fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Komercyjne

To pożytki przesądzają o typie umowy

materiały prasowe
Magazyn wynająć czy wydzierżawić? Wszystko zależy od tego, czyje towary będą w nim przechowywane.

Jeżeli własne, to lepiej wynająć, ale jeżeli innych firm, to dzierżawa jest zdecydowanie lepsza.

Samo zatytułowanie umowy „dzierżawa" lub „najem" to zdecydowanie za mało. Nie przesądza to jeszcze o rodzaju umowy. By dana umowa była ważna, musi mieć jeszcze określone cechy.

Powiedzmy, że duża firma budowlana znalazła idealne miejsce na składowanie swoich wyrobów. Teraz pertraktuje z właścicielem gruntu w sprawie warunków umowy i zastanawia się, czy podpisać najem czy dzierżawę. Okazuje się, że jeżeli będzie na tej działce składować tylko swój towar, to najem jest strzałem w dziesiątkę. Ale gdyby chciała jeszcze, w zamian za czynsz, magazynować tu towary innych firm, będzie to już dzierżawa. Dlaczego? Odpowiedź jest prosta: działka przynosi pożytki.

Oba typy umów zawiera się w formie pisemnej lub ustnej na czas określony lub nieokreślony. Umowa dzierżawy (na czas oznaczony) może trwać maksymalnie 30 lat, natomiast najmu – co do zasady – dziesięć lat. W tym ostatnim wypadku jest jeden wyjątek dotyczący przedsiębiorców. Mogą oni zawierać umowy najmu na czas oznaczony na 30 lat. I jedną, i drugą umowę zawiera się w celu korzystania z cudzej rzeczy, za co trzeba płacić czynsz.

Przedmiotem najmu mogą być rzeczy ruchome (np. samochód), nieruchomości oraz ich części składowe (w tym pomieszczenie gospodarcze, miejsce garażowe), gdy zaś chodzi o dzierżawę – także prawa, np. autorskie. Co ciekawe, dzierżawę traktuje się jako odmianę umowy najmu, na co wskazuje przepis art. 694 kodeksu cywilnego. Dlatego stosuje się do niej odpowiednio przepisy o najmie.

Najemca płaci czynsz w terminie, jaki strony uzgodnią w umowie; jeżeli nic ona o tym nie mówi, stosuje się przepisy kodeksu cywilnego. Stanowią one, że czynsz powinien być płacony z góry: za cały czas najmu – gdy ma trwać nie dłużej niż miesiąc – lub miesięcznie (do dziesiątego dnia) – gdy zawarto ją na okres dłuższy niż miesiąc albo na czas nieoznaczony. Termin płatności czynszu dzierżawnego może być ustalony w dowolny sposób, np. jednorazowo lub periodycznie, z dołu lub z góry, w okresach miesięcznych, kwartalnych, półrocznych, rocznych.

Jeżeli w umowie tego nie ustalono, to czynsz jest płatny z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym, w braku takiego zwyczaju – półrocznie z dołu (art. 699 k.c.). Przy dzierżawie nieruchomości rolnej czynsz zwyczajowy to czynsz coroczny, po zebraniu pożytków. Dzierżawca może być w umowie zobowiązany do ponoszenia świadczeń dodatkowych, np. opłacania podatków i innych kosztów związanych z posiadaniem przedmiotu dzierżawy oraz jego ubezpieczeniem.

Przepisy przewidują też, że wynajmujący musi wydać najemcy rzecz (np. nieruchomość) w stanie przydatnym do ustalonego w umowie użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Oznacza to, że ma obowiązek dokonywać niezbędnych napraw, ale nie wszystkich – te drobne, związane ze zwykłym używaniem rzeczy, obciążają najemcę.

Natomiast w wypadku dzierżawy dzierżawca ma obowiązek dokonywać napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym. Dzierżawca nie może bez zgody wydzierżawiającego poddzierżawić np. nieruchomości albo oddać jej do bezpłatnego używania. Jeżeli nie zastosuje się do tego zakazu, musi się liczyć z tym, że dojdzie do rozwiązania dzierżawy bez zachowania terminów wypowiedzenia.

W wypadku najmu jest nieco inaczej. Najemca może oddać rzecz w całości (np. budynek) lub części (np. niektóre pomieszczenia) do bezpłatnego używania lub podnająć, pod warunkiem że nie zabrania tego umowa.

Bezpłatne używanie lub podnajem ulega rozwiązaniu z chwilą zakończenia stosunku najmu. Gdyby natomiast najemca używał rzeczy wynajętej w sposób sprzeczny z umową (np. wynajął budynek pod prowadzenie sklepu, a urządził w nim magazyn) i mimo upomnienia dalej to robił, właściciel ma prawo wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA