Wszystkie budynki projektowane w 2021 r. będą musiały spełniać nowe normy w zakresie efektywności energetycznej. Mają one zbliżyć nowe nieruchomości do niemal zerowego zużycia energii. Jednak oszczędność energii idzie w parze z większymi kosztami budowy. Aby ich uniknąć, branża już dziś dwoi się i troi, by zaprojektować i uzyskać pozwolenia na budowę dla możliwie jak największej ilości przyszłych inwestycji.

– Znani mi deweloperzy, podobnie jak i moja firma, przygotowują dziś projekty budowlane dla wszystkich swoich niezaprojektowanych działek. Po to właśnie, aby wszcząć postępowanie w sprawie pozwolenia na budowę jeszcze w tym roku. To bowiem gwarantuje możliwość budowania na podstawie dotychczasowych przepisów – przyznaje Robert Maraszek, dyrektor ds. inwestycji w Inpro.

– Wszystkie wchodzące w 2021 r. zmiany w zakresie efektywności energetycznej spowodują wzrost kosztów wytworzenia budynków o 5–7 proc. – szacuje Robert Maraszek.

Zielone rozwiązania

Jak podkreśla dr inż. Dorota Bartosz z Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Ekologicznego PLGBC, z początkiem 2021 r. zaczną obowiązywać nowe warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (WT 2021). Wprowadzą obostrzenia dotyczące współczynnika przenikania ciepła U poszczególnych przegród w budynku.

– Te zmiany w przypadku ścian zewnętrznych, przenikania ciepła podłogi na gruncie, dachu czy stropodachu nie są trudne do zrealizowania. Ostre wymagania stawiane są już oknom, co oznacza konieczność stosowania okien trzyszybowych – mówi Dorota Bartosz.

Co ważne, przepisy ograniczają też dopuszczalne maksymalne roczne zapotrzebowanie budynku mieszkalnego na nieodnawialną energię pierwotną do ogrzewania, wentylacji, chłodzenia czy przygotowania ciepłej wody użytkowej ujęte we wskaźniku EP.

– Z naszych analiz wynika, że jeśli nawet od nowego roku wykonamy okna, dachy czy ściany zgodnie z nowymi współczynnikami przenikania ciepła, to i tak przy tradycyjnym budynku nie spełnimy wskaźnika rocznego zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną – twierdzi Robert Maraszek. – Konieczne będzie wykonanie jakiegoś elementu budynku, który będzie poprzez zyski energetyczne obniżał współczynnik EP do wymaganego. W budynkach projektowanych w przyszłym roku pojawiają się więc obligatoryjnie albo solary, albo panele fotowoltaiczne, pompy ciepła czy rekuperacja – wylicza Robert Maraszek.

Innego wyjścia nie widzi również Dorota Bartosz. – Aby spełnić nowe warunki techniczne obok odpowiedniej termoizolacji przegród domu, konieczna będzie inwestycja w instalacje i urządzenia pozwalające wykorzystać energię ze źródeł odnawialnych m.in. do ogrzewania, chłodzenia czy wentylacji budynku – wskazuje ekspertka.

Projekty z kilkuletnim wyprzedzeniem

Dorota Bartosz podkreśla, że wybór rozwiązań instalacyjnych ma decydujący wpływ na wartość wskaźnika EP. Rozwiązania oparte na zastosowaniu pomp ciepła, rekuperatorów oraz instalacje fotowoltaiczne są często stosowane w budownictwie jednorodzinnym. Teraz wyzwania te dotyczą także budynków wielorodzinnych.

– Obecnie zdecydowana większość budynków mieszkalnych wyposażona jest w system wentylacji grawitacyjnej, która przy równoczesnym stosowaniu bardzo szczelnej stolarki okiennej nie zapewnia odpowiedniego poziomu wentylacji w naszych mieszkaniach. Ponadto, i co najistotniejsze, podgrzane przez system ogrzewania zewnętrzne powietrze kanałami wentylacyjnymi wyrzucane jest do atmosfery. Jest to ewidentne marnowanie energii. Tak więc stosowanie instalacji z odzyskiem ciepła z powietrza wentylacyjnego w budownictwie mieszkaniowym jest wyzwaniem dla inwestorów mieszkaniowych – uważa Dorota Bartosz. – Oczywiście należy się liczyć z większymi kosztami inwestycyjnymi, ale dzięki nim minimalizujemy straty ciepła naszych domów i zapewniamy wyższą jakość powietrza wewnętrznego.

Co zatem zrobią deweloperzy? – W przypadku projektowanych w 2021 roku budynków będę zapewne stawiał na panele fotowoltaiczne lub solary – mówi Robert Maraszek.

Dodaje, że jego firma przygotowuje projekty budynków odpowiadających około trzykrotnej rocznej produkcji. Mowa o ok. 2 tys. nowych mieszkań. – Pozwoli to na stopniowe wprowadzanie projektów bardziej energooszczędnych na rynek w przyszłości i niwelowanie wpływu nowych przepisów na skokowy wzrost cen – przekonuje.

Dantejskie sceny w urzędach

O tym, że nowe warunki techniczne mogą się okazać torem z przeszkodami dla deweloperów, rozmawialiśmy także podczas niedawnej IV edycji Spotkania Liderów Branży Nieruchomości – wydarzenia organizowanego przez redakcję „Nieruchomości" „Rzeczpospolitej".

– Wszelkie normy i zaostrzenia dotyczą nowego budownictwa. Najwięcej energii konsumują natomiast stare nieruchomości. I to o kilkanaście razy więcej. W tej chwili zużycie energii na metr kwadratowy dla nowych budynków wynosi 85 kilowatogodzin na rok, podczas gdy wielka płyta emituje na metr kwadratowy 350 kilowatogodzin rocznie, a budownictwo przedwojenne prawie 500 – wskazywał Grzegorz Kiełpsz, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD).

Podkreślił, że najwięcej energii traci się poprzez wyrzucanie bezpośrednio do kanalizacji ciepłej wody, a także poprzez wspomnianą wcześniej wentylację. – Natomiast w rozporządzeniu mówi się o zmianach w zakresie przegród, których wprowadzenie znacznie podwyższy koszty budowy. Moim zdaniem niewiele one dadzą – wskazywał Kiełpsz.

Prezes PZFD nie ukrywał, że 2020 będzie rokiem, w którym deweloperzy będą chcieli uzyskać jak najwięcej pozwoleń na budowę przed wejściem nowych przepisów w życie.

Podobnego zdania byli inni eksperci. – W listopadzie i grudniu będziemy mieli piękne dantejskie sceny przed urzędami – mówiła Katarzyna Kuniewicz, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego w firmie JLL.