Gdy sprzedawca ma pecha i trafi na nabywcę, który mu nie zapłaci, straci nie tylko czas i nerwy. Wpadnie też w pułapkę podatkową. Potwierdza to rozstrzygnięcie Naczelnego Sądu Administracyjnego.
W sprawie chodziło o sprzedaż nieruchomości nabytej w 2003 r. Z wniosku o interpretację wynikało, że w 2011 r. jej współwłaściciel (wraz z pozostałymi) chciał ją sprzedać. Kupujący zapłacił tylko 20 proc. ceny. Wobec tego w 2013 r. strony anulowały umowę. Na podstawie kolejnej notarialnej umowy nieruchomość wróciła do właścicieli. Wnioskodawca wskazał, że nadal planuje jej zbycie. I postanowił się upewnić, czy powrotne przeniesienie własności będzie stanowiło jej „nabycie" z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. W praktyce chodziło o to, czy nieruchomość nadal można sprzedać bez PIT. Opodatkowanie odpłatnego zbycia zależy bowiem od tego, czy od końca roku, w którym została nabyta, minęło pięć lat. Jeśli tak, można ją sprzedać bez rozliczania się z fiskusem. Podatnik miał wątpliwości, czy pięcioletni termin trzeba liczyć na nowo. Sam uważał, że datą nabycia, od której liczy się termin decydujący o opodatkowaniu, jest rok pierwotnego nabycia, a nie moment zwrotu własności nieruchomości w wyniku odstąpienia od umowy.
Fiskus nie potwierdził tego stanowiska. Stwierdził, że odstąpienie od umowy w 2013 r. skutkowało ponownym przeniesieniem własności. W konsekwencji planowana ponowna jej sprzedaż dokonana przed upływem pięciu lat będzie stanowiła źródło przychodu. A dochód z niej będzie opodatkowany 19-proc. PIT.
Sprawa trafiła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, gdzie wygrał fiskus. WSA zauważył, że ustawa o PIT nie zawiera definicji nabycia, konieczne jest więc odwołanie się do prawa cywilnego. A z cywilistycznego punktu widzenia samo zawarcie umowy powoduje skutek rozporządzający. Wykonanie innych, wynikających z niej obowiązków stron, np. zapłata ceny, nie wpływa w żaden sposób na przeniesienie własności.
Z tym podejściem zgodził się NSA. Potwierdził, że w spornej sprawie doszło do ponownego nabycia nieruchomości. Nie ma przy tym znaczenie, że podatnik nie otrzymał zapłaty. Podkreślił, że na fiskusa nie można przerzucać błędu w wyborze kontrahenta. Skoro więc zwrotne przeniesienie to nowe nabycie, to od niego należy liczyć pięcioletni termin. Wyrok jest prawomocny.
