Fiskus nie może zdecydować, jak rozliczać zyski z najmu

Coraz więcej osób kupuje mieszkanie, by zarabiać na wynajmie. Szacuje się, że 30 proc. lokali to inwestycja. Problem zaczyna się, gdy przychodzi do rozliczenia. Właściciel nie ma pewności, czy wybrał prawidłowy sposób i czy skarbówka nie każe mu później dopłacać. A fiskus często zmienia zdanie.

Czytaj też:

Podatkowa ruletka z mieszkaniami

Wynajmowanie siedmiu lokali to nie działalność

Sposób na niską daninę od najmu pokoi

Intercyza nie pomoże obniżyć podatku od najmu

Fiskus chce wyższego ryczałtu od najmu

Mimo iż najnowsza interpretacja (nr 0114-KDIP3-1.4011.581.2018.1.MT) jest korzystna dla podatnika, zdumiewa ekspertów. Jeszcze przed kilkoma miesiącami stanowisko fiskusa było inne.

Rozbieżne interpretacje

Sprawa dotyczy najmu krótkoterminowego (np. na doby). Z wnioskiem o interpretację zwrócił się podatnik, który nie prowadzi działalności gospodarczej, pracuje na etacie, a zakup mieszkania traktuje jako alternatywę dla lokat bankowych. Chce je wynająć w systemie krótkoterminowym, by zyskać dodatkowe źródło zarobków. Podkreślił, że najem będzie miał charakter amatorski i okazjonalny. Może jednak skorzystać z usług agencji pośrednictwa, która wyszuka chętnych.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zgodził się, że będzie to najem prywatny, poza działalnością gospodarczą. A to oznacza, że właściciel może wybrać ryczałt.

– To stanowisko korzystne dla podatnika. Nie daje jednak stuprocentowej pewności. Dyrektor KIS zastrzegł, że ewentualna kontrola podatkowa może prowadzić do odmiennych wniosków – mówi doradca podatkowy Andrzej Sadowski.

Wcześniej fiskus twierdził, że już najem jednego lokalu na doby to biznes (nr 0113-KDIPT2-1.4011.68. 2018.2.BO). Właściciel musi płacić PIT według skali (18 i 32 proc.) lub stawkę liniową 19 proc.

– Niestety, rozbieżne interpretacje to duży problem. Coraz częściej zdarza się też, że skarbówka kwestionuje w trakcie kontroli rozliczenie ryczałtem. Dlatego, by uniknąć problemów, zalecamy wynajmującym albo założenie działalności gospodarczej, albo wynajęcie mieszkania firmie, która specjalizuje się w obsłudze najmu – mówi Hanna Milewska-Wilk ze stowarzyszenia Mieszkanicznik, zrzeszającego właścicieli nieruchomości na wynajem.

Nie lepiej jest z najmem długoterminowym. Tu także stanowisko fiskusa jest niejednolite. W jednej z interpretacji (nr 0115-KDIT3. 4011. 507.2018.2.MPŁ) dyrektor KIS zgodził się, by od najmu siedmiu mieszkań płacić ryczałt według stawek 8,5 i 12,5 proc. Wcześniej skarbówka uznała, że już najem trzech mieszkań jest działalnością gospodarczą (nr 0114-KDIP3-1.4011.246. 2017.1.KS1). Decyduje o tym podejmowanie przez podatnika zaplanowanych i zorganizowanych czynności.

Lepiej wybrać biznes

– Przy rozliczeniu ryczałtu łatwo o spór z fiskusem – twierdzi Andrzej Sadowski.

Przypomina, że zyski z najmu można zakwalifikować do dwóch źródeł przychodu: najmu prywatnego (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT) albo działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT). Tylko osoby prowadzące najem prywatny (poza działalnością) mogą wybrać rozliczenie ryczałtem. Z kolei w myśl art. 5a pkt 6 ustawy o PIT działalność gospodarcza oznacza działalność zarobkową prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły.

Jak podkreśla Hanna Milewska-Wilk, przepisy nie limitują liczby mieszkań, które można rozliczać ryczałtem. Natomiast od przychodów powyżej 100 tys. zł rocznie płaci się 12,5 proc. podatku.