Negocjacje umów to trudna sztuka

Przyszłość mediacji oraz problemy z zawieraniem umów najmu powierzchni komercyjnych były głównymi tematami panelu poświęconego alternatywnym metodom rozwiązywania sporów na rynku nieruchomości. Dyskusja odbyła się podczas konferencji „Liderzy rynku nieruchomości" organizowanej dorocznie przez „Rzeczpospolitą".

Raczkująca mediacja

Uczestnicy debaty byli zgodni: mediacja rynku nieruchomości ma duży potencjał. Co prawda nie jest jeszcze w Polsce zbyt popularna, dopiero raczkuje. Ale może się to szybko zmienić.

– W naszej praktyce mediacja pojawia się rzadko. A szkoda. To szybki sposób rozwiązywania sporów. Generuje o wiele niższe koszty, aniżeli spory sądowe. Znam przypadek sporu, który toczył się latami w sądach, aż strony zdecydowały się rozwiązać go poza Polską na drodze mediacji. Bardzo szybko zakończył się ugodą. Jeżeli możemy ułatwić sobie życie, róbmy to – zachęcała do mediowania Monika Dębska-Pastakia, prezes firmy Knight Frank.

Podobnego zdania była Seweryna Afanasjew, członek zarządzający Rady RICS w Europie. – Na pewno mediacja jest bardziej popularna na świecie aniżeli na rynku polskim. Mamy duże grono mediatorów, którzy rozstrzygają wiele międzynarodowych sporów m.in. w Wielkiej Brytanii czy na Bliskim Wschodzie – tłumaczyła.

Zdaniem uczestników debaty mediacja może sprawdzić się świetnie w rozwiązywaniu sporów dotyczących kosztów najmu powierzchni komercyjnych. Dlaczego? Powód jest prosty. Dla wielu sądów, do których trafiają pozwy w tej sprawie, jest to zwyczajnie czarna magia. O wiele lepiej i szybciej spór rozwiąże więc mediator, który specjalizuje się w tego rodzaju tematyce.

– Zdążyłem się przekonać, że jeżeli w sądzie spór o opłaty eksploatacyjne prowadzi młody, zdolny człowiek, który nigdy w życiu nie wystawił faktury i nie rozumie zawiłości związanych z kosztami, istnieje duże prawdopodobieństwo, że pod byle pretekstem zamknie sprawę – opowiadał Sławomir Lisiecki, partner w Argon Legal.

Opasłe umowy i brak przepisów

Dużym problemem są również zbyt rozbudowane umowy najmu. Potrafią one liczyć nawet po kilkaset stron. Dzieje się tak m.in. dlatego, że brakuje dobrych uregulowań w kodeksie cywilnym.

– W dużym stopniu winni są sami prawnicy. Widziałem umowę najmu, która aż na 12 stronach mówiła o ewentualnych konsekwencja zniszczeń w budynku lub lokalu. Owszem, istnieje prawdopodobieństwo, że do tego dojdzie. Ale czy wymaga to uregulowań aż na 12 stronach – zastanawiał się Grzegorz Skowroński, counsel i członek zespołu praktyki prawa nieruchomości oraz prawa budowlanego w Wolf Theiss w Warszawie.

I szybko odpowiedział na to pytanie. – Rozwiązania zawarte w umowach najmu są zapożyczone w Polsce w dużym stopniu z systemu anglosaskiego. Dlatego umowy najmu są tak często rozbudowane. Dzieje się tak m.in. dlatego, że brakuje odpowiednich regulacji w polskim kodeksie cywilnym – podkreślał mec. Skowroński.

Zgadzał się z nim Sławomir Lisiecki. – Kodeks cywilny bardziej dotyczy wynajmu pokoju cioci czy mieszkania indywidualnemu najemcy aniżeli powierzchni komercyjnych. W związku z tym umowy najmu zawierają uregulowania inne niż kodeksowe. Co nie zmienia faktu, że tego typu uregulowania jak o zniszczeniu budynku i lokalu potrafią być prawdziwym utrapieniem. – tłumaczył Sławomir Lisiecki.

– Zgadzam się, że umowy najmu mogłyby być w pewnych zakresach bardziej zwięzłe. Ale jednocześnie pokazują one również, że rynek jest coraz bardziej dojrzały. W takich umowach przewidujemy szereg postanowień, które potem pomagają rozwiązać problemy – mówił Bartłomiej Zagrodnik, prezes Walter Herz.

Okazuje się również, że wielu problemów w praktyce stwarzają klauzule w umowach najmu powierzchni biurowych. Co ciekawe, na przestrzeni ostatnich lat zaszło sporo zmian w tym zakresie. Obecnie inne klauzule spędzają sen z powiek inwestorom niż jeszcze kilka lat temu.

