Nie wszystkim firmom opłaci się wykupić grunt. Część zapłaci cenę rynkową

Od 31 sierpnia biznes ma możliwość żądania sprzedaży użytkowanej przez nich wieczyście nieruchomości. Pozwalają na to zapisy wchodzącej w życie w czwartek nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Publikacja: 30.08.2023 15:03

Nie wszystkim firmom opłaci się wykupić grunt. Część zapłaci cenę rynkową

Foto: Adobe Stock

Proces ograniczania użytkowania wieczystego rozpoczęto od użytkowników budynków mieszkalnych, a teraz przyszedł czas na przedsiębiorców. Nie doprowadzi to jednak do likwidacji użytkowania wieczystego, ponieważ – inaczej niż w przypadku użytkowników budynków mieszkalnych – użytkowanie wieczyste przez przedsiębiorców nie zostanie przekształcone z mocy prawa w prawo własności tych gruntów. Przedsiębiorcy będą musieli wyrazić chęć zakupu takiej nieruchomości i znaleźć na to pieniądze, co z kolei może być dla niektórych istotnym ograniczeniem. Zwłaszcza, że na podjęcie decyzji o zażądaniu sprzedaży mają tylko rok.

Nie każdemu się to także opłaci. Przykładowo, przedsiębiorca będzie mógł skorzystać w tym celu z pomocy de minimis, o ile w ciągu ostatnich trzech lat przed wejściem w życie ustawy nie wykorzystał dopuszczalnego limitu pomocy publicznej w wysokości 200 tys. euro. Jeśli wykorzystał, będzie musiał zapłacić z własnej kieszeni. Dr Agnieszka Grabowska-Toś z Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości KIG podkreśla, że jeśli przedsiębiorca wykorzystał już pomoc w całości lub w części, będzie zobowiązany do zapłaty dopłaty do wartości nieruchomości. 

Przedsiębiorca będzie musiał zapłacić za wykup nieruchomości kwotę odpowiadającą jej wartości rynkowej

Co więcej, w przypadku gruntów należących do jednostek samorządu terytorialnego odpowiednie rady gmin lub sejmików mają czas na określenie w uchwale warunków udzielania bonifikat i wysokość stawek procentowych do końca 2023 r. Możliwość ustalenia ceny samorządy mają natomiast od co najmniej 20-krotności kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży, ale nie wyższej niż wartość nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży, czyli wartości rynkowej. Słowem, wskutek tego zapisu może okazać się, że przedsiębiorca będzie musiał zapłacić za wykup nieruchomości kwotę odpowiadającą jej wartości rynkowej.

Jeśli rada nie podejmie uchwały do końca 2023 r., cena gruntu będzie natomiast ustalana na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami dla nieruchomości Skarbu Państwa. Wtedy w przypadku zapłaty ceny jednorazowo będzie obliczana jako 20-krotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży (bez widełek odnośnie minimalnej lub maksymalnej ceny). Na przykład, gdy wartość nieruchomości na dzień zawarcia umowy sprzedaży wynosi 100 tys. zł, a obowiązująca stawka procentowa 3%, to cena nieruchomości wynosi: 20 x (3% x 100 tys. zł) = 60 tys. zł. W przypadku rozłożenia ceny na raty będzie to 25-krotność.

Czytaj więcej

Firmy będą mogły wykupić użytkowane wieczyście grunty. Ale za ile?

Do kogo trzeba złożyć wniosek o wykup użytkowanego gruntu

Przedsiębiorcy, którzy zdecydują się na wykupienie użytkowanego wieczyście gruntu, muszą złożyć wniosek do właściciela nieruchomości, czyli w przypadku gruntu należącego do samorządu – do wójta, burmistrza lub prezydenta, a w przypadku gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa – do starosty. Wydział prasowy Ministerstwa Rozwoju i Technologii przekazał „Rz”, że przepisy nie określają wzoru wniosku. Zwyczajowo należy określić, kto kieruje żądanie sprzedaży, do kogo, odnośnie jakiej nieruchomości (adres lub numer działki) wraz z podaniem numeru księgi wieczystej, na podstawie jakiej umowy przekazano w użytkowanie, należy się podpisać oraz podać datę złożenia wniosku.

- Z takim żądaniem można będzie wystąpić w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie nowelizacji, czyli do dnia 31 sierpnia 2024 r. Po tym terminie właściciel gruntu będzie mógł według uznania odmówić sprzedaży nieruchomości – mówi Anna Palczewska, manager, adwokat z kancelarii Ernst & Young Law Zakrzewska i Wspólnicy sp.k.

Także w kwestii gruntów samorządowych wniosek może być złożony już od czwartku, jednak na jego rozpoznanie trzeba będzie poczekać do czasu uchwalenia przez daną jednostkę samorządu terytorialnego zasad sprzedaży gruntów.

