiem opowiedział się SN we wskazanej uchwale.
[ramka][b]Sposób na podważenie zapisów [/b]
W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawa nie wpisano lub jest wpisane błędnie albo dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.
Takie uprawnienie zostało zapisane w art. 10 ustawy z 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Może korzystać z niego nie tylko właściciel czy użytkownik wieczysty nieruchomości, ale także np. wierzyciel hipoteczny, osoba, której przysługuje prawo użytkowania, dożywocie itd. [/ramka]
masz pytanie, wyślij e-mail do autorki
[link=mailto:i.lewandowska@rp.pl]i.lewandowska@rp.pl[/link]
Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA: automatycznie wyświetlimy artykuł za 15 sekund.
REKLAMA
REKLAMA