Trudne klauzule w umowach

Takie wnioski płyną m.in. z najnowszego raportu Argon Legal i RICS w Polsce, prezentowanego również podczas konferencji „Liderzy rynku nieruchomości", o którym również rozmawiano podczas debaty.

Okazuje się, że w porównaniu z poprzednim raportem z 2015 r. o 5 pkt proc. wzrósł odsetek respondentów, uznających klauzulę następstwa opóźnienia w przekazaniu lokalu za „trudną" lub „bardzo trudną", która w tegorocznym badaniu zajęła pierwsze miejsce.

O 8 pkt proc. spadł natomiast odsetek odpowiedzi wskazujących na trudność w negocjacji kar umownych w przypadku wypowiedzenia umów. Choć klauzula ta nadal utrzymuje się w ścisłej czołówce trudnych negocjacyjnie zapisów.

Z raportu wynika również, że znaczące zmiany zaszły w postrzeganiu zakresu odpowiedzialności najemców. Jeszcze w 2015 roku 42 proc. respondentów uznawało tę klauzulę za „trudną" lub „bardzo trudną", a w tegorocznej ankiecie jako „trudną" w negocjacjach z najemcami postrzega ją jedynie 18 proc. badanych, a zatem został tu odnotowany spadek aż o 24 pkt proc.

Jeszcze bardziej spadła liczba odpowiedzi wskazujących długość obowiązywania gwarancji po wygaśnięciu umowy jako zapis trudny negocjacyjnie. W badaniu z 2015 roku wskazało na tę klauzulę aż 33 proc. badanych, teraz jedynie 2 proc.

Dlaczego tak się dzieje, tłumaczył Sławomir Lisiecki.

– Powodem, dla którego opóźnienia z wydaniem lokalu awansowały, jest to, że wielu najemców zmienia obecnie swoje siedziby – tłumaczył Sławomir Lisiecki.

Zdaniem mec. Skowrońskiego dużo zależy od tego, czy chodzi o istniejący już budynek, czy o dopiero budowany.

– Ryzyko opóźnienia jest bowiem zupełnie inaczej kwalifikowane. Powiem więcej. Zupełnie inaczej negocjuje się umowę, która „uruchamia" cały projekt. Przykładowo najemca wynajmuje 30 proc. całkowitej powierzchni. W takiej sytuacji inwestor zrobi wiele, by takiego najemcę przyciągnąć. Wtedy łatwiej będzie się mu zgodzić na trudne klauzule. A zupełnie inaczej będzie wyglądała dyskusja z najemcą, który chce wynająć przykładowo 5 proc. powierzchni. Z mojego doświadczenia wynika, że kara umowna płatna za opóźnienie powinna być rozpatrywana jako rynkowa – wyjaśnił mec. Skowroński.

Według Bartłomieja Zagrodnika zmiany dotyczące klauzul pokazują trendy na rynku.

– Rynek się profesjonalizuje. Najemcy wynajmują coraz większe powierzchnie. Ich skala biznesu i odpowiedzialności nie jest już skalą lokalną. Jednocześnie rosną koszty budowy, co powoduje, że biznes staje się nieprzewidywalny – tłumaczył Bartłomiej Zagrodnik.

Z funduszem się nie dyskutuje

Podczas debaty Monika Dębska-Pastakia zwróciła uwagę na specyfikę umów zawieranych z funduszami inwestycyjnymi. Okazało się, że zdecydowanie różnią się one od typowych umów.

– Fundusze mają swoje zasady oraz standardy. Bardzo wiele zapisów w umowach najmu musi się znaleźć. Nie ma żadnej opcji. Miałam wiele tego typu sytuacji, że były klauzule w umowach najmu, a fundusz wyraźnie podkreślał, że nie są do negocjacji – tłumaczyła Monika Dębska-Pastakia.

– Tam, gdzie są fundusze, tam umowa jest bardziej ustrukturyzowana i ta grubość, opasłość umów wynika w dużej mierze z tego, że fundusze są i były właścicielami nieruchomości komercyjnych i narzuciły taki standard, a później przyjął się on na rynku – mówiła Seweryna Afanasjew.

– Takim przykładem są zapisy, które są wymagane przez inwestorów funduszy. Dotyczą one m.in. tego, jakiej działalności najemca nie może prowadzić oraz czego nie można robić w danym obiekcie. I takie klauzule faktycznie nie są negocjowalne. Aczkolwiek nie możemy powiedzieć, że jeżeli wynajmującym jest fundusz nie ma w ogóle negocjacji, ponieważ one są. Co ciekawe, w raporcie także strony oceniały, które klauzule są dla nich trudne, a które łatwe. Przedstawiciele funduszy żadnych z najważniejszych klauzul nie ocenili jako trudne. – opowiadała Seweryna Afanasjew.