Pismo z żądaniem dobrze jest wysłać za zwrotnym potwierdzeniem odbioru lub złożyć bezpośrednio w kancelarii właściwego urzędu z potwierdzeniem złożenia pieczęcią urzędu na dodatkowym egzemplarzu pisma. Gdy grunt jest wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej, organ będzie mógł zażądać informacji i dokumentów niezbędnych do udzielenia pomocy de minimis.

Adwokat Anna Palczewska zwraca uwagę, że przepisy nie wskazują, w jakim terminie powinna zostać zawarta umowa sprzedaży, co może skutkować wydłużaniem procedury przez organy.

Jeśli przedsiębiorca występujący z żądaniem wykupu będzie chciał się z takiego postępowania wycofać (np. ze względu na zbyt wysoką cenę gruntu), to będzie miał taką możliwość. Jeżeli natomiast w ciągu roku od dnia wejścia w życie ustawy nie złoży wniosku o żądanie sprzedaży, będzie mógł to zrobić nadal, ale już nie na preferencyjnych warunkach i wtedy będzie musiał liczyć się z tym, że właściciel gruntu może mu takiej sprzedaży odmówić.

Żądanie sprzedaży nie przysługuje, jeżeli nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste po 31 grudnia 1997 r., w odniesieniu do nieruchomości gruntowej niezabudowanej, jeżeli użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązania określonego w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste, w odniesieniu do gruntów położonych na terenie portów i przystani morskich lub gruntu wykorzystywanego na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego.

Czytaj więcej

Firma zamieni użytkowanie wieczyste we własność

Opinia dla „Rzeczpospolitej”

radca prawny dr Joanna Dziedzic-Bukowska z kancelarii Dziedzic-Bukowska

Czas na złożenie żądania wykupu rzeczywiście w niektórych przypadkach może okazać się za krótki. Szczególnie w stosunku do większych firm, które w swoim zasobie mają dużą ilość gruntów objętych użytkowaniem wieczystym. Przeprowadzenie w takim przypadku analizy opłacalności wystąpienia z żądaniem wykupu, gdzie proces ten jest dużo bardziej skomplikowany, może znacząco wpłynąć na podejmowane decyzje. W takich przypadkach czas 12 miesięcy, pomniejszony jeszcze o czas oczekiwania na przedstawienie przez gminę zasad sprzedaży gruntów, może być za krótki. Należy pamiętać, że ustawowy przyjęty czas jest zakreślony na wystąpienie z samym żądaniem, natomiast kolejne kroki związane z jego rozpatrzeniem, tj. wyłonienie rzeczoznawcy, przeprowadzenie całej procedury sprzedaży, nie wliczają się do tego okresu. Sama ustawa nie przewiduje terminu, w którym umowa sprzedaży musi zostać zawarta. Należy jednocześnie pamiętać, że w tym przypadku nie będziemy mogli odwoływać się do terminów z kodeksu postępowania administracyjnego. Czas zawarcia umowy sprzedaży będzie w dużym stopniu uzależniony od woli stron, przykładowo, czy występujący z żądaniem będzie kwestionował wartość gruntu oszacowaną w operacie.

dr Joanna Dziedzic-Bukowska z kancelarii Dziedzic-Bukowska

dr Joanna Dziedzic-Bukowska z kancelarii Dziedzic-Bukowska

materiały prasowe

Proces ograniczania użytkowania wieczystego rozpoczęto od użytkowników budynków mieszkalnych, a teraz przyszedł czas na przedsiębiorców. Nie doprowadzi to jednak do likwidacji użytkowania wieczystego, ponieważ – inaczej niż w przypadku użytkowników budynków mieszkalnych – użytkowanie wieczyste przez przedsiębiorców nie zostanie przekształcone z mocy prawa w prawo własności tych gruntów. Przedsiębiorcy będą musieli wyrazić chęć zakupu takiej nieruchomości i znaleźć na to pieniądze, co z kolei może być dla niektórych istotnym ograniczeniem. Zwłaszcza, że na podjęcie decyzji o zażądaniu sprzedaży mają tylko rok.

Pozostało 92% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Samorząd
Krzyże znikną z warszawskich urzędów. Trzaskowski podpisał zarządzenie
Prawo pracy
Od piątku zmiana przepisów. Pracujesz na komputerze? Oto, co powinieneś dostać
Praca, Emerytury i renty
Babciowe przyjęte przez Sejm. Komu przysługuje?
Spadki i darowizny
Ten testament wywołuje najwięcej sporów. Sąd Najwyższy wydał ważny wyrok
Sądy i trybunały
Sędzia WSA ujawnia, jaki tak naprawdę dostęp do tajnych danych miał Szmydt